商品房建築成本有多低？房價可以3000元

一個包工頭的明細賬：
商品房建築成本697元/m2

□ 張丹羊 何有貴

　　房地產是不是暴利行業？到底房地產的價格能不能降下來？許多人持觀望和懷疑態度。日前，一個從事了10多年建築行業的包工頭向筆者公佈了他承包的一項工程的明細賬：在承包了建築總面積大約是11893平方米的商品房，合同上的交貨價是808萬元，這樣算下來每平方米的建築均價為679元，而該包工頭的實際建築成本是每平方米572元，在180天的工程里，該包工頭實際盈利近80萬元。而該房子的現在的銷售價格是每平方米平均4200元。「6個月我能掙到80萬元，我已經很滿足了，我已經是暴利了，但是比這個暴利更大的是發展商啊」。

　　這個包工頭從1996年就開始了建築行業，承包了大大小小10多個項目。他說，這個1萬多平方米的商品房項目是在2004年下半年接手的。為了表示數據和材料的真實性，該包工頭給筆者拿出了他該項目的所有材料：有所有的採購材料的發票和收據，也有他與各個班主簽下的所有合同。筆者數了數一共 31份，主要包括材料和人工兩大塊。

　　該包工頭列出長長一串成本清單。材料方面包括：設備、鋼材、五金、鋁合金、玻璃、不鏽鋼門、不鏽鋼扶手、防火門、木門、周轉材、商品砼(混凝土)、包裝水泥、沙、磚、外體牆、隔熱磚、灰油、水電、卷閘門、排柵等。人工除了管理費和伙食費外，按照不同工種來付費，大致為隔熱磚工、樓梯工、木工、鐵工、碰焊工、水工、外牆工、內牆工、雜工、佘泥外運工、勾機工、裝卸吊籠工、資料員等等。此外，防雷、給水、排水、消防、打樁均不屬於土建範圍。

利潤空間有多大？半年淨賺80萬

　　該包工頭說，這些成本會隨着市場價格變化而變化。當年做這個項目時，鋼材價格很高，每噸要4200元。人工費用幾乎都是按照建築面積來計算的，當時鐵工為7元/平方米，木工是16元/平方米，泥工為5元/平方米，砌磚差不多是一角錢一塊磚，而負責貼外牆瓷磚的人要24元/平方米。現在鋼材的價格跌了一些，但是像木工則因為人員短缺，均價上升到26元/平方米左右。「廣州市區內的地價相對來說會高些，人工也會稍微貴一點，建材商則是整個珠三角供貨的。」

　　「打樁、防雷、給水、排水、消防花了差不多71萬元，土建部分的材料成本是4061189元，人工費用1332758元，加上其他一些費用 713054元。這個工程包工包料的真實成本是6803993元，我還能從這份總價為808萬元、房價僅679元/平方米的合同中淨賺80多萬元。」該包工頭神秘一笑，「整個主體建設只用了180天啊。」

　　他說，該房子的銷售價格已經賣到4200元/平方米。從這些數字應該可以想到開發商的利潤空間有多大。該包工頭感慨地說：「如果現在政府給一塊地讓我建樓，我賣的房價絕對不會賣過3000元/平方米。」

房價的構成
建安費用在總房價中約佔四成
　　相關業內人士介紹，簡單來說，房地產的價格由以下幾部分構成：土地費用，包括土地取得費用和土地開發費用，這部分佔到總房價的20%左右；建築安裝工程費用，這部分在總房價中約佔40%；市政公共設施配套費用，這部分佔到總房價的20%~30%；各種稅費，這部分佔總房價的10%~15%。除此之外，房價中還包括開發商的利潤和房地產流通費等項目。
　　土地費用20%
　　建築安裝工程費用市政公共設施配套費用40%
　　各種稅費20%~30%
　　其他費用10%~15%
　　去年江蘇省鹽城出台了首個「官方版」房價構成清單，涉及該市2004年以來開盤的97個樓盤。「土地費用195.82元/平方米、前期費用 37.58元/平方米、建安費用832.09元/平方米、附屬配套費33.43元/平方米、公共基礎設施費用255.41元/平方米、管理銷售財務費用 114.49元/平方米、政府規費157.1元/平方米、土地增值利潤稅金494.41元/平方米。」以此作為標準，鹽城市物價局核定上海某公司開發的普通住宅商品房基準銷售價格為2120元/平方米，可在上浮不超過8%的幅度內確定具體價格。
　　據記者了解，位於芳村興漁路的廣鋼集團自建房均價為2050元/平方米。

釋疑
四層建築小工地與高樓能否對比
　　記者問，你的工地僅僅是1萬多平方米，而且是低層，與那些大的工地和高層建築相比有可比性嗎？他說，我到目前為止承包了10多個工地，比較大的工地有三個，其中在2000年承包了一個13層的商品房，那個時候的承包價格也是每平方米730元，而那個時候材料的大頭——鋼材的價格才每噸2700 多元。當然有時候，一些高層建築會在一些部位開支大些，但是，對成本的影響不會很大。