330新政剛剛滿月，就有樓市媒體迫不及待的發佈消息說市場如期反彈，樓市升溫明顯。這是自然的，也是很好理解的，誰家過年不吃頓餃子。嗑了這麼多藥，總得飄一會，但藥勁過了之後，市場將重新回到原來的軌道上。政策不改變市場走向，這句話在股市上適用，在樓市上一樣適用。
樓市目前面對兩大難題，一個就是嚴重的產能過剩，說句古漢語就是房子像牛糞一樣多，而根本就賣不出去，開發商都屬於死扛不降價，因為他們深深的知道，如果房子降價了，那投資需求就徹底沒了，買房的人將更少。房子過剩的情況會更嚴重。究竟房子過剩到什麼程度，可以參考我的另一篇文章，《誰再說中國缺房我跟誰急》。在這裏就不反覆騙稿費了。
而樓市的第二大難題，就是人口紅利拐點的出現，2015年將是一個分水嶺，今年工作人口將達到峰值，之後人口將逐漸呈現老齡化趨勢，大概一年會減少上千萬的勞動人口，在2050年以後，絕對人口數量很可能會突然減少一半。簡單來說，我們馬上就會出現一個局面，先是都退休了，沒人買得起房了，然後沒人買房了，再然後房子都出來的情況。
眾所周知，一句人多好辦事，讓中國出現了一波嬰兒潮，60-70年這波人口急劇增加，而他們積累了一輩子的財富，在2000年以後，也就是房地產元年，被集中的釋放了出來，這波人在新千年大約都到了事業有成的年紀(30-40歲)，也是全社會最富有的一個年齡層次(敢於且又能力貸款20年只有這一年齡段的人，60前基本都分到了房子)，他們大舉買房，帶動着70-80的人以及80-90的人也在瘋了一樣的買房，整整把房價推高了10年。如今這波人要退休了，他們不再有購買力，兒女(90後)的房子也已經差不多都買好，也不再有實際需求，可以靜靜的退出歷史舞台。
這時候，樓市的需求發生了質的變化，60-70們，由於已經透支了購買需求，大部分90-00後的房子也已經有了，這一代人是不缺房子住的。並且由於計劃生育政策的實施，讓80後90後的人口急劇減少，而且越來越少，特別是城市地區，如果不算外來人口，人口已經呈現了負增長的趨勢。本地的祖輩(30-40後)們正在留下大量的房子，衝擊着房地產市場。
池子裏的水，越來越少，哪能繼續保持水位，就要看水的流動情況了。房子和人的關係也是一樣，人口淨流入的地區，無疑還能保持一個堅挺的高房價姿態，但在人口流出的省份和地區，房價降很難保持。流出比例最高的是安徽、四川、湖南、河南、貴州和江西，最近幾年東三省也是每年幾百萬的人口流失，流入比例最高的大家想必已經猜到了，前四名的城市是上海、北京、深圳、東莞(掃黃前的數據)，但由於這些已經是特大城市了，像北京市已經多次明確提出要控制人口增長，未來5年也就再加150萬人，平均每年30萬的水平。換句話說，特大城市會通過主動的手段限制人口流入，未來幾年頂多持平，而二三線城市正在出現大規模的人口流出。這裏面也是一個博弈再平衡的過程，但即使人口回流二三線城市，也無法改變工作人口整體下降的局面。
