中國的房價最近兩年並沒有開展大跌，總體呈現的是有價無市。
下降的是商品房交易量，2020年交易量18億平，21年15億平，22年14億平，23年預估會降到13億平。這個數據會繼續下降到12億平，然後守住平衡。
中國建成在使用的房子有500億平，按目前城市更新速度，理論上每年有2%的疊代，也就是10億方，再加上一些結構性需求約有2億方，所以這個12億是真實的需求量。並不用擔心會跌破到10億、8億，因為不管從建築量還是投資量的角度去講，市場會平衡到這一點。
那為什麼價格沒跌呢？
是因為房企不想跌價，「地方zf」不想跌價，銀行也不想自己的抵押物貶值，買了房子的老百姓呢，更不想跌價！
大家都不想跌，那麼價格會跌在哪裏呢？誰來打破的呢？
是法拍房，當大量房企或個人業主資金還不上，老百姓會起訴他，債權人會起訴他，銀行也會起訴他。起訴以後就變成法律糾紛，房子成為法拍房。法拍房總是打8折、7折，甚至要到5折，要以賣掉為主，它價格是螺旋性下跌。
未來房價如何，關鍵就是看法拍房的數量，法拍房數量多了，房價就會下跌。2020年法拍房只有20萬套，21年就到了50萬套，22年已經超過150萬套，23年可能會達到400萬套。
400萬套法拍房，平均100平就是4億方，等於全社會一年實際交易量的30%。法拍房只有城市交易房產的10%以下，那法拍房和市場房是兩個價格體系。一旦法拍房超過一個區域流通交易量的30%，法拍房價就決定並成為了一個區域的房價。
23今年深圳出現了個別樓盤跌了30%，上海也有個別跌30%，但不能說上海整體房價跌30%.到了24年，如果法拍房多了，下跌就成了普遍性，整個城市的房價甚至會跌30%。這個時候「地方zf」就要出手，如果不出手，跌了3成的法拍房，會繼續跌至5成，造成房價腰斬。
「地方zf」要在打6、7折的時候出手，拿出大量的資金把房子收了。房價相當於回到15年，這時候收房也不會虧錢，可以改建成公租房、廉租房等保障房。
本來一個國家至少要有30%的保障房。香港保障了480萬人，新加坡保障房佔比更是70%，而國內保障房佔比只有5%。
在這個時候，「地方zf」拿資金買進這些6、7折的法拍房，趁機把商品房庫存降下來，讓房企回籠資金，一方面房企能結算上下游施工欠款，另一方面會還給銀行貸款。這樣既幫助房企度過難關，又減輕了社會性債務壓力。最終收購完畢，中國的保障房體量可能會達到20%，是一舉多得的措施。
另外有兩點
第一：老百姓買房按揭首付款一般是30%-40%，價格跌了3成，資產還沒轉負，繼續下跌房子就會成為負資產，會破壞社會穩定性。
第二：房價下跌成3成或5成後，會大肆增加銀行壞賬，最後房地產變成了金融黑天鵝，演變成系統性金融風險。
所以「地方zf」一定會在房價普跌到30%～40%時候出手，採取措施進行樓市的托市和救市。
其實這並不是我的觀點，而是黃奇帆在近期的一次內部討論的闡述。
作為原重慶市市長，黃奇帆一直有着最懂經濟市長的稱呼。
所以你覺得24年的房地產市場會是什麼樣的格局呢？
— 甲基強的松龍 (@Kaylee32253879) January 25, 2024
