01
風向標,又動了。
最近,李嘉誠在北京拋售房產了,朝陽區東四環,特價房7.6萬/㎡,跟近10萬的備案價相比,打了7.6折,這個折扣力度不小,比周邊的二手房都便宜。
售樓處說,只有有50套特價房,其他400多套房源都在正常銷售。
現在,房地產滿城儘是利好,但也比不上一次做空。
今年,李超人的房子,那是常常打折,北京7.6折,香港7折,東莞5折,折扣是沒少打,房子也確實沒少賣,有些項目一算,似乎還虧。
李超人不行了?不不不,賣完房,人家就在Party上開香檳慶祝了。
為啥呢?
香港的房子打折賣,加上撤辣,賣瘋了,現在呢,香港房價繼續跌,再賣,可賣不上那個價了;東莞的房,北京的房,無論幾折,都不虧。
你以為的「打骨折」,是6萬/㎡的樓面價拿地,7.6萬就賣了,虧死了;
實際上的「打骨折」,1750元/㎡樓面價,標價10萬,賣家7.6萬,資本家含淚血賺40+倍。
不少人拿李嘉誠當做樓市風向標,他是啥操作呢:
1、拋售地產項目,土儲也到了這幾年的新低;
2、減持郵儲銀行,半年減持2.8億股;
啥判斷呢?
金融地產模式要收尾了,那麼他也該提前出清了。
02
李嘉誠,還真不是地產起家的。
他出身潮汕,1940年代到了香港,投靠舅舅,1950年,靠着自己攢的錢以及舅舅的資助,總共5萬港元,開了長江塑料廠。
那時,歐洲風靡塑料花,他也飛到意大利,想要學塑料花製作。
據說,人家廠商不肯透露技術,於是他就應聘了人家的保潔,進入工廠流水線,觀察製作過程,後來回到香港,研發了更新穎的塑料花。
到1958年,長江塑料廠的營收超過1000萬港元,淨利潤100萬港元,成為香港的「塑料花大王」。
但是,李嘉誠徹底發達,靠的還是房地產。
60年代末到70年代初,香港的地產和股市,雙重危機,但是這個時候,李嘉誠頻繁出手買樓,價格還挺便宜。
1972年,塑料花大王轉身成為地產大亨,長江實業上市了。
上市5年後,長江實業手裏面的物業面積,已經從上市時的35萬平方呎,漲到了1020萬平方呎,靠着「逢低買入,逢高出手」,李嘉誠悄悄驚艷所有人。
改革開放後,李嘉誠受邀北上,在「十一」登上天安門城樓觀禮。
隨後,大批港商北上,在北京的核心區拿地開發,李嘉誠在天安門的東面,拿到了大片土地,開發了現在的東方廣場。
這時,李嘉誠的產業,有四分之一都在內地。
03
在內地,他算是終於找到了新的生意經。
啥呢?囤地,賭土地升值。
1、前期低價拿地,90年代和00年代拿的地,有些樓面價只有千八百塊;
2、中期找個理由停工,比如「打造精品」,當然,順帶着甩鍋地方政府,交地的時候就有問題;
3、後期配套成熟,房價漲就賣房,就算加上罰款,也能被上漲的房價覆蓋;
4、有些乾脆不開發,直接連公司帶地賣了,數十億的賺頭。
這麼玩有風險嗎?其實是有的,畢竟如果按照規定,長期閒置的要回收的,但是,妙就妙在,他雖然有罰款記錄,也多次上榜黑名單,但就是沒有土地回收的記錄。
本來,應該是對城市進行建設的,但是,他卻成為城市建設的摘桃者。
他在地方有面子,他拿地,就有人跟着拿,人家開發,他等着,等到社區成熟,他再進入開發,然後直接可以賣高價。
而且,這一套,還真不是誰都能玩得轉。
別人開發是靠借錢,他是真有錢,耗得起。
10年的開發周期,都是小意思,20年也是司空見慣,最狠的東莞項目,1999年拿地,2005年開工,預計全部竣工時間,2027年。
28年的開發周期,在有些城市這個時間線,都可以劃作需要改造的「老舊小區」了。
但是,這麼玩,名聲不太好,卻是真賺錢,賺得都讓人眼紅。
打折的北京的逸翠園,一期開盤9000元,二期6萬,二期的二期10萬,一期賣幾棟樓,土地成本就回來了,剩下的就是純利潤。
平均來看,這個項目最高能賺57倍。
香港首富、中國首富乃至亞洲首富,不是白當的。
04
2013年開始,大家高喊,「不要讓李嘉誠跑了」。
李嘉誠開始賣內地資產了,各種項目林林總總,套現額超過2000億。
這一次「跑」,用一句話說:「別人笑我太瘋癲,我笑他人看不穿」。
李嘉誠撤退後,內地樓市大力出奇蹟,2015年漲價去庫存,2016年棚改,房價蹭蹭漲,李嘉誠錯過了一波樓市大牛市,不少房企在這期間拼命擴張,動輒百億千億。
但是,這一波的牛市之後,地產大佬就三種結果:
這期間,規模瘋狂擴張,業績更是蹭蹭漲,當然負債率也越來越高。
在大家分享牛市的時候,李嘉誠跑了,王健林也轉換賽道,開始做輕資產了,許家印蒙眼狂奔,成為中國第一房企。
回過頭來看資產負債率,李嘉誠的長實,資產負債率20%多點,淨負債率不足2%,輕資產的萬達,資產負債率還有50%,王健林頻繁賣資產還債,而恆大,直接崩了。
如果時光能重來,李嘉誠的作業,要不要抄?肯定要抄。
李嘉誠撤離內地去哪兒了呢?去英國,投資水、電、氣、通信等公共事業,英國也快成第二個「李家的城」了。
英國媒體說,李嘉誠家族曾控制着英國約1/4的電力分銷市場、近30%的天然氣供應市場、近7%的供水市場、超40%的電信市場、近三分之一的英國碼頭、超50萬平方米的土地資源。
英國人說,自己一睜眼,就是在幫李嘉誠賺錢。
然後,到了2020年,李嘉誠又撤了,他開始着手準備出售在英國的資產。
站在上帝視角,我們已經知道了故事的走向。
2022年,俄烏衝突開始,英國乃至歐洲的生意都不好做了,英國自己搞了一個《國安投資法》,對外來的投資和併購進行所謂的「安全審查」。
李嘉誠賺了,賣了,走了。
05
有一個小故事,未知真假。
賭王何鴻燊很佩服李嘉誠的判斷力,他最後一次住院時,李嘉誠來探望,何鴻燊就把自己最大的疑惑問了出來,「你為什麼總能跑到我們這些人前面」。
李嘉誠說,「誰讓你們聽見發令槍才跑的」?
市場沒有發令槍,但是這幾年的趨勢,卻很明顯。
過去,經濟靠房地產和金融拉動,利息和地租,成為這個市場最大的吸血蟲,社會財富集聚,造就了大批的既得利益者,但是也因此產生了更嚴重的貧富分化。
現在,金融地產玩不下去了,該輪到誰了呢?科技。
那麼,作為既得利益者,昔日的地產和金融,也該放血了,資金和財富也該流向應該去的地方。
再看李家拋售房產的做空操作,就很符合他作為資本家的一貫操作了。
在金融地產中脫身,投錢搞科技,馬上100歲的李嘉誠,還是想搶跑啊。