這兩年，隨着樓市轉冷，土地市場更是肅殺一片，新開工面積下滑，很多人在擔心一個問題，供應減少，會不會讓房價再次猛漲？
這個問題的答案，放在後面解答，先來看下供應減少的狀況。
在看供應狀況之前，先看土地和房地產投資狀況。
商品房銷量市場與土地市場唇齒相依，一榮俱榮，一損俱損。商品房銷量下降，土地自然難賣。
我們的賣地收入，自2022年全國房地產轉向之後，也是一路向下。
2021年是巔峰，當年賣地收入高達87051億元，去年跌至66854億元，同比下跌23.2%。
今年前11個月，財政部披露的數據顯示：
國有土地使用權出讓收入42031億元，同比下降17.9%。
平均每月賣地收入3821億元，以此預估全年賣地收入可能在4.6萬億左右。
同時，房地產開發投資從去年4月份轉跌以來，一直在下跌路上。
製圖：城市財經；數據：財政部
國家統計局披露：
1至11月份，全國房地產開發投資104045億元，同比下降9.4%；其中，住宅投資78852億元，下降9.0%。
來源：國家統計局
這是房企拿地戰略收縮，沒錢開工的直接寫照。
在這種背景下，房屋開工量下降，自然而然。
國家統計局披露的數據顯示，2022年房屋新開工面積12.06億平方米，同比減少了39.4%。其中新開工住宅面積8.81億平方米，同比下降了39.8%。
來源：國家統計局
可以看到，無論是房屋總開工量還是住宅開工量，去年就減少了4成。
界面新聞說，去年的人均開工面積僅0.96平方米，跌至17年前。
而同期的銷售面積，也從2021年的「雙18」跌至「雙13」，也即商品房銷售面積從18億平方米跌至13億平方米，銷售額從18萬億跌至13萬億。
上表可以看到，去年的商品房銷售面積是13.58億平方米。
新開工面積減少，銷售面積雖然也在減少，但仍比開工面積多很多，從理論上來說，這種結果會導致市場上的庫存量減少。
到今年前11個月，國家統計局數據顯示，房屋新開工面積87456萬平方米，下降21.2%。其中，住宅新開工面積63737萬平方米，下降21.5%。
而今年前11個月的銷售量，則從去年的「雙13」跌至「雙10」。
國家統計局披露：
前11個月，商品房銷售面積100509萬平方米，同比下降8.0%，其中住宅銷售面積下降7.3%。商品房銷售額105318億元，下降5.2%，其中住宅銷售額下降4.3%。
來源：國家統計局
新開工面積與銷售面積的缺口，似乎再次降低了市場中的庫存。
這也是有不少人擔憂開工面積下降會引發房價再次上漲的原因。
會因為這個原因再次上漲嗎？當然不會。
第一，庫存量高，供大於求，是現狀。
表面上看，過去兩年新開工面積減少了不少，增加的沒有賣出得多，會引發庫存量減少。
但是，大家忽略了一個根本問題，那就是過去十幾年快速城市化過程中建了多少房子，庫存量有多大。
僅從2005年至今來看。2005年至今19年中，開工面積大於銷售面積的年份有13年。前者小於後者的年份有6年。
製圖：城市財經；數據：國家統計局
2005年至今年11月末，新開工面積218.6億平米，銷售面積203.5億平方米。
新開工面積累計比銷售面積還多出15.1億平方米。如果明年的銷售面積跌至10億、9億乃至8億平方米，那即便全國一套房不再增加，也可以再賣超過一年半。
這還只是2005年以來的數據。
事實上，從1998年房改至今，浩浩蕩蕩的城市化，一二三四五線城市的住宅建築拔地而起，我們房屋整體供應量已經嚴重過剩。
黃奇帆曾透露，中國房子嚴重過剩，沒有必要繼續修建，沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
今年3月份住建部公佈了一組數據，全國共有6億棟建築。
雖然這些建築包括居住性質的住房和廠房、寫字樓、機關單位等等，但一般來說，城市的住宅（商品房、住宅、小產權房、工業宿舍）佔比都在一半以上，農村的建築中絕大部分都是住宅。
以此估算，屬於居住性質的房屋應該有4億棟左右，換算成套數，就是個天文數字。
此外，澤平宏觀披露的數據顯示。各類城市的套戶比中，只有一線城市低於1，二線和三四線城市都大於1。
所謂套戶比，就是城市的房屋套數和戶數之比，大於1說明，房子套數比戶數還多，供大於求。
也就是說，目前只有一線城市還存在房屋短缺情況，其他城市都供大於求。
據住建部原副部長仇保興在「2022中國城市高質量發展智庫論壇」上表示，目前住房空置率達15%，有的省份達到25%甚至30%。
你說房子還會少嗎？
可以說，除了深圳這類極少數頂級城市外，中國95%以上的城市房子都供大於求。這就是現實。
基於幾個現實，今年年中的中央政治局會議，對樓市進行了重新定調，原話是：
適應我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢。
第二，雙軌制之下，保障房會扎堆而來。
在之前的文章中，我強調過，今年的中國房地產發生了劃時代的事件，官方審議通過了《關於規劃建設保障性住房的指導意見》，也即「14號文件」。
主流媒體對此一致評論為，中國的第二次房改。
14號文件的到來，宣示着中國的房地產市場再次進入雙軌制時代，也即商品房和保障房並行的時代。
為何要大搞保障房建設？14號文件明確提出建設保障房的兩大目標：
一是加大保障性住房建設和供給，「讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋，消除買不起商品住房的焦慮，放開手腳為美好生活奮鬥」；
二是推動建立房地產業轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求，促進穩地價、穩房價、穩預期，推動房地產業轉型和高質量發展。
這兩段表態意味着未來中國大多數城市可能會走向新加坡模式，給未來的房地產劃定兩個圈子，一個商品房圈子，一個保障房圈子。
保障房保障買不起商品房人居住，商品房則讓有錢人去玩，當然也要以穩定為基調。
隨着保障房、商品房雙軌制的到來，未來保障房會分流掉商品房市場一半以上的需求。
這也是本號多次強調，往後的商品房市場需求會進一步減弱。
而且，保障房是政府主導，供應量在未來幾年會呈井噴狀。你覺得房子還會少嗎？
第三，需求在減少。
這種需求減少，需要一分為三來說。
其一，是大城市的有效需求越來越少。
理論上來說，大城市的購房需求還是很旺盛，畢竟大城市的房屋自有率都比較低，以深圳來說，深圳的房屋自有率才30%左右，也即還有70%左右的人沒有自己的房子。
但空有需求有何用，買不起，這些需求就是無效需求。
高房價與低收入之下，很多人奮鬥一輩子也看不到買房的希望，更何況現在收入與就業都存在着較大不確定性。
買不起房的人，比之前更多了。
其二，大多數二線及以下城市的需求見頂。
以直轄市重慶來說，公開消息顯示，早在2015年重慶就有91.5%的家庭擁有自有住房。
也即重慶近92%的人有自己的住房，這是中國新聞網的報道。
各城市的房租自有率數據，不好查詢，目前公開資料可以查詢到的只有浙江省與全國的整體情況。
浙江省方面，2022年，浙江省統計局公佈的數據顯示，根據第七次人口普查表抽樣調查數據：
2020年全省家庭戶住房自有率為64.71%，其中，自建房佔35.01%，自購房佔28.63%。住房性質為租賃的家庭戶比重為33.65%。分地區看，衢州市住房自有率最高，為90.04%，金華市住房自有率最低，為56.27%。
全國方面，2019年央行調查統計司城鎮居民家庭資產負債調查課題組於去年10月中下旬在全國30個省（自治區、直轄市）對3萬餘戶城鎮居民家庭開展了資產負債情況調查。
調查結果在2020年被公佈：
中國城鎮家庭資產以實物資產為主，住房佔比近七成，住房自有率達到96%；金融資產佔比較低，僅為20.4%，居民家庭更偏好無風險金融資產。值得一提的是，全球主要大國中，中國家庭住房自有率或達全球第一。
這裏統計的房屋自有率應該算上了農村的房子，也即你在深圳沒房，老家有房，也被計入在內。這樣的數據意義不是很大，明顯偏高了。
但從重慶市和浙江省公佈的數據來看，大多數二線及以下城市的房屋自有率還是很高。
自有率高，需求自然見頂。
其三，人口已經見頂轉向，三四線城市人口普遍在減少。
目前公佈2022年人口數據的286個中，人口增長的城市只有128個，兩個持平，156個城市人口在減少。
其中人口減少城市包括北京、上海、廣州、深圳四大一線，以及天津、長春、佛山、東莞等熱點城市。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
人口是樓市的基石，人口減少，需求減弱，大多數三四線城市在沒有貨幣棚改支撐下，已經進入了漫長的調整周期當中。
綜上來看，整體供大於求，保障房未來幾年會井噴，商品房需求在減少，這就是房地產的基本面。
再加上房地產已經進入了調整周期，宏觀大環境以及信心缺失難以重塑，房地產調整周期，還會繼續。
