01
大學生，去哪兒了？
不出意外，今年的大學畢業生又創新高了——1222萬人，比去年又多了43萬。
按照往年的經驗，1222萬大學生一畢業，第一件要做的事就是租房。
請想像一下：
1222萬初出茅廬，不當家不知柴米貴的大學生，拿着父母給的啟動資金，湧入租房市場，渾身上下都透着「人傻錢多」的「清澈的愚蠢感」，租房市場會怎麼樣？
漲租金！
房東們，勢必要給大學生們上一堂生動的社會實踐課。
可是，
這波洶湧的大學生畢業潮，一點都沒激起給租房市場的浪花。
根據安居客統計的數據，
2022年至2025年初，租房市場都會出現特別有規律的兩次需求增加——
一次是一季度的返工潮，過完年的打工人們在城裏重新尋找房源，帶來了大量的租房需求；一次就是5-7月份的畢業季，走出校園的大學生尋找新的安身之所，也同樣帶來了大量的租房需求。
這是雷打不動的規律。
直至2025的5月，規律失效了。
2025年5月，重點40城租賃線上需求環比下降3.4%。5月的租房市場，需求甚至不如4月份。
1222萬的大學生，哪去了？
咱們再把視野聚焦到一二線的重點城市——
北上廣深四座一線城市，5月份線上租房需求環比下降；
杭州南京武漢等二線頭部城市，5月份線上租房需求環比下降；
這些曾經最受大學生歡迎的城市，人口虹吸能力最強的城市，也反常地掉了鏈子。
1222萬的大學生，哪去了？
仿佛，一夜之間化整為零般地消失了。
失去大學生的房東們，租金更難穩住——
根據中指數據統計，5月，全國50個城市住宅平均租金為35.0元/㎡/月，環比下跌0.34%。
這些重點城市中，幾乎每個城市的租金都在跌。
而把時間拉長看，
根據麟評居住大數據研究院統計的數據，自2021年以來，全國40個大中城市的租金呈現一個下降的趨勢。
時至今日，租金已經跌至2019年以來的新低。
再聚焦到每座城市，房東損失都以萬計——
一線城市，如北京，
以方莊片區「芳群園二區」為例，73㎡左右的老破小三居，前兩年能租到7800-8000元/月，如今只能租6300-6500元/月；40㎡左右的一居室，最高能租5200-5600元/月，現在只能租4000-4300元/月。
以德勝片區「裕中西里」為例，52㎡一居前兩年能租7000-7500元/月，如今差一些的能租5800-6000元/月。
假設房子沒有空置，一年下來得損失個一兩萬。
二線城市，
如南京，
以河西南為，去年初，河西南90㎡的房租大概在5000元/月，今年已經掉到4000元/月。
如杭州，
去年江月小區的邊套四房，最好的時候能整租個12000元/月，今年也僅僅能租個9000元/月左右。
在這水生火熱的降租潮中，各個城市的房東們都等着大學生們去拯救。
不料，絲毫見不到大學生的蹤影。
02
大學生到底去哪兒了？江月找到了大致三個方向。
其一，哪也去不了的大學生。
2024年，根據智聯招聘對不同院校獲取offer的情況——
雙一流院校獲取offer的比例在58%左右；一本院校48%左右；二本院校46%左右；專科院校54%左右。
即，畢業的大學生中大約僅有一半的學生能拿到offer。
由此，許多大學生們都做了兩個選擇。
1.考研。
2025年高校畢業生人數為1222萬，考研人數為388萬，考研人數佔比約31.75%。
2.考公。
2024年，國考報名人數首次突破300萬，通過資格審查的人數超過340萬，較去年上漲約12.6%。
其中，主力報考人員就是大學生。
你看，像這一類大學生有很大一部分比例都在家備考，自然就減少了大量的租房需求。尤其是隨着考公考研的大學生越來越多，在家中備考的學生就越多，能湧入租房市場的就越少。
其二，各大城市在拿出資源搶人。
眾所周知，最近幾年各城市的「搶人大戰」愈發激烈。
尤其是當各大城市面臨着就業問題、消費問題等等問題時，新鮮的血液不單單是生產力，更是消費力。
與此同時，2025年更是一個關鍵的節點——
截至2025年，全國各地的保租房籌建基本都接近尾聲。
於是，
各大城市毫不吝嗇地拿出搶人的保租房源。
以上海為例，
全市設置了許多「青年驛站」，前來上海求職的大學生可免費住宿在青年驛站3天，全年累計不超過15天。
如果在上海找着了工作，還可以去申請保租房——
今年，上海定向傾斜給應屆畢業生1萬多套保租房。其中，大部分房源月租金在2500-3000元，還包括有長租92折，專享86折等等活動。
以南京為例，
南京安居集團正式發佈公告，宣佈將於今年5月1日至9月30日期間推出「千套房源，半價出租」，面向2025屆本科及以上學歷應屆畢業生提，簽訂6個月租期的租賃合同即贈送等額房租租房消費券。
顯然，
搶人，比穩租房市場更重要。
而當各個城市都拿出價格實惠的租房資源時，不費吹灰之力地將大學生拿捏住時，市場的上房東們，想要重獲大學生的青睞，只能選擇降價。
三、產業的變化，在重塑城市對人口的吸引力。
當下最好就業的風口在哪兒？
直播！
據《網絡主播新職業發展報告》，2023年，有1508萬人把網絡主播當成主業。2025年，直播行業人才的缺口數量預計近2000萬人。
與大家過去的刻板印象不同，直播行業雖然聚集在杭州、上海、廣州等幾個發達城市，但由於直播行業「一張桌子、一台電腦即可開播」的便捷性，直播行業的下沉非常快。
當下許多熱門賽道，均是縣城生活賽道、助農直播……
據《直播間裏的中國製造——2024抖音電商產業帶發展報告》顯示：全國省級行政區產業帶商家增速TOP10分別為：內蒙古、上海、天津、湖北、安徽、廣西、重慶、山東、陝西、湖南。
可見，直播行業的發展與改變，改變了城市的人口吸引力。
也就是說，大學生們不必需要去大城市找工作，反而能在老家，或者就近的三四線城市找一份不錯的工作。
如此一來，一二線的租房需求也就減少了。
03
哪裏的租房市場還有前景？
按照需求的角度出發，你得保證這個城市有龐大的人口基礎，且仍有人口流入。
據2024年數據，中國人口超過千萬的城市有18座，分別是重慶、上海、北京、成都、廣州、深圳、武漢、天津、西安、蘇州、鄭州、杭州、石家莊、臨沂、東莞、長沙、青島和合肥。
而在這18座城市中，哪些城市有着可觀的人口增量？
過去一年裏，
深圳，人口增量近20萬；廣州，15萬；合肥，約15萬；長沙，10萬；杭州10萬；
能保持千萬人口，且年人口流入在10萬以上的城市，就是這5座城市城市：深圳、廣州、合肥、長沙、杭州。
如果你買房子的目的以租金收益為主，那麼這5座城市的房子會更踏實。
按照供應的角度出發，你得避開與保障房同類型的房源。
十四五期間，計劃籌建的保障房870萬間，分攤到每個城市那都是幾十萬套的天量供應，將對市場上的租賃房源產生毀滅性的打擊。
但是，
保障房的衝擊並非全面性的。
一般而言，保障房的戶型面積大約在20-70㎡的一居室或者小兩居。
由此，保障房主要對兩類房源的衝擊最大：
一類是公寓。
以上海為例，
上海已完成保租房建設籌措56.1萬套、供應36.1萬套已經超出計劃預期。
而從2021年-2025年，克而瑞長租調研顯示，上海492家租賃企業中有97.6%的企業出現開業規模下降趨勢，僅2.2%的企業開業規模增長。
截至目前，開業規模下降企業中還存活的企業僅佔11.9%，且降幅集中在50%以上。企業關停退市的數量佔比約88.1%的，總計關停企業424家，平均每年約有85家租賃企業關停。
另一類是老破小。
老破小與保租房的戶型大小基本處同一區間，其租客有很大程度的重疊，那麼老破小的租客自然會被保障房分流。
因此，保障房衝擊的主要是中低端的租房市場，對改善租房的衝擊不是很大。
從供應的角度出發，你想要獲得更高的租金，你得去買新房，最好還得買改善類的新房。
按照產業的角度出發，你得選產業高地。
有產業的地方，才能匯聚人氣，有人氣的地方才有更多的居住需求。
以最能代表產業的城市深圳為例，
5月份，深圳的租金同比環比降幅均較小。這正是因為深圳產業夠發達，能使深圳在極高的人口密度之下，還能保證20萬的人口淨流入。
比如，蘇州與合肥。
根據最新的數據，租金環比降幅不過0.4%。
以上，咱們再做個總結吧。
想要保證物業租金的穩定性或更高的租金收益，你得去人口基礎大且保證人口流入的城市，例如，深圳、廣州、合肥、長沙、杭州；
你得去買新房、改善新房，避免保租房的衝擊；
你買的房子最好還要有產業的支撐。
