在北京海淀區，蜂鳥家園是個特別的存在。
與它的名字一樣，它非常小，但又極貴，每平方米單價一度超過了20萬。它對口的學校，是北京號稱「宇宙第一牛小」的中關村三小。這意味着，它象徵着中產們想攀上頂級學區，所需要支付的最便宜門票。
在形勢好的時候，購買蜂鳥家園，堪稱中產們的一場尋求升值的資產配置遊戲，而孩子得以入學中關村三小，不過是參與這場遊戲的獎勵。對中產們來說，房價飛漲、信心膨脹，誘惑實在太大，足以讓人忽視它所有的缺點。
只是，到了今年，形勢扭轉，一套房子跌去數百萬。在多名業內人士的統計中，蜂鳥家園都位列2023年北京小區房價回調幅度第一。人們這才驚醒，自己買下的既不是抗跌的硬資產，也不是可住的房子，買下的只是為孩子上學付出的代價。
600萬保衛戰
幾乎所有家長都認為，600萬，這是蜂鳥家園的價格底線。
34歲的蜂鳥家園業主王曉，每個月都會收到來自周邊中介的房源成交單，上面能直觀看到這個小區的價格變動——進入2024年，蜂鳥家園總共只賣出去了6套房子。其中，有2套的成交額，都生硬地卡在「600萬元整」。熟知行情的中介們說，這個數字，就像在維繫這個學區房神話的最後一絲體面：一旦跌破600萬，怕真的要開始「跌跌不休」了。
賣房的人死守600萬，買房的人卻都謹慎觀望起來。中介陳彩在萬柳賣了十幾年學區房，她沒想到的是，這個3月，蜂鳥還一套房子都沒賣出去。
在蜂鳥家園小區，尤其是3月份，這個情形極為罕見。
坐落在卷娃聖地北京海淀、萬柳區域，蜂鳥家園一度名聲大噪。陳彩記得，去年此時，蜂鳥家園還是炙手可熱的。2023年3月底，一位家長火急火燎地衝進門店，「給我選一套最便宜的，我馬上就要買！」接着，他甚至沒有看房，就用800多萬的價格買下了一套50平方米左右的蜂鳥一居室。
後來，陳彩才知道，他的孩子已經6歲，下半年就要入學，但還沒有落戶，妻子着急得直跳腳——每年5月，是北京小學的入學登記時間，如果想讓孩子如期讀上一年級，年初的這幾個月，就是最後的買房窗口期，中介們會在此時萬般催促家長們，真的不能再等了。
因此，和那位着急買房的家長一樣，往往是2、3月份，強學區房屬性的蜂鳥家園會成交最多的房子。去年，這兩個月份總共賣出去了22套房，幾乎是全年成交量的一半。
但在今年，這個數字斷崖式下跌，變成了孤零零的1。
▲蜂鳥家園成交表。圖/受訪者提供
強烈的對比之下，顯得蜂鳥更為冷清。趕着3月的末尾，每日人物來到了蜂鳥家園。這個小區不算大，攏共只有一千兩百多戶，大多數時候都很安靜。小區中間的花園裏，有兩位中介沒有活兒，正坐在座椅上發呆。在他們的描述里，從去年下半年10月開始，蜂鳥的房價就開始劇烈變動，從年初的800萬，一路滑落到650萬。蜂鳥知名度很高，得知價格下滑之後，來看房的人不少，但真正下手的人卻不多。
過去幾年，蜂鳥家園的成交價，隨着學區政策起起伏伏。政策利好時，一套43.98平方米的大開間，成交價能飆升到985萬，單價22.4萬元/平方米。最高的一套，甚至賣到過1028萬。反之，跌到800萬以下也是有的，但600萬，的確是近幾年來的最低點，中介陳彩說，「幾乎是回到2018年的價格了」。
600萬，頗像最後的那道心理防線。總會有買主砍價，說降到600萬內就下單。但賣家們完全無法接受這個價格，600萬以內就乾脆不賣了。雙方都不退讓，僵持到最後的結果，就是一單都沒有成交。
況且，還有一些更被看重的不確定性，延長着這場拉鋸戰的時間線。
從蜂鳥家園出發，走過一條斑馬線，要不了2分鐘，就能抵達中關村三小，一所定位是「北京氣質、世界品位、大家風範」的公辦小學。它是蜂鳥家園的對口學校，也是蜂鳥家園能夠成為海淀學區房神盤的關鍵。
在北京，只要家裏有適齡孩子的家長，沒有人會不知道這所小學——它幾乎是「牛小」的最高級別，符合外界對「牛小」的全部想像。比如，從一年級開始，老師們就已經開始嘗試用全英文授課；學校社團比大學還多，包括高爾夫、機械人、甚至於鐵人三項；開學的時候，孩子們和孫穎莎打乒乓球，到小學畢業時，送上畢業寄語的是莫言、郎平、鍾南山。
和三小的強關聯，使得蜂鳥家園等周邊學區房成為中產們爭奪的明星樓盤。但就在去年，這種強關聯被大大削弱——包括蜂鳥家園在內，有接近40個住在三小學區房裏的孩子，被分去了三小之外的小學。
中介陳彩說，這是北京海淀區實行多校劃片之後，被調配最多的一屆。這一年，三小一年級總共18個班，由於趕上入學高峰，甚至還多加了一個班，但名額依舊不夠。最後，那些沒有北京戶口、落戶時間晚、或者房子在老人名下、填報志願失誤的孩子，成為了這場三小名額爭奪賽的失利者。
正是這些變動，讓買家們陷入猶疑。為了打消這種擔憂，陳彩總是不厭其煩地給他們打強心針：「2023年，對應着出生人口最多的那一年，才會有這麼多孩子被調劑。等你們的孩子上學時，已經沒有這麼多新生兒了，被調劑的概率非常小。」
只是，陳彩說完這些話，看房的人們眼裏依舊滿是猶豫。無論中介怎麼勸慰，蜂鳥家園的確不再是「100%上車盤」，花大幾百萬購買一個不確定的結果，在當下，看上去並不是個明智的選擇。
就這樣，這個3月，蜂鳥家園保持着詭異的「0成交額」。顯然，中產們還在繼續等待，等着看今年的調劑情況，也在等房價跌破600萬防線的那一天。
▲下午四點半，三小陸續放學。圖/每日人物攝
蜂鳥的神話
在萬柳，調劑這件事，此前並沒有那麼令人恐懼。王曉在2020年買下蜂鳥家園的房子。那個時候，萬柳的學區房全然處於一種「手慢無」的狀態。
現在想起來，那個節點也很微妙——當年4月，北京的另一塊教育高地西城區，正式實行「731新政」，推進多校劃片，藉此給學區房降溫。這意味着，在2020年7月31號之後買房落戶的生源，將加入隨機搖號的大軍，即便是高價買了西城的學區房，也不一定能上心儀的小學。
同樣是學區房爭奪戰的激烈戰場，海淀區也出台了類似的「1911」政策（指在2019年1月1號之後買房落戶的生源參與調劑）。但那一年，並沒有任何孩子被調劑出中關村三小。
二者帶來的對比實在強烈。很快，王曉決定放棄西城，踏入海淀萬柳。他更不是個例，和王曉一樣，一時間，無數原本盯着西城的家長，都湧入了「更穩妥」的萬柳。
家長們的熱情和渴望，助推着萬柳學區房的熱度和價格，都走向巔峰時刻。一位家長言辭懇切，「雞娃的第一步，就是入手海淀萬柳學區房」，中介們的常用話術則變成了「早做打算」。有剛結婚、還沒生娃的年輕夫婦，驅車從朝陽趕來，只為佔下一個萬柳的坑位。為了房子不被搶走，不少家長還要強行給中介塞錢，才能保住「出來一套、賣掉一套」的房源。
最開始，王曉看上的還不是蜂鳥家園。隔壁小區有一套更大、更好住的房子，要價900萬，夠一夠也可以。但在商量買房的一個月時間裏，900萬就變成了1100萬。
在萬柳區域，對口中關村三小的樓盤並不少。中介陳彩指着一張地圖介紹，周邊一共有數十個樓盤，都能上三小。且不論萬柳書院這樣動輒1個億的豪宅，包括光大水墨風景、康橋水郡等在內的樓盤，戶型面積都大，房價漲起來，就貴到沒邊了。
▲萬柳區域樓盤圖。圖/每日人物攝
盤算過手裏的資產，王曉還是只能選擇蜂鳥。由於多校劃片政策仍在，買房之前，王曉也細細評估過自家孩子的資質——儘管是在19年之後才落戶，但他們有北京戶口、名下只有一套房，調劑這件事，極大概率不會砸到自己頭上。
更重要的是，學區房在此時，是一種保值的、乃至於可以增值的硬資產，而孩子得以入學三小，不過是參與這場投資遊戲的獎勵。放眼到整個萬柳，蜂鳥家園又是遊戲中最便宜的入場券——對中產們來說，誘惑實在太大，很多人都願意為這些不確定性賭一把。
王曉在那個時候，也是信心爆棚的。從大學畢業開始，王曉開始炒股，早在2016年，他就以300元每股的價格買入了茅台的股票，到買房的那一年，茅台已經攀升到了每股2800元，「簡直是瘋漲」。保守些的妻子勸他抓緊賣掉，他帶着一種莫名的賭性，執意再等等，「漲到3000元就賣」。
但王曉沒有等到茅台漲到3000元，而是一路下跌。股市失意，樓市也一樣。如今，王曉對蜂鳥的房價沒了當初的信心，他總覺得，「600萬，還沒到底」。
感知來源於很多方面。股票大跌之外，王曉還考慮到了生育率。他家裏有兩個孩子，大女兒上幼兒園的時候，入學很難，只能轉頭念了國際小學。但等兩年之後，小兒子上幼兒園，一切都變得很輕鬆了，他和妻子幾乎沒怎麼花心思，兒子就搖號上了不錯的公辦小學，這讓他們懷疑，一定是孩子少了，「入學名額都沒佔滿」。
跌價的更不止蜂鳥，還包括整個萬柳片區。中介陳彩說，去年9月，她們還賣出去了一套光大花園的三居室，2300多萬，但流程還沒走完，到了10月，就只值1900多萬了。買主鬱結，一度打算違約。最後，還是賣家退了100多萬，才讓合約順利達成。
也就是那幾個月，是蜂鳥家園的一個成交小高峰。陳彩發現，一些孩子已經上完學、更有錢的蜂鳥業主，都趕着將手裏的房子出手。原因是，儘管蜂鳥的房子跌了不少，但他們去買別的房子，也能拿着大刀去「砍價」。一賣一買之間，還相當於省下不少錢。
只是，在這些房子出手之後，蜂鳥家園就徹底陷入沉寂了。那種感覺好像是，更有錢的人已然下了牌桌，只留下了剛占上坑、孩子還沒讀書，或者流動資產有限的中產們，苦苦等待這場遊戲喊停的時刻。
▲蜂鳥家園裏，大多數時候都很安靜。圖/每日人物攝
代價
不過，當真的來到蜂鳥家園，要想找到一名真正的業主，比找到一隻蜂鳥還難。
最直接的原因，在於蜂鳥家園並不宜居。就如同它的名字一樣，蜂鳥家園真的很小——戶型基本上都是開間，面積不到50個平方米。
這是「性價比占坑房」的另一面。跟着中介陳彩，我參觀了一套接近700萬的房源，業主為了儘可能多地塞下人，把一間臥室改造成了兩間，最終的效果像極了列車的臥鋪。還有另一套狹小的房子，中介也說不出什麼優點，只能介紹，「窗戶正對着三小的操場」。
因此，中介們都心領神會，能夠花800萬買下上學坑位的富豪們和中產們，一定不會捨得讓孩子住在這裏——他們往往會選擇住進中關村三小附近，那些更貴、更寬敞的大房子，比如光大花園的三居室，或者萬城華府的別墅。
於是，中介們的業務又多了一條，幫忙把他們新買的房子租出去，全流程託管，不少買主從頭到尾，「臉都不會露」。最終，小區里留下的業主是極少數，「剩下80%都是租戶」，其中不少是附近上班的中介、大廠員工，甚至因為房租低、距離三小近，轉而成為課外培訓班的根據地。
▲狹小的蜂鳥戶型。圖/每日人物攝
80歲的業主胡江，是我在蜂鳥遇見的、少有的原業主。房子是他女兒買的，用來給外孫女上學。但就如前文所說，女兒一家人並不住在蜂鳥，而是幾條街區以外的翠疊園——那裏更符合外界對中產的想像，180平方米的房子，售價1500萬，家裏全由保姆照料。至於蜂鳥的房子，就留給老兩口住，平時還能幫忙接送孩子。只是，房子太小，住着不舒服，胡江說，「連裝修都懶得裝」，他天天盼着外孫女畢業、賣掉房子搬離這裏。
這樣一來，中介們最喜歡做蜂鳥家園的生意。陳彩提到這事就樂呵，蜂鳥業主買完房子後，都不自住，會找她把房子租出去，等孩子成功上車三小，就再找她賣房子，說不定之後還有二胎。一個客戶起碼就是3個單子的生意。
在海淀萬柳，學區房實行的是6年一貫制。昂貴的上學坑位以6年為周期，在不同家長們手裏高速流轉。行情好的時候，不管是中介還是業主，都被蜂鳥在這個輪轉過程中產生的價值所吸引，並忽視它的缺點。
到了今年，形勢突然扭轉，一套房子跌去200萬，蜂鳥的業主們這才意識到，自己買下的不再是硬資產，也不是可住的房子，只是為孩子上學付出的代價。
除了空間逼仄，蜂鳥家園的建造質量也不好，這是被諸多租戶們詬病的關鍵。一位租住在這裏的男士吳迪吐槽，蜂鳥沒有集中供暖，只有中央空調，但效果極差，冬天冷得出奇。他是建築專業出身，從踏進房子的那一刻就知道，這裏的樓板有多薄。後來的經歷也驗證了這一點，幾乎每一天晚上，他都能夠聽到樓下母親批評孩子的聲音。
▲蜂鳥家園一居室。圖/網絡
想抹平這種代價，更難。和大多數蜂鳥業主一樣，王曉也把自己的房子租了出去。過去兩年，他花了18萬，重新裝修了房子，安上空調，裝上最好的、沒有甲醛的木地板。通過這些努力，他打造出一套「蜂鳥最貴的出租一居室」，每個月的房租能提高到8800元，比小區裏的同戶型房子貴上一兩千。
王曉寄希望於用這種方式，稍微提高一些蜂鳥的租售比，但他也知道，在居住體驗不好的蜂鳥，「租售比就是極低」，即便以相對高價出租，他還是需要至少83年才能回本。
相較而言，王曉是還會在乎性價比的一批中產。他和妻子家境不錯，第一桶金來自父母，如今，他們在體制內工作，薪資不算太高，家裏大頭收入都來自於他炒股、投資的收益。因此，他對自己的資產更謹慎些——畢竟，買下蜂鳥，已經動用了家中的大筆資產，兩個孩子的開銷不小，同時，他還需要再花每個月20000元的租金，在附近更好的小區租一套一百多平方米的大房子，才能夠容納自己一家5口人。
面對這些不斷交付的代價，人們總會強調自己得到了什麼。如今，三小能帶給購買蜂鳥的家長們一些安全感。王曉說，北京小學號召減負，但三小還是會留一些作業，「其實作業不重要，重要的是這說明老師很負責」。同時，班上的學習氛圍不錯，女兒更算得上爭氣，小提琴、畫畫、體能，都沒落下。
這些細節讓他覺得，支付200萬的代價是值得的。更何況，前兩年，他們又生了二胎，以後也能上三小。王曉說，「相當於虧損的錢讓2個孩子來分」，一人100萬，平攤了成本，這個結果，「還算能接受」。
但也有家長在「代價」的昂貴中，徹底變了心態。一位家長說，以前，他對孩子的要求不過是可以上一所985，但在傾盡所有積蓄、又借錢買了蜂鳥之後，他不再滿足於此，轉而加入了雞娃大軍，希望孩子能念上清華、北大。
甚至，有家長開始對三小表現出不滿——社交平台上，不少購買了蜂鳥等學區房的家長們，對三小的素質教育模式尤為失望，他們覺得，三小對於孩子的培養遠遠不夠，「老師不管，全靠家長雞娃」。而學區所對口的初中也不夠好，「花這麼多錢買了學區房，最後，在小升初時沒了優勢」。
▲蜂鳥小區就在三小對面，在窗口就能看到一部分校園。圖/每日人物攝
被綁定的中產
「蜂鳥是跌了，那又怎麼樣呢？」
當我追問王曉當下的心情時，他這樣回復我。2020年，為了大女兒上學，他和妻子花800萬買下這套房子。那之後的短短半年時間裏，蜂鳥的房價開始一路飆升，最高點突破了1000萬大關，房源依舊出一套，賣一套。那個把房子賣給王曉的中介，還回來找他，問他願不願意再把房子倒手賣出去。
面對200萬的差價，王曉拒絕了。原因是，他們的小兒子還沒有入學，他不可能為了200萬的純收益，就捨棄掉兒子上中關村三小的寶貴機會。
4年之後的今天，蜂鳥的房價掉了個彎，但王曉的處境其實沒有變過——就像當年放棄賺200萬一樣，他也不可能為了少虧損一些，就把房子抓緊出手。王曉的打算是，只要等兒子上了一年級，他會立刻把蜂鳥的房子賣掉，「就算折價到500萬也沒關係」。
王曉所面臨的，幾乎是大多數中產家庭的處境。王曉和妻子是新北京人，2016年畢業後，兩人留在北京。在拿到北京戶口、生下孩子之前，他們對留在北京沒有任何執念，甚至已經在成都買了一套400萬的房。那個時候，兩人還定下一個最終期限，「2019年底，如果還沒有戶口，就回成都了」。
幸運地是，趕在「DDL」之前，兩人拿到了北京戶口。於是，他們又忙不迭地賣掉成都的房，周轉在西城、海淀，給孩子選購學區房。他們總覺得，自己不圖孩子能有多好的成績，但作為家長，在自己能力範圍之內給孩子最好的，是十分正常、又理所應當的事情。
▲圖/《三十而已》劇照
就像王曉一樣，如果中產們的生活里有優先級，孩子當然在第一位。中產家長們的人生，在孩子出生的那一刻被徹底錨定，此後，房子、車子乃至於一切的決定權，就都不屬於自己了。
在選蜂鳥房子的時候，這種「失去選擇」的感受還會格外突出。在蜂鳥，一居室主要被劃分為4個房型。不管是中介還是購房者，都對這4個房型的優缺點如數家珍。比如，A型送了一平方米，B型臥室朝南，C型面積最小，D型相對寬敞。
但到了選房的時候，朝向、面積、戶型、價格，就通通都不重要了。唯一決定它們價格的，就是「孩子能不能用得上」，每隔一個年級，價格差能到15萬。
面對購置蜂鳥的家長，中介陳彩問的第一個問題就是「你家孩子多大了？」然後飛速在大腦中匹配待售房源所對應的年級——如果你有一個3歲的孩子，再過3年就要上一年級，那麼，三年級以下的房源就不用考慮了，因為那時，前業主的孩子還沒小學畢業，坑位還沒讓出來，輪不上。
「蜂鳥的房子太特別了，就算有便宜一點的，孩子用不上，那也沒辦法。」陳彩說。
在這種孩子為先的氛圍里，家長們的心態當然會變，憂慮在不自覺中產生。社交平台上，總能看到很多的三小媽媽發帖，比如，孩子才一年級，已經跟不上班上同學們的進度了怎麼辦？老師用全英文授課，孩子聽不懂怎麼辦？與之對應的下一步，就是報班。王曉認識的一個孩子，才小學三年級，就已經學到了高中數學。
而這樣的成績，在無數個萬柳媽媽的雞娃傳說里，根本算不了什麼。它對應着中產們對階層滑落的恐懼。王曉發現，雙減之後，女兒班裏的家長們開始自己上陣，有一種無法接受孩子不如自己的架勢——當程式設計師的，就教孩子寫代碼；做生物製藥的，就給孩子啟蒙化學。
王曉在儘量避免自己被捲入其中。他覺得自己和別的雞娃家長不一樣，並不想讓孩子早早被奧數、英語折磨。但班還是要報。女兒的一周時間，還是被各種課外班填滿——周一小提琴，周二舞蹈課，周三學畫畫，周四練體能……「更多關注美育」，是他試圖平衡焦慮的結果。
如果再來一次，王曉覺得自己還是會作出和幾年前相似的決定：蜂鳥家園的學區房要買，茅台的股票也不會賣。
畢竟，「人的認知是有限的」，王曉說，他知道，在那個時刻，自己沒辦法作出更好的選擇了。只不過，他也猜對了一件事，就在這個3月底，600萬的心理底線已被擊穿，最新的一套一年級的蜂鳥，以568萬成交。
沒人知道真正的底在哪裏。
▲蜂鳥家園的窗外景色。圖/每日人物攝
