萬科這事兒鬧得沸沸揚揚的，這幾天地產圈子裏頭到處都在聊。董事長辛傑突然失聯，緊跟着前總裁祝九勝就被刑事強制措施了，公司欠着8729億的債，還在不停虧損，這家老牌房企到底還能不能扛住？萬科作為地產界的元老級企業，從1984年起步到現在，經歷過多少風浪，但這次的債務壓力和高層動盪，確實讓人捏把汗。
辛傑這個人，背景挺硬的，早年在深圳外貿集團和長城物業幹過，後來在天健集團和深鐵集團一步步爬上來，2017年當上深鐵董事長。萬科和深鐵的淵源得從2017年的寶萬大戰說起，那時候華潤和恆大想爭股權，深鐵砸了660億買下29%的股份，成了大股東。從那以後，深鐵就成了萬科的靠山。辛傑2020年進萬科董事會，2023年當副主席，今年1月27日直接接了董事長一職。大家都說他這是來救火的，因為萬科那時已經債務纏身，銷售下滑得厲害。
辛傑上台後，沒閒着。他推動深鐵給萬科借款九次，總共259.41億，利率低到2.34%，幫着還了243.9億的公開債，還提前把2026年的境外債全清了。這錢不是白給的，是低息借款，用來穩住資金鍊。同時，他還搞了萬科40年來最大的組織調整，9月份完成，砍掉區域層級，設了16個地區公司和8個事業部，總部加了11個中心，像是審計監察、人力資源啥的，目的就是集中管事，省錢控風險。這調整動靜不小，涉及上百人調動，有些項目頭頭被換，內部多少有點亂。
可沒想到，9月18日辛傑在深圳開會後，就沒影了。二十多天沒公開露面，10月11日媒體爆出他失聯，傳聞是被帶走調查。10月12日他遞了辭職報告，13日萬科公告說他因個人原因辭去董事長和董事職務，不再沾邊。公司說這是他自己的事，但誰信啊？辛傑在萬科沒拿薪水，就領深鐵的工資，幹了九個月就走，明顯不對勁。市場上一片猜測，有人說跟深圳其他事有關聯，還扯上前副市長黃敏也被帶走，但官方沒證實。反正這事兒一出，萬科股票13日A股跌2.67%，H股跌4.8%，投資者慌了。
更勁爆的是，14日祝九勝被刑事強制措施了。這傢伙是萬科老人，1969年生，1993年起在建行深圳分行幹了近20年，批過不少萬科貸款，關係鐵。2012年跳槽萬科，當財務總監，2018年1月寶萬大戰後升總裁兼CEO。那時候王石早退了，只留名譽董事長，每年拿1000萬養老金，和田朴珺過日子。郁亮接董事長，祝九勝管執行，兩人搭檔幹了不少事，萬科項目擴張快，但市場一冷，就露餡了。
祝九勝今年1月17日短暫失聯兩天後回來，27日以身體原因全退，辭了董事、總裁、CEO等職，轉顧問。誰知10月14日直接被抓。起因是一封舉報信，說2017年大戰時，他短暫離職，以第三方顧問身份操控影子公司，上千家公司，上百億資金，涉及資本、項目、資金網，還包括深鐵的合作基金，涉嫌轉走利潤。調查從年初開始，逐步深入，現在正式動手。祝九勝最後公開露面是1月17日朋友圈更新，此後低調。地產圈叫他「九哥」，這回怕是難翻身了。
這倆人前後腳出事，肯定不是巧合。辛傑走後，深鐵馬上派黃力平接董事長。他1968年生，同濟碩士，教授級高工，深鐵黨委副書記、總經理，從2021年起就是萬科董事，對業務熟。黃力平上任就說不拿萬科錢，只領深鐵工資，意思是來幹活的，不是鍍金。他強調繼續開發、經營、服務戰略，加強和深鐵的TOD合作，像是軌道上蓋物業和保障房。公告說治理框架沒變，有助於穩住銀行信心。但市場不買賬，股價還跌。
萬科總負債8729.88億，有息債3642億，一年內到期1553.7億，賬上貨幣資金才740億，現金短債比0.44，流動性緊張得像繃緊的弦。2024年營收3432億，但地產板塊844億營收，卻虧了494億，這是上市33年來頭一遭。2025年上半年營收1053億，又虧119.47億，銷售金額同比掉45.7%，只賣了600多億。經營現金流負30億，每天睜眼就虧近2億。這數據擺這兒，誰看了都心涼。
為什麼這麼慘？房地產市場從2023年起就寒冬，銷售慢，回款難，萬科項目多，庫存壓着。深鐵借款幫着還債，但萬科自己造血不行，只能賣資產。上半年盤活貨值785億，賣廣州核心商辦、商場、車位、倉庫啥的，要求三個月全款。2023年以來賣了不少，但這不是長久計，總不能把家底賣光吧？深鐵自己上半年虧30多億，資產負債率超60%，繼續輸血也難。萬科資產負債率73.11%，不算高，但信用一崩，銀行抽貸就完了。
高層動盪加劇了信用危機。辛傑祝九勝出事，調查還得幾個月，舉報內容核實長，可能牽扯王石郁亮時代決策。王石養老金怕領不到了，郁亮轉執行副總裁，低調中。地產圈議論，合作方觀望，金融機構下調評級，部分貸款展期談崩。12月還有58.71億債到期，高峰期壓力山大。
萬科會不會崩？短期看，不太會。國資背景深鐵托底，和恆大不一樣。恆大是私企，債務爆雷後退市清算，萬科是深鐵控股的國企控股企業，深鐵不會讓它倒。黃力平上台後，會推REITs盤活商業物業，談債券置換，拉長久期。引入合伙人，分點收益換現金。地方政府幫手，加速預售審批，減規費，直達資金到在建項目。債權人雙邊談展期，別急着上法院。供應商改合同，節點回款，舊賬以房抵款。
但長期呢，得看銷售回暖。買房人現在最在意交付，盯監管賬戶餘額、施工進度、總包在不在、項目進沒進保交樓名單。政策在放寬，但收入沒漲，客戶觀望。萬科得聚焦強二線核心一線，別鋪攤子。去庫存，降費用，穩基本盤。拐點不是人事公告，而是小信號：退房率降，去化升，現金流轉正，負債拉長。這四個齊了，誰當董事長都不重要。
