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蔡慎坤:房價飆升誰賺最後一個銅板?

新年伊始,一線城市房價暴漲,深圳官方最新資料顯示:2月份新房成交均價高達每平方米48,095元,同比增長72.12%!上海北京緊隨其後,上海3月份二手房的均價據說己突破每平方米45,000元,北京四環內外新房均價更是高達每平方米10萬元的水準!

一個十三億人口的大國,完全照搬彈丸之地的香港地產模式,把財政收入跟土地出讓牢牢捆綁在一起,這樣的房價豈有不漲的道理?房價暴漲交易量激增,金融體系必須提供大量的新增貨幣以支撐不斷擴大的市場交易規模。土地市場流金淌銀的美好時光里,在地方政府主導資源配置的經濟體系中,形成房地產與銀行體系高度捆綁,無論是房地產開發類貸款,還是政府平台、企業貸款,銀行認可的有效抵押物主要是土地,經過十年嬗變,中國最大的地主已悄然從政府變為銀行。

地方政府通過行政權力壓低拿地成本,通過規劃調整、土地變性,以「畫大餅」和「擠牙膏」式的供地方式,從銀行置換出貸款,滾動開發,如此循環往復。土地增值數十倍甚至上百的倍財富效應幻化出巨大能量,而這一切都需要以巨量貨幣作為燃料來推進。

房價飆升最直接的驅動力是貨幣超發,貨幣對人類來說是最誘人、最具創造性的財富載體。但通過增加貨幣供應帶來的繁榮是短暫的,沒有哪一個國家的貨幣在洪水般的傾瀉之後還能保持穩定的幣值和長期穩定均衡的資產價格。人類貨幣史告訴我們,沒有什麼比通過摧毀一國貨幣體系來摧毀這個國家的經濟和社會基礎來得更容易。貨幣放水製造泡沫的模式、過度依賴房地產的經濟模式、綁架政府綁架銀行的模式都是最脆弱的模式,沒有什麼獨特的中國模式可以特立獨行,沒有誰可以反規律地超然物外。

中國這些年瘋狂增發貨幣,其總量已是GDP的2倍之多。1990年中國貨幣總量只有1.5萬億,到2015年12月已超過139萬億。算一算,現在是那時的90多倍。90多倍是個什麼概念?比如說那時的月收入是100元,相當於現在的9,000多元!換句話說,現在月收入9,000多元,也即是25年前的100元!所謂通貨膨脹漲的不是工資,不是房價,也不是什麼菜價肉價,漲的只不過是貨幣總量,也不是現在的東西少了貴了,而是通貨膨脹錢多了不值錢了。

知名經濟學家徐滇慶認為房價和所有價格一樣都是貨幣惹來的禍,水漲船高,只要過度增發貨幣,中國的房價物價必然輪番上漲。而中國8%的人擁有80%的財富,因而12億人中國人根本買不起房,能夠擁有住房購買能力的最多1億人,其中擁有多套住房的不足3,000萬人。

房價瘋狂是在朱鎔基卸任總理之後,今天我所居住的北京,房價已經漲得足以讓無房人絕望的地步,尤其是在對比了一套普通住房和自己的年收入之後,人們都會立刻產生痛不欲生的感覺。中國目前的房價,一線城市與90%以上工薪階層已經無關,即使是二三線城市,85%以上的居民也是無支付能力購買。有些居民即使購買,也會對其整個家庭消費具有嚴重的擠出效應。

北京四環內外的二手房價格己經到了7萬上下,新房普遍都在10上下。這意味着一套100平米的二手房要700多萬,新房要1,000多萬。而現在北京的年輕人月薪普遍在5,000元左右,所謂的精英金領年薪也不過20萬上下,可以說,這一代人再怎麼苦逼的奮鬥,也換不來一套房子。

房價飆升,不僅對購買住房者具有嚴重的消費擠出效應,對於租房者也具有嚴重的消費擠出效應。房價過高,住房的租金價格同樣會快速上漲,租房者所要支付的費用也就越來越高。在這種情況下,對於租房的人來說,或無支付能力租用,只好到偏遠的城鄉結合部租房,或是擠出日常生活消費。

房價飆升,也會導致企業營運成本全面上升。企業營運成本上升,將迫使企業遷出高房價城市,減少就業機會,或是壓低工資水準等。無論哪一種情況,都會從總體上降低整個社會的收入水準,影響居民的支付能力,從根本上削弱居民消費。而各級政府救樓市,其目的就是把房價頂在天花板上或維持高房價,與保證經濟持續穩定增長背道而馳。

過去說房地產綁架了中國經濟,也綁架了各級政府、綁架了各家銀行乃至綁架了幾乎所有國人!現在看來,是地方政府是土地財政是銀行綁架了中國房地產綁架了中國數億的國民!房地產在中國經濟結構中所佔的比重,是任何經濟發達國家都未曾出現過的畸形現象。

在西方發達國家,房地產從來就不是富豪的主要來源,在一個正常的市場經濟充分發達而政府不干預經濟的國家,房地產開發平均利潤率和其他工業製造業以及服務業基本上接近,更不可能出現像中國這樣通過大規模圈地囤地,或者開發幾個社區甚至幾幅樓就一夜暴富的富豪。

中國真是一個特例,一個涉及13億國民居所的民生領域卻變成了一個炮製富豪的行業,其財富的積累又完全取決於政府官員和房地產商之間的私下交易。這種交易必然導致一個結果……腐敗泛濫,即誰與政府有密切關係或與主要官員達成默契,就能夠獲得最廉價的土地,就能夠想建多少就建多少,就能夠獲得一夜暴富的機會。

因而中國房地產早己是貪腐的重災區,近年來被打的「老虎」「蒼蠅」幾乎無一不涉及房地產斂財,凡是與開發商打成一片的官員,都在很短的時間內與開發商共同分享了巨額暴利!實際上,過去房價瘋漲的根源就是政府基於自身的利益在推波助瀾,甚至與房地產開發商合謀,推動房價瘋漲,包括大面積拆遷舊城,改造城中村,都是在人為製造各種被動需求。

中國房地產是一個多重利益複雜博弈的場所,在市場失靈、泡沫化之路難以遏制時,市場參與者監管者都應該有一絲絲的理性。索羅斯有句名言:「先知先覺、始終走在市場前面的狐狸永遠只是少數,往往選擇在這一歷史價位的左側離場。」狐狸有特殊的智慧和警覺,用李嘉誠的話來解釋,「我不想賺最後一個銅板」,實際上,想賺最後一個銅板,很可能就是「擊鼓傳花」遊戲中最後一個接棒者。

--轉自作者博客

責任編輯: 王篤若   轉載請註明作者、出處並保持完整。

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