01
工業強城也托不起來
新房普遍打折，二手房普降，掛牌量創新高，新房去化周期創新高，這是佛山樓市當下的寫照。
作為廣東經濟第三城，GDP萬億城市，工業十強城市，人口強城，佛山無論是經濟、產業還是人口，都無可挑剔。
去年佛山的GDP為12698.39億元，是24個萬億城市之一，位居全國第17位。
工業實力方面，去年佛山的工業增加值6742億元，位居全國第6，僅次於深圳、上海、蘇州、重慶、廣州，是工業十強城市之一。
在千億產業數量上，佛山更是擁有9個千億產業，產業數量和千億產業總值，位居全國前列。
人口方面，佛山的常住人口接近1000萬，城區人口800萬以上，是特大城市之一。
但是，綜合實力強，並不代表房價就能無休止上漲。目下所有城市的房價，均透支了各城市的未來，回調之力，無法阻擋。
北上廣深都在不斷出招救市，遑論佛山。佛山是最早一批全面解除限購的城市之一。
去年6月份，佛山先是大幅收縮限購圈，將大瀝鎮、裏水鎮，陳村鎮、北滘鎮，樂從鎮、南莊鎮、石灣區和禪城區張槎街道的限購徹底放開，只保留禪城區祖廟街道、南海區桂城街道、順德區大良街道。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
沒有啥效果之後，佛山又在去年12月9日全面解除限購。佛山的每一步動作，都被東莞效仿。
然而，全面解除限購之後，依舊不頂用。
佛山也成為了放開限購也起不了作用的典範。
02
佛山房價卷瘋了
根據每日經濟新聞披露，進入年底，佛山新房市場卷出了新高度。
「全場9999元任選，一年後再給首付再給月供」「首付11萬起0月供」等等促銷術語，是當下佛山樓市的寫照。
在前兩天寫的《降價去庫存，開始了》一文中，我說過，儘管很多城市設置了限跌令，但是當下的開發商，在融資壓力、債務壓力、保交樓壓力、賣房壓力集中轟擊之下，限跌令根本擋不住。
各種花式促銷你方唱罷我登場。
從目前的市場來看，基本沒有不降價的新盤。品牌房企中的保利、萬科、中海、華潤、招商、綠城、龍湖、金地都在推打折盤，都在降價去庫存。
佛山的開發商亦是如此。從佛山今年的成交量來看，非常大眾化。
也即和大多數熱點城市一樣，在3月份前後短期躁動，然後回歸平靜，一路下跌。
7月份到11月份，佛山新房成交量都在3000多套，8月份甚至跌破了3000套。
二手房略好一些，11月份回到了5000套以上。
新房表現差於去年，二手房表現則略好於去年。
在新房和二手房都難賣的背景下，二手房略好於新房，主要是：
一方面，在當下房企不斷出清的背景下，買新房像買盲盒，不確定性太大。而二手房則是一手交錢一手交貨。
另一方面，絕大多數城市都設置了跌停板，哪怕深圳這樣的城市，都一樣。你價格定得太低，不會讓你備案。備案了，如果促銷價格降得過多，會不讓網簽。
看下佛山的整體情況。
今年前11個月，佛山新房成交面積1032.77萬平方米，同比減少16%；成交金額1433.96億元，同比減少15%。
成交量進一步下滑，推動去化周期進一步拉長。克而瑞數據顯示，截至11月末，佛山一手住宅可售庫存為1074萬平方米，去化周期為19.5個月。去化周期創五年來新高。
價格方面，今年1-11月，佛山一手住宅均價為18520元/平方米，同比下跌了1.2%，這也是佛山一手住宅均價自2015年以來連續8年上漲之後首次下跌。
其中佛山新城板塊、龍江板塊跌幅最大，下跌了17%。其次是北滘板塊，下跌16%。樂從板塊與倫教板塊均下跌12%。
二手房方面，業主們基本都在割肉讓利。
貝殼找房披露的數據顯示，11月份佛山二手房均價14808元/平方米，環比下跌了1.3%，同比下跌了5.4%。
同時，佛山的二手房掛牌量11月份達到了11.75萬套，逼近12萬套。
賣地收入方面，2020年巔峰時期佛山的賣地收入高達1277億元，2021年跌至890億元，去年跳水至333億元。
2023年佛山的土拍基本已經收官，佛山土拍已錄得325億元收入與2022年基本持平，連續兩年回落到2014-2015年水平。
03
佛山樓市未來預判
從經濟、人口、產業、工業實力角度來看，佛山無可挑剔，在地級市中，佛山處於明星地級市陣容。
而且，佛山經濟主要以民營為主。
公開資料顯示，佛山的民營經濟貢獻全市六成以上的GDP、七成以上的稅收、八成以上的工業增加率、九成以上的企業數量。
這些民營經濟主體，織就了佛山豐富的產業結構網絡，成就了佛山兩條腿快速奔跑的現狀。
一條腿是傳統製造業，如家電、陶瓷、家具、汽車、鋁型材、紡織等。
另一條腿是新興製造業，如裝備製造、智能家電、機械人、新材料、氫能、新能源汽車、醫藥健康。
所以，在地級市中，佛山這座城市整體發展的未來，值得期待。
但是正如上面我所強調的，並不是綜合實力強，房價就能無休止上漲。
經歷了上一輪猛漲，當下所有城市的房價，都超越了城市本身的承受力，透支了城市的未來，泡沫擠兌，回調，無法避免。
強悍如深圳、廣州、杭州、蘇州、南京、武漢等這些城市，都在調整當中。佛山未來的調整，還會持續一段時間。
事實上，對於房價遠超城市平均購買力，超前透支城市經濟、產業實力的城市來說，往後房價回調是必然選項。
所以，本號一直在強調：
第一，高位站崗的炒房客，能現在賣掉的，不要拖，越拖虧損越大。已經賺到甜頭的炒房客，應該見好就收，否則當初憑運氣賺到的錢，未來會憑本事全都吐出來。
第二，至於只有一套房的中產家庭，未來要做的，是盡一切可能降低剛性債務，收縮家庭的債務表。
第三，對於有自住、小孩上學、結婚需求的硬剛需來說，挑到好的房子，如果收入能夠負擔得起，可以買。沒有硬需求的人，不用急。
但切記，要精挑片區，精挑房子，還得了解清楚樓盤背後的開發商的經營狀況。
