中國廉租房政策被地方架空
撰文 凡心 亞洲時報
2007/12/05, 周三
中共十七大上，中共總書記胡錦濤明確指示要地方官員舒緩居民的住房問題，中國總理溫家寶早前新加坡一行，特別考察了當地的廉租房建設。可是，中國中央政府要求地方出錢出地，為居民建設廉價住房，對地方利益集團毫無好處，於是，不少地方暗中架空了這一政策。有分析指出，中國在考核地方官員政績時，需要考慮他們在基層住房問題上不作為的問題。
目前，由城鎮居民的住房問題所引發出的社會問題，早已讓中央高層煩惱不已。中國國家主席胡錦濤在今年的「兩會」上，曾特別強調各級幹部特別是領導幹部要保持清醒的頭腦，增強憂患意識；而總理溫家寶在出訪新加坡時，在講話中更毫不掩飾自己對住房的「憂患之心」：「如果提起人民生活，我最為關注的是住房問題」。
在當下，加快廉租房建設是解決中國老百姓住房難的一個重要途徑。
廉租房建設最重要的問題是，資金從哪裏來？土地從哪裏來？令人驚訝的是，這個問題從1998年到此次國務院發文之前，缺位了將近十年。
建設廉租房的資金，通常情況下是從地方政府的土地出讓金中得出來的，但是，資金比例到底是多少卻沒有規定。而今年8月，中國相關部委發佈了新《廉租住房保障辦法》及《廉租住房保障資金管理辦法》。國務院文作規定，在提取貸款風險準備金和管理費用之後，「住房公積金增值收益全部用於廉租住房建設」。國務院又下令：「土地出讓淨收益用於廉租住房保障資金的比例不得低於10%，各地還可根據實際情況進一步適當提高比例」。
廉租房的土地，過去來自多個部門供應的「生地」 (即沒有配套基建設施、未經平整的土地)，而出讓過程，也是協議為主，沒有招標拍賣的程序。因此，發展廉租房，不但難度大，且中間也容易滋生腐敗。
據新華網12月1日報道的《土地儲備管理辦法》新政，往後市、縣人民政府供地和管地方式還將發生重大變革，從多個部門供應「生地」將轉變為集中統一供應「淨地」(即產權清晰、配套完善、土地平整的土地)，而協議出讓的黑箱作業模式，則要改為招標拍賣，掛牌出讓的公開模式。
中央政府希望，可以通過對依法收回地方上的「閒置開發用地」（實際上，這些「閒置開發用地」許多時是給地方政府故意收起來，待風聲沒這麼緊時又賣給發展商圖利的），並以低價收購發展商囤積的空置房。
可是，專家指出，法律上，何謂「閒置開發用地」、「空置房」可謂十分模糊。地方上只要找來人頭住在「閒置開發用地」，充當「假釘子戶」；這些「閒置開發用地」、「空置房」就立即不是「閒置」了。這就是所謂的上有政策，下有對策了。
回顧過去，中國廉租住房保障制度建設始於1999年，實施8年來，由於保障底數不清，加上各級政府財力有限等原因，這項工作雖有所推進但進展緩慢，迄今只有54.7萬戶最低收入家庭享受了廉租住房保障，不足目標總數6%，廉租房政策在事實上被地方架空。
《人民日報》8月23日報道，調查顯示，全國城鎮低保家庭中約有４００萬戶住房困難。他們是廉租住房保障對象。但是，截至去年底，地方政府只解決了２６．８萬戶，僅占６．７％。總體上看，廉租住房的覆蓋面仍然較小。
由於中央政府認為廉租住房是國民應有的福利，於是中央要求地方財政無償投入去建設廉租住房。可是，沒有利潤的事情，地方政府普遍不願做。
因為地方官員抱有消極心態，廉租住房保障資金被挪作他用的情況十分普遍，其主要藉口就是「當地財政吃緊」。此前財政部曾要求，土地出讓淨收益的5%左右用作廉租住房保障資金。按照2006年全國城市土地出讓淨收益3000億元（人民幣，下同）計算，理論上可提取約150億元供廉租住房建設，但在實際中，去年全中國用於廉租住房的資金僅為40億元，來自土地出讓淨收益的部分更是只有3.1億元。
今年以來，雖然各地廉租住房制度建設速度明顯加快，（截至２００７年６月底，全國６５６個城市中，已有近九成，即５８６個城市，建立了廉租住房制度）；可是，地方上關於廉租住分配的問題，卻是層出不窮。
《人民網》11月12日就披露：在深圳查出機關公務員利用職權違規佔用政策性廉租房，僅市屬單位就有1000多套政策性出租房被轉租，最後在國土房產局與公安監察部門的介入下才倉促退還，而類似的情況也出現在全國各地。
有分析指出，在當前階段，中國中央政府除了加大財政撥款、加強財政監督等直接手段外，還需儘快推行問責制配套，在調動各路資源同時，有效提高地方政府主觀能動性。
《瞭望東方周刊》8月22日一期刊登評論則認為，把廉租房等社會保障性住房建設情況指標化，納入官員政績考核機制當中，作為獎勵或懲處幹部的依據，效果會更立竿見影。在過去，廉租房建設被架空，根源之一就在於，幹部考核機制沒有跟上，官員不落實廉租房建設不必擔心影響自己的仕途，認真落實廉租房也不會受到獎勵，這使得廉租房的建設完全依靠官員的自覺。此次的文件沒有考核和獎懲措施，這個漏洞倘若不加以補全，廉租房仍有被懸空的可能。
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經適房重新定位將改變
——經適房面向中產階級政府完全做得到（和訊特約）
時寒冰
不久前，溫·家·寶總理在新加坡訪問時提出：「經濟適用房大多數是面向中產階級的」。這意味着我國社會保障性住房所面向人群的定位正在發生巨大變化。由於國務院希望經適房與「雙限商品房」（又稱「雙限房」）實現「無縫對接」，幾易其稿的《經濟適用房管理辦法》再次面臨修正。
目前，在廉租房所針對人群方面，已經達成共識，即主要面對低收入者。但對經濟適用房的定位卻存在巨大爭議。一些地方力主使經濟適用房也面對低收入者，並試圖用所謂的「雙限房」來替代經濟適用房。這實際上是一些地方為了推卸自身責任耍的一個伎倆。因為假如廉租房與經濟適用房都面向低收入者，等於兩者的功能發生了重疊，這實際上意味着經濟適用房可以少建甚至不建！由此，就在「雙限房」與廉租房之間形成了一個巨大的真空地帶，這個人數眾多的「夾心層」仍將被推向市場，遭受房市中既得利益集團的掠奪。問題是，這部分人數眾多的「夾心層」的住房問題倘若不解決，無論是從可持續發展角度還是從社會穩定角度來看，都是非常危險的。
一.絞殺經濟適用房是個陰謀
許多房市中的既得利益者及其代言人猛烈抨擊經濟適用房，一再要求取消它，為什麼？因為經濟適用房對商品房具有替代作用。儘管經濟適用房是有限產權，但它畢竟是有產權的
頗具有諷刺意味的是，抨擊經濟適用房的理由竟然都是經濟適用房大部分落入了富人手中。且不說這種賊喊捉賊的伎倆是多麼荒唐可笑，但就問題本身而言，這些問題屬於政府分配不公的問題還是經濟適用房本身的缺陷？是可以通過制度修正的問題還是根本就無法解決的問題？
房市中的既得利益集團一直在拼命縮小經濟適用房的針對對象。今年8月份召開的全國住房工作會議，將經濟適用房所對應人群調整為「低收入者」，而將「雙限商品房」確立為解決中等收入者住房問題路徑。這種做法何等陰險！它其實在變相推卸政府責任，此精神甫一出台，一些地方政府心領神會，旋即對經濟適用房購買標準進行調整。在北京，3人戶家庭年收入須低於45300元，方能符合購買經濟適用房購買的標準，相對於此前6萬元的標準，新標準將門檻大大提高，大量原本可以購買經濟適用房的人群被排除在外。
同時，以「雙限房」替代經濟適用房也是既得利益者玩的一個陰謀。今年4月24日，我在供職的《上海證券報》發表了題為《限價房四大硬傷為房產調控雪上加霜》的文章，指出：
「限價房」的供應看似在構建所謂的「以商品房、限價房、經濟適用房和廉租房四個層面為主體的住房供應體系」，實際上使處於高價位的商品房的地位得到了強化，而使經濟適用房和廉租房的地位受到削弱，這其實是在變相抹殺住房中所包含的公益性特點，弱化乃至規避政府在社會保障方面應當承擔的責任。最簡單的一個道理是，經濟適用房用地是由政府劃撥的，政府不能從出地出讓中牟利，相關稅費收入亦大幅減少，開發商的利潤也被限定在3%，而「限價房」卻能讓政府和開發商繼續牟利，並且是披着所謂社會保障的外衣牟利——「限價房」的社會保障體現在何處？如果有關部門真的為房價調控着想，真的為廣大中低收入者着想，就應該在落實廉租房和經濟適用房方面下功夫，而不是弄出華而不實的「限價房」這種怪胎，為正受到重重阻力和羈絆的房市調控政策雪上加霜。
二.經適房原本就面向中產階級
當***總理提出「經濟適用房大多數是面向中產階級的」觀點時，地產界受到巨大震動。實際上，溫總理的觀點乃是經濟適用房政策定位的理性回歸。
經濟適用房原本就是面對中產階級的，只是後來被有關部門通過「狸貓換太子」的把戲給篡改了。1998年，我國發佈了《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》（簡稱23號文），明確提出「建立和完善以經濟適用住房為主的住房供應體系」，按照23號文制定的住房供應體系，城市80%以上的家庭是由政府向他們供應經濟適用房，而不是開發商建造的商品房。開發商建造的商品房只佔大約10%。也因此，當時的房價波動很小。
23號文的總體思想與西方國家一樣，強調了住房的公共產品特性，也強調了政府的責任。如果依照這一思路走下去，我國房價絕不會到如今近乎失控的地步。但是，2003年8月12日，由建設部起草的《關於促進
正是從18號文起，住房的公共產品特性被削弱，房價開始飛速上漲，開發商憑藉對房地產市場商品房開發和建房土地使用權的雙重壟斷，迅速成為一個暴富的群體。地產商的興高采烈與此後民眾巨大的住房壓力形成了鮮明對比。
為什麼把經濟適用房的供應對象改變，就能夠產生如此大的影響？就能使那麼多的人被掠奪感？關鍵在於，18號文改變了我國房地產市場的供應結構和需求結構。在23號文中，需要商品房的人群只佔10%，而在18號文篡改經濟適用房的定位之後，將有高達90%的人群需要通過商品房來解決居住問題！把如此龐大的人群推向市場、推向少數既得利益集團控制的市場，房價焉能不漲？！
不難看出，在我國有關房市的決策過程中，一些既得利益集團通過各種途徑影響乃至操縱腐敗的官員以及有關部門，左右了相關政策。
所幸的是，中央領導人從近年來房地產市場越來越嚴重的問題中，識破了既得利益集團的陰謀，決策層本着國家長治久安考慮，從民眾的福祉角度出發，為建設和諧社會，重新為社會保障性住房定位，使住房這一民生問題擺脫掉少數既得利益集團的魔爪。如果社會保障性住房讓絕大部分民眾受益，則人民幸甚、國家幸甚！
三.政府完全可以做得到
既得利益集團的寫手及其御用文人、二奶專家、不良學者等，強烈反對經濟適用房面向中產階層，他們的理由是，國家財力有限，如果針對的範圍太大，只能是畫餅充飢，政府根本做不到。
我要指出的是，這是赤裸裸的謊言，經濟適用房面向人群眾多的中產階級，政府不僅完全能夠做得到，而且，能夠做得非常好。
在我國目前的商品房成本構成中，建築成本其實很小，絕大部分成本由三塊組成：一是土地出讓金。二是名目繁多的稅費。三是由權錢交易導致的腐敗成本。而根據國家規定，經濟適用房的建設用地採取行政劃撥方式供應；免收城市基礎設施配套費等各種行政事業性收費和政府性基金；經濟適用住房項目外基礎設施建設費用由政府負擔……也就是說，只要政府根據規定劃撥土地、免徵相關稅費、做好住房項目外基礎設施建設，購買經濟適用房的老百姓只需要承擔房屋的建築成本即可。
而建築成本其實是非常低的。今年全國兩會期間，全國政協委員、博士生導師王長德指出：「一般地區，商品房每平方米的建築造價不會超過1000元人民幣。」筆者諮詢了相關地產界人士（包括房地產商），他們對這一數據並無太大異議。一位房地產商曾告訴我，由於全國的建築材料價格相差不大，房屋的建築成本各地相差也不會太大，每平方米1300元建築成本的商品房已經是相當不錯的房屋了。而這樣的房屋開發商要賣到一平方米八、九千甚至幾萬元。
即使以1300元的標準計算，一套60平方米的住房也還不到8萬元，一般的中產階層是完全可以承擔得起的，根本不需要政府承擔什麼額外的財力！政府只要不從經濟適用房中獲利即可輕鬆做到！經濟適用房面向中產階級有何不妥？
因此，所謂經濟適用房針對人群面過大政府做不到的說法，根本就是一個謊言，其意在欺騙決策層，使決策層相信這些騙子的謊言，縮小經濟適用房針對的人群，留下來的「夾心層」人群自然繼續淪為開發商等強勢集團掠奪的對象。
必須認識到，住房問題是政府不容推卸的責任。世界上沒有一個國家敢從民眾的居住問題中賺取巨額利潤，已經出台住房法的國家，幾乎都強調政府對住房問題負有不可推卸的責任。把住房問題完全交給市場去解決，導致民眾遭受掠奪本身就是政府的失職。持續下去，很容易給社會的穩定埋下隱患。
由於能夠輕易從房地產領域獲取暴利，一些地方政府不務正業，把房地產業視為搖錢樹，而對民眾的住房壓力和由此承受的痛苦漠然置之，這成為導致一些地方政府信譽度降低的一個重要原因。而且，許多產業都在圍繞着房地產業展開，也給我國的經濟發展帶來了不良後果。我國的固定資產投資增長，很大程度上以
要解決這些問題，就必須讓房地產業實現理性回歸：從盈利性向公益性回歸、從掠奪性向民生回歸、從傷民到益民回歸。一旦做到這一點，民眾將能擺脫掉一個沉重的枷鎖，長期制約我國經濟發展的內需不暢問題將迎刃而解，民眾將能以更大的熱忱投入自身工作，他們的奉獻精神和愛心將重新被激發出來，自然，他們也將更愛這個國家。這對政府而言，是何等功德無量的選擇啊！
