謝國忠：買房不是抗通脹最好手段 到美國去買房

「美國紐約的寫字樓價格，現在只有上海浦東區寫字樓價格的一半，而人均工資卻是上海的七倍。」

目前，房價增長速度已經超過了通脹速度，因而在中國買房對抗通脹，並不是最明智的選擇——就在幾乎所有人都唱多中國樓市的時候，謝國忠再次拋出了他的「悲觀」論調。

　　謝國忠，著名的「悲觀主義」金融預言家，中國股市和樓市的唱空者。雖然其「悲觀」的言論很多人不愛聽，但不得不承認，在過去的十多年裏，謝國忠準確預測到了亞洲金融危機、美國衰退、中國股市和樓市的逆轉及石油泡沫破滅。這些預測均在市場被認為是最好的時候--cleetah:謝對上海樓市的判斷是階段性的準確，對股市大體準確，資本市場說好聽的話，都是有所圖的，股評家說股票好，他希望你去高位接盤，房產商，中介說房子好，是希望賣掉產品，雖然也有特例，但多數不外如此。

　　如今，中國樓市的小陽春儼然成了大陽春，價格連續飆升，「地王」頻現。就在幾乎所有人都唱多中國樓市的時候，謝國忠再次拋出了他的「悲觀」論調。而這一次，在揭露中國樓市泡沫之下真相的同時，他更是提出了「去美國買房」的「另類」觀點---cleetah:美國房價我年初建議過朋友去投資，但大家被連續4年的下跌所嚇住，抑或想買但擔憂不好管理，最終沒有行動，現在加州基本持穩，還小有上漲。

　　建築在「故事」之上的中國樓市

　　《浙商》：我有朋友參加了今年8月的房地產博鰲論壇，回來跟我說，今年這屆論壇的情況和去年相比，實在是相差太大了。去年參加的人很少，大家都垂頭喪氣的，而今年大家都喜笑顏開。論壇上一個主流的聲音，就是覺得中國的房地產再漲個10年、20年都沒有問題，因為中國的人口太多了，中國的剛性需求太大了。不知您怎麼看這樣的觀點？

　　謝國忠：中國樓市有個最大的特點，就是喜歡「講故事」。所謂的剛性需求，政府保房地產，這些都是「故事」。樓市大漲需三個因素，一個是巨大的需求，主要和人口掛鈎;一個是人民收入大幅提高，這個主要靠工資;還有一個則是資金鍊和銀行的利息、信貸相關。現在中國樓市的大漲只有一個因素，就是資金鍊，完全是靠銀行里的錢支撐起來的。只要銀行裏面還有錢，那就什麼「故事」都能講。

　　《浙商》：為什麼說剛性需求是在「講故事」呢？

　　謝國忠：很簡單，中國樓市剛性需求的後勁來自哪裏？主要來自城市化進程中那些進城的農民。但問題是，這些農民買得起城市裏的房子嗎？根本買不起，連白領都不一定買得起，別說農民了。就算他們買得起，這還是一個「故事」，因為目前中國的城市化已經達到了50%，它可以持續到75%的樣子，接下來，由於人口老齡化的原因，農村人口將減少，因而中國城市人口會增加3億人。而目前，城市居民人均佔有住房面積為28平方米，也就是說，將會有大概84億平方米的需求。現在，中國已經完成了超過20億平方米的建設，每年的建築生產能力有15億平方米，卻只能賣出去8億平方米。其實，中國房地產已是一個很成熟的行業了，早已過了上升期，高點也已經被逾越，所以產能過剩的危機絕對會在未來爆發出來。

　　《浙商》：但是很多人認為土地是有限的，不可能造那麼多房子，到那個時候，物以稀為貴，房價還是會居高不下。

　　謝國忠：這又是一個「故事」。20年前，我去日本，發現那裏的房價特別高，問朋友為什麼，朋友就拉着我到東京街上，指着那些高樓大廈說：「你看看，哪裏還有地造房子啊？」但現在呢，日本的地價跌了80%-90%。這告訴我們，說沒有地，那是在「講故事」。中國完全可以通過蓋高樓和圍海造地的方式來擴大土地供應量，尤其是圍海造地，才幾十美元一平方米，很便宜---cleetah:96-99年底我在深圳工作，特別是香港回歸後，一些香港同事茶餘飯後的談資就是自己買的900伬豪宅（80多平方米在香港確屬豪宅）又漲價多少，大家渾然不知一次劇烈的下跌就在身邊虎視眈眈。

　　買房不是對抗通脹的最好手段

　　《浙商》：您剛剛說，目前中國房價的大漲只基於資金鍊這一因素，也就是說，其實樓市是一場「虛火」，根基是很脆弱的？那現在是什麼樣的理念在支撐着這一「虛火」？

　　謝國忠：應該說，中國資產市場價格是完全靠升值預期來支撐的。隨着越來越多的人和流動資金被吸入市場，價格被進一步哄抬，不斷驗證着人們看多的預期。於是，又有更多的人加入了這場狂歡。現在，一方面是人們對於通脹的恐懼，總覺得錢會變得不值錢，但是房子是不會貶值的。因此，手裏一大把錢多半會去選擇買房子;另一方面是銀行的海量信貸刺激。

　　只要銀行裏面還有錢，房價就會被一路炒高，而一旦沒有足夠的流動資金來餵飽這頭「野獸」之時，泡沫也就破裂了--cleetah:上海的GDP二位數增長光環在經濟危機前面顯得黯然失色，那麼光修橋鋪路遠遠不夠，還需要推高房價地價來促進財政收入（北京財政收入中賣地佔了半數，上海估計4成差不多了），走上一條與日本泡沫經濟一樣的老路。

　　《浙商》：那麼，在通脹的恐懼之下，還可以通過購買房產來對抗通脹嗎？

　　謝國忠：許多人通過購買房產來對抗通脹，從理論上是可行的。但如果房價的增長速度超過了通貨膨脹速度呢-cleetah:07年底有不少人準備通過買房買股買礦來對抗通脹，結果上海跌掉了首付--當時3成首付，股票跌去半數，礦產關停並轉？現在中國就是這樣的情況。我預計今年四季度的時候，房價會有一個調整，但這不是最後的調整，因為銀行還有錢。現在普遍的觀點是認為美元要貶值，人民幣要漲。如果哪一天認為人民幣要貶值，美元要漲了，就意味着銀行沒錢了，房價要大跌了。

　　到美國去買房

　　《浙商》：我記得您在一篇博客中寫道：我對中國樂觀，對美國悲觀。為什麼？

　　謝國忠：我說對中國樂觀，對美國悲觀，主要是因為中國勤勞，善於積累，一個表現是積極儲蓄，這在很大程度上可以避免金融災難。而美國剛好相反。但是現在，美國也在經歷着變化，從借錢花錢，到賺錢存錢了。我覺得美元已經企穩了，並且將會有一個強勢反彈，最主要的依據就是美國的儲蓄率在上升，這直接造成了資金鍊缺口的下降。其次，迫於通脹壓力(大家都看到了，現在油價那麼高)，我預計美聯儲將會在今年加息，可能會高達5個百分點，明年還要繼續加一到兩個百分點。所以我建議，如果手頭有錢的話，應該等明年去美國買房子---cleetah: 加州是亞裔聚居之地，現在房屋價格是06年初高點的60%-70%，大約相當於當地居民收入的4倍左右，矽谷貴一些，但當地收入更高，從絕對價格來看，對中國投資者也是非常有吸引力。

　　《浙商》：也就是說，美國樓市會有很大的反彈空間？

　　謝國忠：美國的樓市是被低估的，而中國的樓市則被高估了。現在，美國洛杉磯最好的酒店，從3億美元跌到了4000萬美元，我有個朋友甚至花190萬美金就在紐約長島買了600平方米的房子---cleetah:上海的租金回報率已經為市夢率，需要出租40年甚至更長，才能收回投資，個人覺得賭博成份太大。另外，從房價和房租回報率上看，在曼哈頓的一個寫字樓，價格大概是3000多美金/平方米，差不多只有上海市中心的一半，但是租金回報率卻是上海的4倍。現在中國的房租回報率非常低，歷史上看，沒有一個國家在房租回報率很低的情況下是沒有泡沫的。而美國的房租回報率則要高得多，這表明市場是相對理性的，隨着美元轉強，應該會有比較大的反彈空間。

　　《浙商》：但是為什麼美國房價那麼低，中國房價那麼高，大家卻都爭着在中國買房呢？

　　謝國忠：就因為大家覺得美國的房價還要跌，中國的房價還要漲。中國資本市場的情況主要取決於政府政策，因而上漲「一波又一波」的現象在中國樓市和股市都很常見。我常說，擅長長線投資的巴菲特，到中國就完了。因為中國資本市場，知道什麼時候「進」比什麼時候「出」更重要。但是眼下資本市場的瘋狂不會持續很長時間，「糾偏」可能發生在今年四季度。明年，由於中國仍有能力釋放出更多的流動性，可能會出現另一波熱潮。但長遠看來，這是靠不住的。當美元恢復強勢時，可能在2012年，中國的房地產市場可能會像在亞洲金融危機期間一樣遭遇雪崩---cleetah:上面段落說道租金，謝用了商業房產來比較，估計有些問題，上海商鋪的租金回報率大概6%左右，那麼美國有24%嗎？在聖地亞哥的公寓出租回報率大概10%，紐約也是10-15%，獨棟別墅不知行情如何？。

　　《浙商》：那您為什麼覺得明年是去美國買房的最佳時機？

　　謝國忠：現在，美國的房價已經很低了，並且還在跌。明年的時候，美國的利息漲了，但是經濟還不好，這就是最低點了，一定要進入。一旦大家都注意到了，原來美國的房價那麼低，那必然會有大量的資金湧入。到時美元看漲，人民幣看跌的觀念也會深入人心，那麼美國的樓市也要漲了。等着去美國買房吧，記住選擇那些大的城市、地段好一點的地方---cleetah:絕對價格還是便宜了很多，有心投資的多想想，既然外國人能到中國買房，中國人同樣可以走出國門，只要有利潤，其它都不是門檻。