01
小陽春來了?
最近關於小陽春到來的消息,各處都能看到。
從數據層面來看,進入3月份,行情的確有所起勢。
據中原地產統計,3月2日~3日周末兩日,北京二手房合計成交量約在1700套,相比上個周末1100套明顯上漲,較過年前的周末成交量也普遍多了200~300套。而在剛剛過去的9日、10日周末兩日,北京二手房成交合計達到2100套,10日接近1200套。
上海房地產中心交易數據顯示,3月1日~3月8日上海每日二手房成交量在478套至676套之間,日均成交量為571.5套,是2月同期日均成交量(250套)的2倍以上。
深圳方面,2024年第9周全市二手房(含自助)錄得1085套,環比增長14.1%。
2024年第10周(3.4-3.10),重點10城二手住宅成交量為14463套,環比上漲11.23%,同比下降35.9%。相較新房而言,二手房成交更具穩健特徵,成交量已現環比「三連升」,同比降幅連續小幅收窄。
在這些數據下,中介和賣房博主們不亦樂乎,大肆宣揚樓市已經見底,抄底的時機已經到了。
小陽春真的來了嗎?樓市真的見底了嗎?
2022年12月3日,中國房地產開發商恆大集團在江蘇省淮安市開發的住宅社區。(STR/AFP via Getty Images)
關於小陽春是否會來的問題,本號在之前的文章中分析過。
每年的三四五月,樓市基本都會上演一波小陽春,即便是冷場年份,這幾個月的成交量也會比其他月份好一些。
其原因在於,春回大地,萬物復甦,生機盎然,人的心情和外界相互照應,會產生一種對未來美好的錯覺。
這個時間段,季節會影響一個人的判斷。
更重要的是,過年過後,基本宣告新的一年各項工作開始。而這個時間段,宏觀數據尚未公佈,大家對未來這一年的經濟預判,完全只能依靠對賭。大家的心理是,既怕買高,又怕踏空。
去年,又疊加了防疫措施全盤放開,給了大家很多錯覺,所以我們看到,去年的小陽春,似乎讓人感受到了樓市大牛要再度出現的信號。
去年,2月份是疫情放開後第一個正常的月份(1月份大家都在忙着給自己降溫),壓抑了許久的有錢的人需求集中釋放,再加上當前價格處在底部,很多人湧入市場去撿漏。
但後來大家都知道,激情很快就消散了。
進入去年4月份,看着官方發佈的數據才回過神來,原來經濟和收入復甦沒有想像得那麼容易,於是很多人又立刻鳴金,繼續作壁上觀。
02
市場見底了嗎
今年的劇情大致會與去年一樣,而且很大概率上,回暖的時間比去年要短得多。
當下的回暖,是市場的一種試探疊加季節因素影響。
目前談市場底,還為時尚早。
儘管進入2024年以北上廣深為代表的頭部城市加入到了救市大軍中,2024年的救市操作會比2023年更頻繁、更兇悍,但是:
第一,這些擠牙膏式的利好,市場早就產生了免疫力,波瀾不驚,是市場的回應。
第二,相比於這些蠅頭微利,更大的利空數據,可能讓今年小陽春直接泡湯,即便不跑湯,今年的小陽春反彈力度也會非常弱。
都說樓市,短期看政策,中期看土地,遠期看人口。其實人口不僅影響長期,更影響短中期,它對短中期的影響,是通過影響信心和預期。
國家統計局數據顯示,2023年全國新生兒人口902萬人,相比於2022年減少了54萬人。
製圖:城市財經;數據:國家統計局
新生兒人口持續下降帶來了兩個直接結果:
第一,人口通縮速度加快。
出生人口繼續低於死亡人口。去年全國死亡人口1110萬人。最終導致全國人口通縮提速,減少208萬人。
第二,幼兒園在園人數和幼兒園數量不斷減少。
幼兒園關閉潮,正在加速。
而且,這種影響已經延伸到了小學。
出生人口不斷減少,短期內影響最大的便是樓市,是樓市最大的利空。
新生兒數量減少意味着什麼?意味着學區房需求減少。買房的主要推動力,其實就是小孩上學、結婚、剛性居住與炒作。
當結婚的人逐漸下降,新生兒數量不斷減少,學區房的需求就滑落,最終衝擊整個房地產市場的需求。
全國房地產供大於求,管理層已經通過「中國房地產供需關係發生重大變化」的表態中已經定調。
當下除了少數城市的住房供小於求外,大多數城市包括大多數二線城市的住房均供大於求。
在供應過量,需求又不斷萎縮的背景下,價格如何堅守?
所以,調整周期還遠沒到說結束的時候。
03
加速出貨才是明智選擇
所以,本號一直在建議:
第一,高位站崗的炒房客,能現在賣掉,不要拖,越拖虧損越大。已經賺到甜頭的炒房客,應該見好就收,否則當初憑運氣賺到的錢,未來會憑本事全都吐出來。
第二,至於只有一套房的中產家庭,未來要做的,是盡一切可能降低剛性債務,收縮家庭的債務表。
第三,對於有自住、小孩上學、結婚需求的硬剛需來說,挑到好的房子,如果收入能夠負擔得起,可以買,做好心理預期即可。沒有硬需求的人,不用急。
理智的業主,從去年開始,就在加速出貨。從數據層面上也能感知到,去年以來中心城市的二手房掛牌量不斷高企,北京、上海、廣州、深圳、成都、西安、武漢、南京、蘇州等城市的二手房掛牌量都創下了歷史新高。
目前,主流城市的二手房業主,仍在加速掛牌。
比如北京,貝殼數據顯示,截至3月7日14時,貝殼找房前台顯示的北京掛牌二手房約為14.21萬套,半個月時間掛牌量增加8000餘套。
深圳方面,二手房掛牌量也在繼續上揚。
《每日經濟新聞》披露,2月武漢新增掛牌量環比上漲69.1%,湖州、瀋陽等地二手房新增掛牌房源量也明顯增多,環比漲幅分別為38.8%、14.7%。
整體來看,目前在鏈家平台上,已經有北京、合肥、杭州、廣州等十餘個城市二手房掛牌量超過10萬套,其中重慶、成都、蘇州、南京、天津五個城市的掛牌量已經突破15萬套,重慶和成都更是超過了20萬套。
很明顯,一批眼明心亮的業主,又在藉助被渲染的小陽春行情加速降價出貨解套。
有人星夜趕科場,有人辭官歸故里。你以為的抄底,正是別人的解套。