開發商拋售 09房價將下跌50% 達到2004年水平
焦點重慶房地產網 cq.focus.cn 2008年12月19日10:10 焦點博客 王偉雄
08年年關悄然來臨，是是非非，風風雨雨，08年這一路走的甚為風塵蒼桑。
也許這是一個足以寫進房產歷史發展篇章的過程，有些精彩，有吶喊，有憤怒。但不管怎麼樣，過去成為過去，是對是錯並不重要了，必竟這盤局，這場博弈的結果誰收益誰是贏家誰心中早有個譜了。
09年，其實才是笑到最後的時候，論劍才真正開始。
可以說，高房價的大勢已去，這是不爭的事實。而有些人在面對這種不爭的事實面前依舊試圖着最後為自己的利益吶喊，為自己的利益找個藉口，甚至使用一些自己喜歡的數據作為依據。對於統計部門提供的數據，筆者向來是不屑一顧的，因為這些官方的數據都是玩家們的數據，不足以表現出市場的真實現象。數據都是由統計部門向各個相關部門伸手要取的數據，甚至操控在一些人的手裏的數據有意義嗎？
前些日子有人竟然說房產的利潤僅有10%，這簡直是滿嘴口臭。如果事實是這樣的，那麼為什麼直到今天，開發商仍不敢於公開成本？如果事實是這樣的，那麼為什麼還有那麼多人拼了命也要守住開發商這碗飯？
銀行降息了，政府鬆綁了政策，但卻救不了開發商。究其內因，唯有市場說明了一切。當然，開發商如果不鬧就不是開發商了，因為開發商只是利益連條的其中一個環節罷了。但大家千萬不要忽視了市場這隻無形的手，這隻無形的手也包含了真實消費者的真實購買力。
無獨有偶的是全球金融風暴的來臨，讓許多人措手不及。不過，當國家拉開內需政策出台後，一些人又馬上為自己的利益找個詞找個路了。有時不得不敬仰這些人的反應及智慧，當然筆者仍持的觀點是，市場才是決定一切的依據。
從十二月份開始，全國各地的開發商開始降價拋售或變現拋售，房價下降高達60%的大有所在，但效果仍成為開發商心中隱隱的沉痛，為什麼？因為市場。因為泡沫。縱觀國內開發商，大部分的開發商資產負債率均高達100%，甚至是300%，這樣一來，一旦出現流動資金斷開，其後果就是關門大吉。因此，開發商能否平安渡過09年還有待靜觀。於是也可以理解為09年將是房地產重新洗牌年。
展望09年，筆者認為，房價應回歸到04年狀況，就目前的房價而言，應有擠掉50%的空間。但從整個市場來講，更重要的是開發商能否生存下來，能否堅持下去的問題。09年或者將會再次颳起拍買行的拍買熱潮，許多小開發商也將會受到市場最為慘酷的排拆。因此09年也是購房者更應靜觀，繼續理智選擇。
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新京報 價格管制不能阻止房價下跌
萬南京項目因降價銷售遭南京市物價局處罰，恆大地產近日又面臨南京市房管局處罰的危險。這兩家地產商之所以「觸雷」，原因都在於其違反了南京市對於房地產業的價格管制。
南京市江寧區房管局人士表示，有關部門調查南京恆大綠洲項目後，懷疑其低於成本價銷售以期套現。房管局擔憂套現之後，開發商還是完成不了開發建設，最終形成爛尾樓，房管局或對恆大進行處罰（據18日《新京報》報道）。
1998年以來的住房貨幣化改革，使得商品房銷售實現了市場定價，開發商以何種價格銷售商品房是一種市場行為，無論盈利還是虧本，都是企業自主行為，有關部門以行政命令的手段直接叫停或處罰，缺乏執法的必要依據。其次，房管局通過什麼途徑得出恆大綠洲項目低於成本價銷售的結論，調查的過程是怎樣的，也未有公佈。事實上，根據公開報道，恆大地產以收購形式獲得該項目土地使用權，樓面地價2200餘元/平方米，賣4900多元並不虧本。
退一步來說，即使恆大綠洲虧本賣房，但靠別的項目來進行平滑單個項目的虧本，整個集團仍然有盈利，也是合理的市場行為。不然，萬科等企業為何要計提存貨跌價準備？
去年以來，南京市對於房地產業的價格管制飽受詬病，其根本原因在於對於每個項目每棟樓直接核定了價格，與企業的市場化衝動相矛盾，最終導致企業暗地裏把新房賣給一些中間公司，再在二手房市場提價掛牌，這種管制不僅沒能阻保證南京房地產價格的穩定，反而促使其不斷上漲。
不可否認，去年以來的房價暴漲和今年以來的持續下跌，已經引發了諸如斷供、退房等問題，這其中《價格法》的落地缺位是顯而易見的。我國《價格法》是以發佈基準地價、標定地價和房屋重置價格為主要手段調控、引導房地產市場價格，因此價格法並不是要求政府像南京市這樣，退回到計劃經濟時代。政府不能剝奪企業的定價權，如果為了照顧公民的知情權，物價部門對於房地產業的價格管理應體現在信息透明上;當務之急是改變房地產數據統計的混亂狀態，將新房、二手房及租賃價格統一納入監測並定期公佈，抓緊對房地產價格評估機構的確認，給人們的購房行為以參照;而並非濫用職權，托高房價。（作者：張曉玲）
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放寬房貸無法改變房價下跌
理論上來說，放寬二套房貸並不是取消去年927的房貸新政，中央政府在政策的制定上還是很講究策略的，充滿政治智慧。因為這輪房貸新政，儘管不完全是從市場出發，卻是從政治的角度出發，平衡各方面的利益關係，當然主要利益是服務於開發商，這是沒有辦法的辦法。
在國際經濟日益惡化的環境下，連老牌的市場經濟國家都被迫放棄市場經濟的基本法則，設法穩住金融和貨幣體系，我們就應該感到事態的嚴峻。所以，中央政府放棄執行了一年的二套房貸新政，再出台今天放寬的新政，重要的是維護市場平穩的運行，但是，中國各大城市房價總體下跌的趨勢是無法改變的。
這次新政最大的受益方是開發商。新政的第三條，是這次新政的核心，內容是：引導房地產開發企業積極應對市場變化，促進商品住房銷售。 支持合理融資需求，加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持，對有實力有信譽的房地產開發企業兼併重組提供融資和相關金融服務。按照法定程序取消城市房地產稅。
這一條告訴我們，銀行將有大量的貸款向開發商傾斜。因為容易取得銀行貸款，將有更多的產業湧入房地產開發行業，新的一輪囤積土地的熱潮又將興起。不過，開發商似乎不太滿意，任志強仍然認為，新政姍姍來遲；潘石屹認為，新政沒有充分激活市場；顧雲昌認為，新政還有空間，應該放開投資性需求。。。。。。可見，開發商貪慾不足啊。不過過度的貪慾會產生對市場的誤判。
新政的受益方較大的是樓市炒家。第二條說，對已貸款購買一套住房但人均面積低於當地平均水平，再申請購買第二套普通自住房的居民，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。 其中，將現行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉讓的，免徵營業稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額徵收營業稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額徵收營業稅。
這一條看上去比較原則，其實對改善性需求並沒有做出新的界定，但是對交易環節的稅收減免，是刺激樓市放大成交量的一個好辦法，直接給買家讓利6%左右。也就是說，只要進行交易，在房價不變的情況下，賣家獲益達6%，對二手樓市有一個相當大的刺激作用，直接鼓勵的並不是改善性需求，而是鼓勵炒買炒賣。
當然，中央政府是非常親民的，因此，本輪新政的第一條仍然是考慮民生。內容是，加大保障性住房建設力度。爭取用3年時間，解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區、墾區、煤礦等棚戶區居民的住房問題，並積極推進農村危房改造。中央繼續加大廉租住房建設和棚戶區改造投資支持力度，適當提高中西部地區補助標準。選擇部分有條件的地區試點，將本地區部分住房公積金閒置資金補充用於經濟適用住房等建設。
這一條現在看來，已經是老生常談了，估計對民生的改善不會有什麼實質性的作用。理由是，地方政府對社會保障住宅的熱情並沒有激發起來，經濟適用房的盈利水準並不能讓地方政府滿意，因此也不會把資金投向經濟適用房和廉租房。沒有地方政府的積極參如，僅靠中央政府的9000億是不能解決問題的。
網友最關心的還是新政對房價的影響，這點，顧雲昌看得很準，只要不徹底放開投資購買，就不能改變市場預期，這是市場的表象。實質是，改善性需求的購買群體不足以大到可以購買目前的1.33億的存量新房，其購買力也不足以支撐目前的房價。預期新政出台，成交量只是短暫的放大，改變不了大的趨勢。
我們在預判後市時，一定要充分了解，2006、2007年房價之所以猛漲，一是累計了10年經濟增長的能量，這十年中國民眾創造的財富不僅僅被高房價掠奪一空，還透支了未來至少三年的購買力，這不是一個政策就能改變的；二是這兩年不僅僅有許多中產階層在炒樓，有產業資本在炒樓，還有大量的國際熱錢在炒樓和大量的貪官的黑錢在炒樓，而現在樓市的資金面已經和2006、2007年完全不同，再加上中央政府並不支持炒樓，所以，設想房價上漲的可能性基本沒有。
最大的可能是，市場在成交量短暫的放大後，重新陷入更加低迷的狀態，而要改變這種低迷，不僅僅需要民眾購買力的提高，還需要國際經濟環境的配合。試想，一個內需不振、出口萎縮的市場，靠房地產就能振興經濟？除非這是中國的奇蹟，全球經濟發展史上不能說都沒有這種先例.
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預言猜想:如果中國房價下跌30% 後果將多麼可怕
房地產價格問題變得如此敏感，令人驚訝的是，有一些媒體和民眾急切地覺得房價大跌特跌是一樁好事。傻空門一直幻想着房價下跌70％（預言，認為2002年的房價是正常的，現在價值要回歸——什麼意思嘛？憑什麼說是正常的不說2002年的房價是被低估，現在是價值回歸？憑拍腦門想的？），認為所有買房子的人都是炒房的。讓已購房者破產以利於自己能低價買到大房子。
那麼不妨考慮，如果房地產出現崩式的價格下跌，我們能夠收穫什麼？在此，崩盤被定義為，12個月內，一手和二手房交易價格下跌30%以上，以及其餘未交易的物業存量的市場評估價值也下跌30%以上。
先看銀行系統承受的衝擊。
目前銀行系統中，與房地產相關的大約有六類貸款：第一類是土地開發貸款，餘額大約為2000億，其中對各地土地儲備中心的貸款約為1000億；第二類是對開發商的貸款，餘額大約為9200億；第三類是對建築施工企業的貸款，這類貸款的數額較難確定，估計在2000億左右；第四類是對個人的住房抵押貸款，餘額為1.9萬億；第五類是混入到個人消費貸款的裝修貸款，這部分貸款同樣難以確定，估計在數百億的規模；第六類是政策性住房貸款，大約為2800億，其中個人住房公積金貸款大約2300億
累計起來，中國銀行業對房地產的金融支持大約在3.51萬億。如果遭遇房地產行業崩盤，這些信貸會遭受怎樣的損失？
關於土地開發貸款，土地儲備中心獲得此類貸款，通常一是依賴地方政府擔保，二是以土地使用權作為質押物，這種做法既違反擔保法也違反央行的《貸款通則》。考慮到各地土地儲備中心資本金匱乏，運作槓桿極高，也考慮到土地開發中征地拆遷安置等投入，以及「七通一平」投入，對銀行而言既毫無流動性也缺乏回收變現可能，處置成本和難度極高。日本房地產泡沫崩潰後，地價一度下跌了80%，因此如果房地產崩盤，我們傾向於認為此類貸款將完全損失。
