崩盤烏雲籠罩在深圳樓市
深圳樓市上周異常清冷，只有一個新盤公開算價，價格創下片區起價新低，再加上21日深圳一天只成交新房五套的傳聞、萬科「1計劃」大幅優惠等消息，使崩盤、降價的烏雲籠罩在深圳樓市上空。而由於起價刷新龍崗中心城樓盤最低價格記錄，水藍灣成為價格屠夫。
龍城新盤起價新低
《南方都市報》報道，深圳樓市沒有一個新盤公開發售，僅僅是位於龍崗中心城的水藍灣進行了算價，據悉起價只要4868元/平方米，這一價格又刷新了今年龍崗中心城樓盤最低價格記錄，而且據了解，5000元/平方米左右的單位有一大把，均價也不到7000元/平方米。
水藍灣的價格一出，立刻有觀點認為這將成為龍崗中心城的價格屠夫，「將引發龍崗中心城房價崩盤」。不過這些觀點多少有些武斷。事實上，早在中海康城國際開售時，5000-7000元的房子至少有100多套，再者，目前龍崗中心城有些樓盤贈送面積很大，計算下來使用面積均價也就在6000多元/平方米。也就是說，水藍灣的價格實際並沒有低到成為「價格屠夫」的地步，何況該樓盤也不是一個指標性樓盤。
數據有誤讓「崩盤說」突現
8月21日，深圳樓市以5套成交量創歷史新低，後續幾日成交量持續一蹶不振，22日至24日分別僅成交12套、18套、9套，一些業內人士由此大膽判言深圳樓市即將崩盤。與此同時，萬科推出萬科城預存1萬元送10萬元、第五園加1元送全屋精裝修的「1計劃」優惠，更有傳聞萬科別墅6折。有業內人士認為，萬科此舉可能引發新一輪降價潮。這似乎又成為崩盤說的預兆。
隨後，官方稱因為數據升級導致上述成交量有誤，21日實際成交量並非5套，而是112套。而20日、22日、23日、24日正確的成交量分別是162套、71套、92套、83套。在筆者看來，無論數據正誤，以短短几天的數據就判斷樓市崩盤未免太過輕率。專家認為崩盤只會在經濟出現大問題、地產業普遍虧損、大批開發商資金鍊斷裂等情況下才出現，而這些因素目前都不具備。
後市走勢判斷不一
中海上周發佈了其2008年上半年的中報，在中報中最引人注意的是，中海集團方面認為，由於房地產行業已經逐步成為國家的經濟支柱行業，在經濟進一步平穩增長的情況下，不排除下半年國家對房地產調控力度會逐步放鬆。這與萬科此前發佈中報時的觀點恰恰相反——萬科認為下半年的形勢可能比想像得更嚴重。
拋開孰是孰非不論，萬科、中海的判斷和自身的產品結構有莫大關係。萬科以普通商品房為主未來不確定性更大，而中海有大量的持有物業、別墅、綜合體和商用物業，這些產品面對調整更加穩定。
寶安西鄉 興達華府與萬人購房團決裂
位於寶安西鄉的興達華府，不久前傳出準備整體包銷給鄒濤萬人購房團。日前其開發商表示沒有和萬人購房團達成任何協議，並確定將以面向社會公開發售的方式銷售。並且開發商透露準備以「驚喜價」開盤，部分單位甚至將低於之前鄒濤萬人購房團要求的6000元/平方米。
開發商表示接觸萬人購房團的初衷是想要探討和了解其中是否有目標客戶群，而且對於萬人購房團的操作法方式也還有所擔憂。而鄒濤則表示除了「696套整體包銷，均價不超過6000元/平方米」的方案以外，不願意做任何妥協。
鹽田港後方陸域 開始新一輪價格戰
鹽田港後方陸域的各樓盤近期相繼調整價格拉開新一輪價格戰。金水灣推出10套特價單位，其33-36平方米的單房，最低總價為25萬元。其餘單房總價也在26-27萬元，單房整體銷售均價不足8000元/平方米。
該片區在售的另一樓盤花樣年花港近期也將對價格作出調整，據項目銷售策劃透露，項目近期正在醞釀下調價格，只是具體的下調力度還沒有確定。同時，該片區的麓港國際也預計與近期入市，對於銷售價格，開發商方面表示會跟據市場作出合理定價。
********************************
四大城市房企被困 金九銀十難秋收
購房者和開發商的博弈進入到「秋收」環節。然而，奧運會後，北京、上海、深圳和廣州房企面臨着各自不一樣的困境。被寄予厚望的「金九銀十」的9月、10月這樣一個銷售旺季，各房企恐難「秋收」。
北京奧運效應釋放 提前感受冬天
《每日經濟新聞》報道，北京的地產商將在「金九銀十」中提前感受「冬天」。奧運期間北京樓市的市場表現無疑給滿懷希望的開發商們潑了一盆涼水。根據北京市房地產交易管理網公佈的數據統計，8月16日至8月22日北京樓市期房、現房住宅簽約量均比前一周有明顯下滑，一周共成交期房921套，成交面積9.96萬平方米，成交套數和成交面積環比上周均出現下降，降幅分別為16.95%和41.04%。其中期房部分簽約已接近谷底，創下了全年統計周期內簽約最低值。
同時，北京各城區的9個限價房項目將在10月底之前全部完成公開搖號，共計房源2.7萬多套，9月底前將有1萬套兩限房推出。
我愛我家副總經理胡景暉就認為，如此大的兩限房放量，勢必對新盤銷售造成影響。最早於8月25日搖號的 「首鋼·金頂陽光」提供房源1784套，均價為6250元/平方米。8月26日，豐臺區「鴻業興園二期」完成搖號，提供房源1173套，均價為6800元/平方米。
目前，石景山區域二手房住宅價格在9500～10000元/平方米，新開商品房住宅價格在11000元/平方米左右，就兩限房金頂街項目來看，低於周邊項目均價近一半。
此外，未來兩月的新盤入市數量將創出年度新高。來自北京房地產交易管理網的數據顯示，截至8月19日，本月共有19個項目取得預售許可證。按照相關政策要求，這些取得預售證得項目在8月下旬、9月初迎來最大規模的放量。據亞豪機構最新統計數據顯示，預計未來兩個月，北京約有80個房地產項目開盤。
北京中原地產董事總經理李文杰撰文指出，「北京樓市到年底前應該還有10%的減價空間。」不過，北京鏈家地產副總經理向記者表示，「後奧 運經濟下的房產市場將會延續2008上半年的走勢，即價量漲幅回落，市場趨於平穩。」
上海樓市進入拉鋸戰 大跌無望
「全國樓市看上海」，業內人士用這句話來形容上海樓市對中國樓市的影響力。8月份，上海樓市成交量沒有太大起落，房價並沒有出現普降和大幅度下降。從房價來看，金地集團浦東新區的項目，6月9日開盤時的網上參考價為17500元/平方米，隨後新推的3批房源，網上參考價依舊是17500元/平方米；但是，8月22日，在該項目再推600套新房源之際，此時的網上參考價已經調整至14000元/平方米。
上海樓市堅不可摧的房價堅冰似乎正在開始融化。上海浦東三林板塊內的萬科金色雅築，單套房最多可優惠10萬元。
佑威房地產研究中心主任薛建雄表示，目前部分在售房源出現價格調整將不可避免。預期報價17000元/平方米的春申麗園，最終開盤價為15000元/平方米；報價15000元/平方米的金地格林風範城，實際售價為12000多元/平方米；報價7000元/平方米的德邑小城，實際售價6400餘元/平方米。佑威分析師表示，上周成交量相對較多的樓盤，大多是通過降價獲得消費者認可的。上周成交的較為集中的中遠兩灣城、大華陽城貴都、大華錦繡華城、金地灣流域、萬科中林苑等樓盤，都是近期最受市場關注的主流降價樓盤。
易居房地產研究院分析師付琦認為，「近期上海部分樓盤價格調整，不會出現上海樓市價格整體大幅下滑的現象。」27日，付琦認為：「平穩會是大勢所趨。成交平穩上升、價格穩中震盪。」
深圳日成交量不高
深圳樓市8月份以來價格競爭日趨激烈，此前打8折、9折的項目，在奧運會期間，不少開發商定價也不斷走低，想用具有更高性價比的樓盤來吸引潛在購房者早日入場。奧 運會期間，深圳樓市整體情況為新盤定價低，尾盤多作促銷。其中，雷圳0755、景園、高發城馳、龍園意境等在售樓盤近期紛紛推出優惠活動，有的優惠幅度甚至高達7.5折。
在深圳，萬科傳出再次降價的消息特別引人關注，據稱，萬科部分項目的調價最低達到5.5折。一位中原地產置業顧問表示，現在萬科東方尊峪的優惠價格是19000元/平方米，較原價25000元/平方米相比，打了7.6折。
然而，對於是否有6折的折扣之說？銷售人員表示，「高層住宅是絕對不可能打到6折的，但別墅項目中有不少的特價房，應該有部分別墅能打到6折」。深圳萬科媒體負責人表示，關於深圳萬科的萬科城項目打6折的說法並不屬實。
「9、10月份，深圳將會有20到30個新樓盤推出，為了規避一些市場風險，部分開發商提前採取銷售策略。」中原地產策略中心總經理周曜表示。
廣州7月房價創今年新低
廣州7月十區一手住房交易均價為9122元/平方米，而6月均價9569元/平方米，環比下降4.7%。雖然9122元/平方米的房價已創今年新低點，但與去年7月比還是上升了7.4%。
廣州樓市9、10月份將面對大約五萬套一手新貨的海量衝擊，加上明年4～9月可能還有300萬平方米住宅推出預售，一些較為悲觀的地產行家預料將引發新一輪降價潮到來，下半年房價有可能加速探底。
廣州市國土房管局8月27日公佈的樓市數據顯示，7月份全市十區一手住宅成交量為60.56萬平方米，均價為9122元/平方米，量和價都比6月輕微下降，但房管局認為，7月份成交量與6月份水平相當，仍位於60萬平方米水平之上，價格基本處於較穩定狀態。
根據房管局對7月份陽光家緣一手住房備案數據的統計匯總，頂級高端住宅銷售受阻，萬元以下樓盤賣得最好。10000元/平方米以下區段佔比在近幾個月以來第一次超過60%。
雖然有分析認為房價還要跌，但也有業內人士認為，最終房價能否降下來，較大程度上取決於樓盤開發商的資金緊張程度，看其是否需要進行價格讓步加速資金回籠。
據了解，2009年上市銷售的項目多數是去年「地王」頻出之時拿下的高價地，在已獲得建設資格的幾個項目中，大部分地價為3000～8000多元/平方米。這批房價格下跌的迴旋空間其實不大。
部分房企上半年僅完成銷售計劃1/3
目前已有超過40家房產上市公司陸續交出了今年上半年的「成績單」，年中報顯示，部分企業上半年僅完成全年銷售計劃的1/3。
高盛高華證券的一份研究報告指出，包括萬科、中海、富力、招商等大牌開發商在內的14家主流開發商，今年完成銷售目標有難度。
8月中旬，碧桂園控股有限公司董事局主席楊國強表示，碧桂園今年的銷售計劃約320億元，而今年1~7月，碧桂園僅完成全年銷售計劃的31.56%。
2008年有着100億元銷售計劃的招商地產，上半年可銷售樓盤較少，僅完成20億元的銷售額。金地上海公司2008年計劃回款約62億元，1~6月實現回款約22億元。
今年上半年，萬科實現銷售面積265.8萬平方米，銷售金額241.3億元，同比分別增長15.0%和38.1%。僅在上海，上海萬科計劃推出14個項目，銷售目標也從去年的80億元增至今年的130億元。而從上半年的銷售來看，萬科下半年銷售額必須達到500億元以上，相當於月均銷售80億元以上。
近期房產市場的觀望，似乎更讓開發商完成全年銷售計劃的夢想變得更為嚴峻。萬得資訊(WIND)統計顯示，近日披露半年報的46家房地產企業中，「積壓」的存貨比去年同期激增了1400億元，同比增長了將近一倍，達到2935.28億元。與此同時，預收賬款增加215億元，達到806.43億元，同比增長36.38%。
儘管大多數房企的年中報顯示為盈利，但宏源證券房地產業行業分析師楊國華仍認為，今年房產上市公司的業績增長幅度約在40%左右，較去年下滑6成。如保利地產，上半年銷售認購金額約106.99億元，同比增幅已經放緩至34.53%。
上海樓市價格戰悄然開火
成交量的長期低迷終於令上海樓市的部分開發商難以承受，一場不見硝煙的價格戰也在小範圍展開。8月份以來，包括萬科等多家開發商紛紛對旗下新盤降價出售，幅度也超出此前的預期，這使得許多計劃利用「金九銀十」衝刺一把的開發商們感到沉重壓力。分析人士指出，央行和銀監會重申嚴格控制房地產貸款讓開發商們對「救市」的期望成了泡影，而持續低迷的成交量則讓開發商的資金鍊越繃越緊，而出於資金的壓力，上海樓市的降價趨勢已經較為明朗。
降價開始蔓延
當中遠兩灣城新盤最大降幅每平方米達7000元的舉動令業內震驚的同時，年初已經率先降價的萬科再次充當了上海樓市降價潮的領軍。萬科日前在上海公開宣佈，旗下的8個樓盤開始不同程度的促銷活動，其中萬科金色雅築、萬科新里程等樓盤的價格此前已經有所調整，萬科金色雅築更是喊出了「直降10萬」的口號。除了萬科外，記者了解到，目前上海樓市降價的樓盤不僅僅包括中外環地區，一直被視為不可能降價的內環，也有部分樓盤開始打折銷售。
這種風潮也蔓延到了二手房市場。進入夏季以來，受到市場濃重觀望情緒的影響，二手房的掛牌量激增，網上房地產的統計顯示，目前上海二手房的掛牌量已經高達12.25萬套，比兩個月激增近兩萬套。而從多家中介處記者發現，前來看房的人寥寥無幾，許多中介業務人員一個月都難以成交一單。在這種情況下，一些板塊的二手房開始小幅降價，而且議價空間較大。中原地產某工作人員向記者表示，儘管拋盤增加明顯，但是由於價格還是處在高位，購房者出手非常謹慎，撮合成交非常困難。
分析人士認為，經歷了多年的上揚，上海樓市的價格已經處在一個相當高的位置，這本身已經抑制了需求的增加，加上宏觀調控政策的影響，以及中國經濟目前所處的困境，真正的有效需求已經大大削弱，「僧少粥多」的局面將會慢慢顯現。在目前環境下，開發商如果主動降價回籠資金，將會有助於自己熬過樓市的「冬天」。
觀望情緒加劇
儘管一些開發商主動拋出了「橄欖枝」，但是在濃重的觀望情緒面前，這些「橄欖枝」的效果卻不明顯。
作為傳統的銷售旺季，「金九銀十」被眾多開發商視為救命稻草，許多捂了半年之久的樓盤將會紛紛上市，但是調查卻顯示，今年的「金九銀十」有可能如同以往一樣，給開發商澆上一盆冷水。某網站的統計顯示，對於今年的「金九銀十」，69％的受訪者認為行情不容樂觀，16%的受訪者認為，成交會較之前有適量提升，但無法達到往年的活躍程度；對於未來兩月的樓盤銷售量趨勢，58％的受訪者認為不會增加，認為會大幅增加的僅有4％。
事實上，對於開發商們而言，當前的首要問題是資金鍊過於繃緊，「金九銀十」從某種意義上來說，只不過是緩解資金狀況的一個手段。業內人士表示，由於經濟環境發生了變化，開發商們期望的剛需和投資客都會比較謹慎，因此，為了爭奪有限的客戶，「金九銀十」期間上海樓市開發商的促銷幅度有可能增大。
*************************
