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2018年中國樓市風景:清倉大甩賣!

房子,歷來就是皇帝的女兒不愁嫁。可是,就在2017年年底南京手提千萬現金排隊買房的“盛況”剛剛消退不久,2018年2月,國大陸產龍頭恆大就撐不住了,8折開始甩房,回籠現金,應付資金寒流。

先下手為強,面對監管層對商業銀行同業、外委等表外資金的嚴格監控,對信託、基金、全年上等資管渠道的清盤,這些年助推房地產繁榮的影子銀行將在2018年被徹底清理。

而銀行監管機構要求嚴格控制房地產開發貸、嚴控居民首付貸等降槓桿行為,無疑是在2018年截斷高負債房企資金流的最後一根稻草。

2018年以來,隨着監管層嚴控銀行信貸和信託資金違規進入房地產市場,房企融資難度越來越大,部分銀行已暫停受理房地產行業新增授信,或暫停房地產開發貸業務。對於依靠大額負債推動開發的房地產商來說,如果商業銀行卡主了信貸資金源頭,基本就捏住了房地產企業的命門。相對於以前的限貸限購限售來說,這一招算是絕殺。

前幾天的A股暴跌,被專家吹成藍籌的地產股基本不堪一擊,連續大跌。春江水暖鴨先知,2018年的地產可以說提前現出原形,危如累卵。

所以,在2018年,房價銷量的下滑和資金鏈的收緊,會給房企這一房地產的中堅鏈條致命一擊。對於很多中小房企來說,是鬼門關,很多都會在這個關口倒下;而對於類似於恆大、萬科這樣的房企來說,則是生死劫,就算不死,也會脫一層皮。

2018年中國樓市風景:清倉大甩賣!(圖片來源:)

這也是為什麼在年關將至時,一向高大上、大牌的恆大開始促銷打折售房的重要原因。面對資金斷流這一老虎的追趕,恆大肯定是跑不過,但是率先打折回籠資金,就可以跑贏萬科、碧桂園等這些競爭對手,從而降低負債,實現流動性的軟着陸。這應該是恆大的如意算盤,不知道這一招會不會被其他競爭對手競相模仿,讓樓盤打折成為2018一道“亮麗的”風景線。

說到資金的緊張程度,大佬們基本上都差不多,地主家也沒有餘糧,誰能撈到資金,能先把對手熬垮,誰就能增加存活的概率。所謂出貨快者生,出貨慢者死。

如果說商業地產龍頭萬達甩賣核心資產和海外資產償債只是前奏,那麼碧桂園和恆大兩大地產巨頭的籌資和促銷手段,基本算是接近高潮了。

前幾天,碧桂園發佈了2017年12月銷售簡報,2017年實現合同銷售金額約5508億,同比增長78.4%,碧桂園連升兩級,從2016年的第三名,直接彎道超車,將恆大和萬科甩在身後,奪得房企銷售冠軍,可謂牛得一踏糊塗。

在這種風光的背後,是碧桂園投資開發資金的高度緊張。以前還是鼓勵員工跟投公司項目,現在則是硬性強制核心員工跟投,不跟投的將會被開除、離職,在網上引起巨大爭議,地產大佬的流動性緊張程度,可見一斑。

而本次恆大的打折促銷,也是極其飢不擇食,據恆大員工網上留言,本次恆大要求所有員工在朋友圈轉發打折促銷的消息,最高綜合折扣79折以下,原價100萬的房產,打折扣76萬就能拿到。這樣的打折清倉力度,基本算是拼了。

槓桿用盡如何防止極端事件發生?

地產大佬們促銷清盤、竭力回籠資金的背後,是房地產銷售增量資金的枯竭,購房生力軍已經被榨乾,居民儲蓄被耗盡,高槓桿會導致資金鏈斷裂,引發系統性金融風險的現實。

在此,筆者帶大家看幾個數據:

最新數據顯示,截至2017年,中國住戶貸款餘額達到40.45萬億元,加上4.5萬億元的公積金貸款及民間借貸,居民槓桿率達到60%左右,相比本輪樓市回升前的2014年翻了近一倍!如今兩年過去,槓桿率還在繼續飆升。

居民債務比重也接近次貸危機前水平。社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛指出,中國居民債務占居民可支配收入的比重已從2007年的不足35%,上漲至目前的90%,遠遠超出其他新興經濟體的水平。若考慮國內諸多的民間融資渠道,居民槓桿率恐怕更高。真可謂搭進棺材本買房——只要有房,死後哪管洪水滔天!

世界上從來就沒有隻漲不跌的商品,如果房價下跌,將可能出現金融機構資產負債表急速惡化並開始大規模收緊信貸,進而導致購房者普遍違約以及銀行擠兌,引發金融風險。

1月13日,銀監會發佈《關於進一步深化整治銀行業市場亂象的通知》,將違反房地產行業政策作為2018年十大整治重點之一:發放首付不合規的個人住房貸款;以充當籌資渠道或放款通道等方式,直接或間接為各類機構發放首付貸等行為提供便利;綜合消費貸款、個人經營性貸款、信用卡透支等資金用於購房等,針對以上這些違反房地產行業政策的行為,都將進行重點整治。

其實這一條舉措,說明金融高層已經意識到了,當前大國的房地產,已經到了08年美國次貸危機爆發時的前夜,這裡千千萬萬個連首付都付不起的家庭,正在通過信用貸、消費貸、信用卡透支等形式獲得首付,然後擠入樓市,成為未來次貸危機中棄房斷供的低收入人群中的下一個樣本。如果不急剎車,下一個次貸危機就會呼嘯而來。

1月25日-26日召開的“全國銀行業監管會議”上,銀監會提出:努力抑制居民槓桿率,重點是控制居民槓桿率的過快增長,打擊挪用消費貸款、違規透支信用卡等行為,嚴控個人貸款違規流入股市和房市。所有目的只有一個——加強引導,防止居民債務過快增長、向房地產領域過度集中。

官字就是兩張口。前幾年為了降低地方政府、商業銀行和國企的槓桿,某央行行長鼓吹居民還有加槓桿的空間。如是,銀行對居民個人貸款一路大開綠燈,利率折扣,首付比例都連續下降,慫恿底層工薪階層儲蓄的棺材本都掏出來,擠入樓市,幫助地方政府、開發商和商業銀行解套,降低槓桿風險。

如今,那些人安全着陸了,房民們已經成為接盤俠,成為高槓桿、高風險的高危人群,讓監管部門也感到害怕。一旦房價下跌,這些人還不起貸款,斷供都還算是輕的,做出極端的事情才是真正的威脅,誰都不好過。

不可逆的樓市周期誰正在錯失脫手機會?

除了直接嚴查信貸外,提高貸款利率,也是提高購房門檻,給樓市降溫的一個大殺器。

2月1日,廣州市內四家國有銀行同時發聲:2月1日起首套房貸利率上浮10%起,二套房房貸利率則上浮15%。從2017年初的首套房貸85折優惠到如今較基準利率上浮1.1倍,廣州房貸利率在過去一年裡至少經歷了“四連跳”。而這種房貸利率加速上浮的態勢,在北京、深圳、上海等一線城市都普遍存在,成為澆向火熱樓市的一瓢冷水。

根據中國指數研究院最新數據,2018年1月,中國21個主要城市成交量環比下跌15.5%其中一線城市成交量環比下跌更是達到了驚人的32.3%。北京和廣州的成交量跌幅均超過了50%,分別為-58.0%和-50.2%。

成交量是價格的先導,成交量的下跌,意味着買方市場的逐漸形成。房產過剩,房產打折促銷的時代已經開啟,恆大只是打響了第一槍。

北京(樓盤)作為全國房地產調控的標杆城市,二手房價格官方統計下調了13%,事實上房價已經大部分跌了接近20%,全行業虧損已經出現。

當年火爆全國的溫州炒房團,可謂是資金和精明兼備,不遜色於現在的任何炒房客,最終也在溫州房價腰斬的陰雲下全軍覆沒,黯淡退場。如今的燕郊、鄂爾多斯,已經變成當年海南。舞台一直沒變,登台表演的在變,演員們都是記吃不記打,最終總有雞飛蛋打謝幕的那一天。

筆者一直認為:世界上沒有人可以提着自己的頭髮永遠飛翔,也沒有不需要原料的永動機,更沒有隻漲不跌的資產價格。從400年前的荷蘭鬱金香,到大蕭條中華爾街股票的崩盤,再到90年代初可以買下整個美國的日本房產價格……

任何資產的漲跌,都是符合一定的周期規律。處於上漲周期的風口,豬都能飛上天,這就是1999年到2014年炒房都能成百萬富翁、千萬富翁的周期背景;經過15年的上漲,2015年後,房地產的周期已經結束,標誌性的場景是李嘉誠等先知退場,剩下的就是一地雞毛和殘羹冷炙,還有無盡的黑夜和蕭條。

最後,借用一句尼古拉斯金波的話,對本篇做一個了結:一個大周期大概60年,人的一生60年,真正賺錢的機會只有三次。抓住一次,你就可以成為中產,抓住兩次你就可以成為富豪。2019年是85後人生的第一次機會。

如果你擁有一線城市的核心區域的房地產,並且不是自住房,筆者認為應該賣掉。你賣掉這個房子之後你發現,你可以在以後買到好多很便宜的資產,這個性價比已經發生變化,這個就是你的房地產周期。不要以為房地產賣出去買不回來,這個世界上沒有隻漲不跌的東西。2019年房價會是一個低點,2018年房價是要回落的。一個房地產周期的循環就是這樣,20年的循環。看你是否能抓住!

阿波羅網責任編輯:時方  轉載請註明作者、出處並保持完整。

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