「搶收華東」降價潮紛擾後不到一周，深圳又被衝上了風口浪尖。一時間關於樓價的討論已經由「降不降」變成「會否崩盤」。而這輪手握巨額現金的地產龍頭成為降價領頭羊，究竟是割肉離場還是持盈保泰，又或者是持幣待購？
深圳上演跑得快
10月29日，招商地產位於深圳西鄉的樓盤開售，開盤價由「吹風價」1.8萬元/平方米，下調至單價1.4萬元/平方米起，同時開盤減10萬元另外再打9.5折，還附帶報價2000元/平方米的精裝修。按最高折扣算比周邊二手房還要低6000元/平方米，開發商表示首批單元最終消化了八成。
無獨有偶，萬科深圳旗下的「萬科公園裏」推出1.6萬元/平方米的房源，開盤總價減10萬元，送8萬元家私禮金券優惠。其實萬科優惠打折早在9月開始，深圳萬科取名「萬團大戰」的銷售優惠成績斐然。在10月份深圳全市成交量排名前十的樓盤中，萬科一家獨佔了四個名額。其中傳言11月再降價的萬科金域緹香，10月份共成交225套，成交面積20418.68平方米，排名全市第一。據了解，該項目開盤均價低於周邊樓盤近2000元，成交均價為11500元/平方米。「如果這個項目降到萬元左右，再說什麼優惠打折就過於虛偽了。」資深業內人士評價道。
與萬科的猶抱琵琶半遮面不同，H股上市的卓越地產宣佈，位於深圳與惠州交界的項目蔚藍海岸將以成本價4900元/平方米開售，開發商表示這是考慮到市場不景氣以及購房者承受能力後確定的價格，這個價格將低於周邊項目2~3成。此前中原地產曾對深圳東部市場作了成本核算的調查，調查顯示2011年深圳東部土地成本每平方米均價約1500元，建安成本單價約為2500元。如果再算上財務成本及各項稅費開支，開發商的成本約在4800元/平方米上下。
直接衝擊購房者心理底線的還有龍華花半里項目，項目10月29日推出120套88折特惠房，折後均價為11880元/平方米，這是該樓盤不到兩個月內第二次降價，黃金周期間該樓盤均價為13500元/平方米。而此前的開盤價位為17800元/平方米。雖然新推房源為毛坯房，但對新老業主而言，此番降價前後價格差接近35%，不可謂不瘋狂。為了防止「房鬧」事件發生，開發商向老業主承諾「確保前期購買的業主不會因此受到損失」。
龍崗中心城、布吉片區、寶安、東區，深圳關外降價、打折一片紅。「現在還不降，等到購房者心理價位降，那就危險了。」為開發商提供銷售定價服務的一中介公司營銷總監表示，該總監曾統計，僅僅11月計劃開盤或者加推的項目就超過30個，其中大部分都集中在深圳原關外地區，這讓開發商上演了一幕「看誰跑得快」的活劇。
另一方面，即使不算新增項目，深圳地產庫存也達到了警戒線。官網數據顯示，截至10月31日，深圳全市新建商品住宅可售套數為23436套。按最近8周深圳全市新建住宅每周平均476套的消化速度看，庫存新房可銷售13個月。
而開發商的降價銷售，無疑會提振銷量。深圳銷售數據尚未公佈，但一周前降價的上海就是最好的案例，據佑威及樓市專評網聯合提供的數據顯示，儘管10月24日至10月30日，上海商品住宅成交均價環比前周下跌10.52%。但成交面積為13.87萬平方米，環比前周足足上漲46.78%。
快速周轉也能賺
庫存快速增加的不僅僅是深圳，北京中原地產的統計數據顯示，僅9、10兩個月，北京包含期房和現房在內的商品住宅積壓就超過了8800套。截至目前，樓市庫存已經達到了11.8萬套，相比限購前陡增了2.5萬餘套，創下自2009年6月8日以來的最高點。按照目前的市場去庫存化速度，即使不再新增供應，消耗全部庫存也需要超過22個月時間。
「現在開發商的策略與2008年不一樣了。」亞銀投資的首席分析師李大偉認為，開發商特別是上市房企，肯定不會死不降價。「只要銷售不達標，即使手頭有大量現金也會降價拋售。」他表示。例如在上海率先舉起降價大旗的中海地產，據其三季報顯示，項目前9個月實現營業額357.9億港元，增長38.2%，經營利潤167.3億港元，增長46.8%。更重要的是，中海淨借貸水平為36.8%，可動用的現金約為172.4億港元。即便是手頭有着大量現金的中海也秉承快速銷售的原則，「只要當月銷售不達預期，項目就要檢討銷售策略。」中海內部人士表示，該公司從2009年開始，已經將現金流管理每月平衡一次改為每周平衡一次。
「『萬科模式』幾乎已經是所有內房股的共同營銷方式。」李大偉表示，所謂萬科模式指的就是快速周轉。這在「搶收華東」的龍湖地產有着最好的體現，在龍湖調低部份上海和杭州項目售價10%~30%後，該公司10 月17~23 日一周合同銷售增加至20 億元人民幣，其中8 億元來自減價項目。而今年1~9 月，該公司平均每月合同銷售額只有31 億元人民幣。
「最重要的原因是現在即使開發商降價銷售，依然遠高於其成本價。」李大偉認為，通常而言，降價可能會增加開發商的再投資成本。所謂再投資成本，簡而言之，就是這個項目快速賣完了，擔心拿不到低價格的項目了。「但現在大陸房地產的行業集中度還很低，即使是萬科也只佔據了不到3%的份額，這就說明市場還有很大的併購空間。」李大偉分析，只要開發商手中有錢，受調控嚴重影響的中小開發商的低成本項目就是他們的目標。
清科研究中心的研究數據也顯示，2010年房地產行業共實現併購 84起，占併購案例總數的13.5%，為所有行業之首，涉及併購金額25.8億美元。2011年上半年，房地產業併購案例持續增加，併購速度也進一步加快，上半年完成的房地產業併購案高達57起，同比增加了27起。今年三季度房地產併購進一步升溫，鏈家地產市場研究中心的數據顯示，截至10月中旬，今年房地產行業併購案例已達90餘起，超過去年全年的併購數量。「所以在上市地產商集中的區域，只要銷售情況下跌，未來降價的可能性就會非常大。」李大偉認為。
