深圳地鐵主要是靠「站城一體化」業務及地產投資獲利，但隨着房地產下行，有關業務的毛利率急速下滑，從2021年的69.67%降至2023年的37.4%。深圳地鐵圖片
深圳地鐵依舊擠滿人，只是地鐵公司卻不賺錢了！深圳地鐵集團過去十多年以穩定盈利著稱，被譽為「中國最賺錢的地鐵公司」，惟最近公佈的今年上半年財報顯示，公司上半年虧損約38億元（人民幣，下同），反映面對中國房地產巿場持續不振及高額營運成本，以往的盈利模式已難以維持。
在中國，所有城市的地鐵基本上都不賺錢，背後有政府大量補貼，深圳地鐵能盈利十多年並非依靠票務收入。中國媒體《財經三分鐘》報道，今年上半年，深圳地鐵載客量持續增長，日均客流量逾800萬人次，累計運送乘客13.44億人次，較去年同期增長超過17%，交通業務收入約47.79億元，雖然有所增長，但營運成本同樣增加到60.03億元，換言之，單在交通業務方面就虧損了12.24億元，顯示單靠票務收入難以填補營運開支的巨大缺口。
「站城一體化」業務熄火
報道指出，深圳地鐵主要是靠「站城一體化」業務及地產投資獲利，所謂站城一體化是指在地鐵周邊興建住宅、商業、公寓、寫字樓和酒店等，打造成為一個多功能的城市綜合體，當地產行業火熱時，透過出售或者出租樓宇等業務可獲豐厚利潤，但隨着房地產下行，有關業務的毛利率急速下滑，從2021年的69.67%降至2023年的37.4%；今年上半年，站城一體化業務營業收入約44.2億元，毛利率下滑至36.1%，成本同卻暴漲了651.69%。
同時，深圳地鐵持有中國房地產巨企「萬科」約27%股份，過去受益於萬科股價上漲及分紅，在2022年單是分紅收益便達31.65億元；然而，自2022年房企集體「爆雷」，萬科也陷入了債務泥沼，股價一落千丈，不僅無法提供分紅，深圳地鐵還因為投資了萬科等房企在今年上半年損失了26.34億元，而去年同期，深圳地鐵在投資上的收益還約有26億元。
為了能夠重新回到盈利狀態，深圳地鐵正在調整策略，探索包括廣告和餐飲在內的多元化業務，並引入智能化管理系統提升營運效率，減省人力成本。
