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聽到房子就渾身顫抖!這一天已經悄然來到

第一章

小燕年方25,家住河北。大學畢業後一腔熱血來到北京城,在一家廣告公司做策劃,月薪1萬2。由於不想把自己的血汗錢,白白送給房東們,她選擇了在燕郊租房。燕郊隸屬於河北廊坊,但是與北京通州僅有一河之隔。這裡是北漂們的睡城,每天都有數十萬和小燕一樣的白領,從河北跨越到北京上班。

她從沒有想過,自己的家要安在燕郊。家,一定要在帝都市內。她的未來,一定要自己做主。所以,當一開始聽到中介推薦本小區總價150萬元的房子時,她高傲的內心是不屑的。

突然之間,作為環京第一樓市,2016年到2017年,在京津冀一體化、雄安新區和北京副中心等概念的推波助瀾之下,燕郊的房價一飛衝天。同樣的一套房子,中介口中的報價,從150萬元,飛速漲到了300萬元,翻倍,僅僅用了半年。她驚恐了,徹夜難眠。她擔心自己再等待下去,將徹底與房子無緣了。於是她拿出工作三年的積蓄25萬元,父母贊助的65萬元,咬牙啃下了一套房子。

她不是一個人在戰鬥。

28歲的小騰,位於南中國鬱鬱蔥蔥的城市:深圳,從事着高端大氣的程序員工作,在一個人人艷羨的好公司里。人們都說,這家公司的市值遲早會破7萬億元,超過美國的蘋果公司的市值1萬億美元。因為,中國幾乎找不到一個人,只要有手機,裏面沒有裝這公司的應用的。

碩士畢業後的3年時間裏,他的月薪從2萬,漲到了3萬。但是他依然焦慮。因為深圳的房價,從2015年6月份開始起步,目前的均價已經到了7萬餘元,並且看公司里的那些老員工們,中午聚餐時他們臉帶紅光,紛紛在議論,這3年時間,早年買好的房子和公司激勵配發的股票,增值帶來的資產,是自己上班收入的5倍了。說到動情處,老員工們忘了餐桌上還有一個只有現金沒有房子和股票的他。

於是,他出手了。他盤算了手頭的積蓄50萬,申請了公司的無息貸款50萬,動員父母資助他200萬。300萬元中,他使用150萬作為首付款買了總價500萬的小面積二手房一套,然後,把剩下的150萬元,在香港股市,買入了自家公司的股票。因為,老員工們都說,公司股價現在是300港幣,從上市以來總共漲了450倍,將來遲早會到700港幣去。過去的升值速度遠超了房價,就是中國的核心資產,一定要買的。

他一度以為,自己終於上船了。畢竟,公司一直有年輕的新人加入,這個城市的流入人口就沒斷過;公司股價從300港幣,一直上升到了475港幣。賬面升值太快了,那段日子,是愜意的。

意想不到是,世事變化居然會這麼快。過去有多狂熱,現在就有多冰涼。

小燕所在北京燕郊的房價,已經腰斬了。當初300萬的總價,跌回了150萬,並且還沒有成交量。當初的首付款90萬,已經跌沒了。

小騰在深圳的小區門口的中介門店,半年之內全部關門了。綠色中介鏈家App上,同小區的房子報價居然下調了30%。更糟糕的是,不知道什麼原因,看起來已經連續上漲了13年的公司股價,突然開始掉頭,不僅從475港幣的價格回落,還一度跌破自己的成本價,最低到了251港幣,把本金都虧進去了。

他們並不孤獨。

第二章

過去的3年時間裏,中國大地上,天南地北,到處都在上演類似的萬人搶房的盛況,不斷刺激着人們的腎上腺素。人們爭搶的不是房子,而是一張不被洪流吞噬的船票。至於這洪流駛向何方,大家都不清楚,也不想去弄清楚。

但在過去的這個夏天,廈門、杭州、上海、江西,在祖國的東南西北各個方向,遍布一線、二線、三線城市,不約而同地上演了在售樓盤瞬間調價30%的事件。購房的業主拉起白色條幅,走上大街,手中拿起了趁手的武器,圍攻售樓部,維護自身權益。

直到此時,大家才明白,自己被這股洪流裹挾到了高山之上,潮水退去,高處不勝寒;自己彷彿是一顆棋子,被人擺在了棋盤之上,動彈不得。

第三章

“政府不會讓房價下跌的。”

這是老百姓們,過去24年,聽得最多的一句話。無論是媒體、專家、新聞上提醒房價存在的風險時,只要想起這句話,買房者心中就好像有了定海神針,吃下了定心丸。但是,謊言說多了,並不一定就成了真理。

1993年底,高高的廟堂,就決定了從1994年起實行分稅制財政體制,明確國有土地有償使用收入全部列入地方固定收入。這一決定,後來雖然多次修訂,但是,土地出讓金的絕大部分收入留歸了地方,已經板上釘釘了。高高的廟堂,和數十個地方諸侯的博弈,達到了一個完美的平衡狀態。

所以當我們討論“政府不會讓房價下跌”的時候,一定要明白,具有這個動機的,一定是地方政府,而不是高高的廟堂的那個。因為,地方政府的基礎建設、公務員、教育事業、事業單位,都在指望着土地出讓金貢獻收入,要不然,家裡揭不開鍋,影響地方要員們的升遷大業。

但是,高高的廟堂,並不會讓地方政府蒙眼狂奔。因為,經濟發展的長久健康度,以及金融系統的風險防範,都是和它的合法性,繫於一身的。大話說白,那就是,土地出讓金都讓你們地方政府收走了,債務卻讓國有銀行承擔了,一旦房價偏離了經濟發展的軌道,金融風險襲來的時候,風險卻都是高高的廟堂的。

所以我們能看到,過去的24年,瘋狂賣地的,永遠是地方政府;提出調控措施來嚴控風險的,永遠是高高的廟堂管轄下的住建部。它們的利益出發點,並不一致。

但是,2015年這一次,高高的廟堂,卻和地方政府,站到了一起。

事後,我們從央行《中國金融穩定報告2018》文件中獲知,截至2017年末,全國地方政府債務餘額16.47萬億元,政府部門槓桿率為47%;地方政府隱性債務主要集中在市縣兩級,以×省為例,該省銀行隱性債務總額中,區縣級佔比超過45%;市(州)本級佔比超過40%;省本級僅佔比約15%,遠低於市縣兩級。要注意,這可是發動了2年的漲價去庫存運動之後,為地方解圍之後的結果。那可想而知,在2年前的2015年時情況是如何。

因此,如何利用人民群眾,化解這一風險,成為高高的廟堂所思考的事情。既然債務總量是無法減少的,那麼如何做結構性轉移,將債務,從地方政府和開發商那裡,轉移到居民手裡,就考驗操盤手的大智慧了。

第四章

首先擺下這個棋盤的,是北京成方街32號的棋手。

周行長,早年當過知青,留學過美國,身上有很多官員沒有的特質。

他是任期最長的央行行長,歷任四屆政府。15年來,周行長經歷了三輪經濟周期。2002年末上任時,中國剛走出通貨緊縮,但迅速走向投資過熱和通脹;2008年全球金融危機,經濟跟隨美國大幅跌落,此後在四萬億資金的刺激下,開始了漫長的弱復蘇過程;2018年內憂外患,經濟的實際真相如何,並不重要,我們只知道,《人民日報》口中的經濟表現:

“底氣十足,穩中向好。”

階段不同,周行長的任務亦不相同。

2014年年底開始,中國進入降息通道,連續六次降息。《人民日報》說:A股4000點,是牛市的起點。2015年3月,周行長表示:

“資金進入股市,也是支持了實體經濟。”

於是,中國的股市,在經濟發展的基本面沒有明顯改善的前提下,依靠着國家意志,上證指數硬是從1974點漲到了5178點。

2015年9月,成方街那隻手調低了首套房首付比例,4個月後,首付比例進一步被降低到20%,烈火開始烹油。2016年2月,周行長表示:

“個人住房加槓桿,邏輯是對的。”

什麼叫槓桿呢?就是用比較少的本金,申請貸款(負債),去撬動總價高的資產。負債和本金的比例越大,槓桿越高。

央行行長能把話說到這個份兒上已經很不容易了。一系列寬鬆舉措釋放了大量熱錢。中國房地產的泡沫,開始了最後一輪的浮華膨脹。

一個好漢,三個幫。緊隨其後的,是國家開發銀行。

地方政府對棚戶區改造,需要用錢補償給被改造住所的居民,居民再用補償款去購買新房,地方政府向開發商收取土地出讓金之後,再還給國家開發銀行。從2014年開始,為了響應國家去庫存、降槓桿的城鎮化方向,地方政府們紛紛行動起來,轟轟烈烈的棚改運動開始了,當年的棚改貨幣化安置比例是9%,2015年來到了30%,2016年來到了50%,2017年達到了最高峰,是60%左右。截止2018年5月,國開行累計發放棚戶區改造貸款近4萬億。

足足4萬億,和2008年中國拯救金融危機時的刺激計劃規模,是等量齊觀的。

”偉大的“操盤手,只要布好局,把關鍵的變量設置好,後面的形勢,它會自我演化和迭代,最終達到另外一個穩定態的。

最先暴漲的是深圳,在2015年房價飆升了一倍多。深圳限購後,熱錢很快湧向資產窪地上海和北京。為了規避嚴厲限購,上海市民們凌晨兩點起來排長隊離婚,徐匯區婚姻登記中心甚至因為超出了接待能力,不得不限號離婚。

於是,就連三四線城市的老鄉們都在政策號召下紛紛入場,響應了前所未有的漲價去庫存運動。萬人搶房盛況,開始上演。

在上文中,我們稱呼他們為韭菜。後來我深刻反思了一下,為自己的危險思想,狠狠批判了下自己。怎麼能把人民群眾響應高高的廟堂的行為,形容為韭菜的行為呢?

在今天的社會背景下,形容人民群眾,最好用這個定義:

俠之大者,為國接盤。

這種精神,再過10年,當他們回憶往事的時候,身體在顫抖,也一定不會忘記當年一往無前的大俠氣概的。

第五章

我國居民每年新增的貸款,從2013-2014年的3萬億這個數量級,2016年一舉躍上了6萬億元以上,2017再度攀升至7萬億元的平台。

根據央行《中國金融穩定報告2018》文件中數據,2008—2017年,個人住房貸款餘額從3.0萬億元增至21.9萬億元。

如果以住戶部門總債務與可支配收入進行比較,2017年底,我國居民部門槓桿率高達112.2%,而2008年時僅有43.2%,10年間上升69個百分點。

2017年,中長期消費貸款增速下降,而短期消費貸款增速大幅上升。2017年1月,短期消費貸款餘額同比增速為19.9%,至2017年10月已增至40.9%。這說明,老百姓們無法從銀行申請到正規的長期住房貸款,改為申請短期的消費貸、信用貸、現金貸等各種短貸,進行長投了。

於是,我們看到下面這些數據。

中國社會消費品零售總額增速,2014年為12%;2015年下降為10.7%;2016年下降為10.4%;2017年下降為10.2%,2018年1-9月社消增速下降為9.3%,可謂一步一台階,步步不回頭。進一步細看,2015-2017年增速雖然也在下滑,但是兩年時間下滑0.7個百分點,但是今年下滑的速度卻在加快,前三季度就同比下滑了0.9個百分點,這極不正常。

中國是全球最大的汽車市場,2018年下半年以來,汽車銷售遭遇雪崩式下跌。從7月份以來,乘用車銷量連續3個月負增長,且跌幅持續擴大,9月更是創下7年內最大降幅!7月份銷量實現156.7萬輛,同比下跌5.6%;8月份銷售184.1萬輛,同比下降6.6%;9月份銷售202.4萬輛,同比大跌12%。

股市,是宏觀經濟發展的晴雨表。自從2015年牛市結束以來,監管機構強行對市場去槓桿,千股跌停;國家隊救市資金進場,迎來大盤熔斷行情;中小市值公司的股票失去流動性,股價快速下跌,觸發萬億股權質押的地雷;中美兩國貿易摩擦,廣度和深度遠超預期。於是,當2018年10月19日,上證指數下探到2449點時,3553家A股上市公司的股價,和歷史最高股價相比:

3150支股票,腰斬,數量佔比88.66%;

2125支股票,跌去了70%,數量佔比59.8%;

1018支股票,跌去了80%,數量佔比28.65%;

83支股票,跌去了90%。

這冷冰冰的數字背後,代表了萬億價值的湮滅;不僅僅是無數的中產家庭財富付之一炬,也證明社會財富的創造者:企業們,正在面臨前所未有的危機。

我們再回到央行的權威數據那裡。用概數來表達,2015-2017年3年時間,累計增加的住房貸款大概是20萬億元,加上首付款,老百姓付出的買房金額接近30萬億元。以全國房價均價1萬元每平方來計算,一套房子100平米,總價100萬元,這一次有3千萬個家庭,約1億人口,被裹挾着進入這股歷史的洪流,站到了棋盤之上。

這是什麼概念呢?改革開放40年,這片土地上好不容易有了大概3億人口的中產家庭,就這3年,三分之一被捲走了。你說,消費能不低迷嗎?

老百姓們的錢,幾乎全部被凝結在了房子上的鋼筋水泥里,拿不出一分錢來消費。

人民群眾,幫助政府化解了金融風險,幫助地方政府貢獻了土地出讓金,養活了在中國經濟支柱產業上的一大批開發商。雖然將債務背在了自己的身上,但是他們相信,90後、00後,祖國大地上還會前赴後繼地湧現出更多的人民群眾,接過他們手中的盤......

只是他們看不到,操盤手們,開始華麗轉身了。

第六章

在資金的洪流將中國樓市的價格空間填充完畢,地方政府和開發商的庫存和債務,被完整地轉移出去後,歷史的閘門,在人民群眾的身後,被操盤手關掉了。

央行在2018年初明確提出,未來貨幣低增速,會成為常態;中國不再尋求通過經濟刺激的方式來追求GDP的高增長,而改為有質量的增長;新5%,比舊8%好。周行長”高屋建瓴“地指出:老百姓的儲蓄率下降,負債率上升,說明內需在增強。

高高的廟堂在10月8日常務會議上,要求部分市縣要儘快取消貨幣化棚改貸款的政策。

監管部門就取消商品房預售制度,即期房制度,徵求各地住建局意見。

限購、限貸、限價到限售、限商,再到租售同權、購租並舉。調控方式越來越多樣化。

操盤手們,要把自己放出去的槓桿,一個一個收回來。晴天送傘,雨天收傘。

前面我們說過,房地產鏈條上,總共有4個環節的槓桿。

地方政府獲取國家開發銀行的棚改資金貸款,是第一重槓桿;

開發商從銀行或者信託渠道貸款,是第二重槓桿;

開發商還沒開建就賣期房,是第三重槓桿;

老百姓付出三成首付,並向銀行貸款七成,是第四重槓桿。

而現在,他們都華麗地轉身了,槓桿的歷史大門,一開,一關,債務轉移了,財富轉移了,命運,也隨着轉移了。

人民之中出了叛徒。

開發商,本來是人民群眾的一員,如今卻站到了人民的對立面去了。

第七章

他們比人民群眾,更早揣測到高高的廟堂的意圖,早在人民群眾之前,就布好了局。這頭,用盡一切辦法來低成本融資,那頭,期房開賣。

開發商們,紛紛從銀行和各種渠道舉債,大肆儲備土地,以高周轉的要求銷售樓盤。開發商拍下土地之後,並不是全部以自有資金去支付土地出讓金的,而是以土地為抵押,向銀行、信託等各種渠道進行融資,支付給地方政府。所以,這幾家開發商聞到了去庫存的口號之後,迅速行動了起來,高負債運行,拍下土地,迅速將期房推向市場。

這一波,他們不僅把負債轉移出去了,還賺了個盆滿缽滿。根據上市公司的年報,知名的開發商在2017年的經營業績為:

中國恆大:收入為3110.2億元,凈利潤為370.5億元;

融創中國:收入為658.7億元,毛利潤為136.3億元;

碧桂園:收入為2269億元,凈利潤為261億元;

萬科:收入為2429億元,凈利潤為280.5億元;

華夏幸福:收入為596.4億元,凈利潤為87.8億元。

面對不明真相的群眾,他們鼓噪稱中國房價永遠上漲;

他們安排群眾演員,在開盤現場製造摩肩擦踵的假象;

他們買通各種自媒體公眾號,製造飢餓營銷的假象,利用日光盤、售罄等詞彙矇騙廣大群眾;

他們鼓動人民群眾離婚,註冊公司;

他們以提高裝修款的名義,簽訂陰陽合同,規避調控;

去槓桿的大門要關上時,他們第一時間獲知政策動向,火速提高樓盤周轉率,放棄拍地。

原來老百姓們以為自己只是被政府,安排到了歷史的棋盤之上,猛地回過頭來,開發商們不與自己同進同出,反而被他們,擠到了地雷陣上。

關鍵是,那雷未爆的樣子,初看起來,還挺美的。

有人說,中國房地產的這顆泡沫核彈,如果不引爆,那就是深藏在我大中國血脈里的毒瘤,是會擴散到全身的;

只是當20年過去,我們這代人,重複了日本人從1991年後20年對房子夢魘一般的回憶時,回首今天,是否會為當初的決定,有過一絲後悔?

阿波羅網責任編輯:秦瑞  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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