近期中共國務院通過的14號文件，啟動新一輪「房改」，或將對中國房地產市場造成重大影響。圖為2023年3月31日瀋陽市郊區的爛尾別墅。
當局的房地產政策，讓外界看得有些雲裏霧裏。本文先談兩個數據。去年11月，當局出台「金融十六條」，要介入市場，力度相當大，甚至罕見地開出了金融機構的「免責條款」，「對於新發放的配套融資形成不良的，相關機構和人員已盡職的，可予免責」。但實際效果呢？
11月2日，央行的金融機構貸款投向統計報告顯示了一個歷史性的大逆轉：2023年三季度末，人民幣房地產貸款餘額53.19萬億元，同比下降0.2%（《紐約時報》稱這是自2005年中國開始有可比記錄以來的首次）。房地產貸款增速比上年末低1.7個百分點，低於各項貸款增速11.1個百分點；前三季度減少333億元，同比少增8821億元。
從歷史數據來看（表1），2012—2022人民幣房地產貸款餘額都是兩位數增長。即使泡沫破裂的2021、2022兩年，都還是增長的。偏偏「金融十六條」之後，變成負增長了。金融機構到底是不買當局的帳，還是看穿了當局的真實心理而陽奉陰違呢？
表1：2012-2022人民幣房地產貸款及其占同期各項貸款增量比重
資料來源：中共央行
進一步分析人民幣房地產貸款數據，發現其大約80%流向個人。央行數據顯示：2023年二季度末，個人住房貸款餘額38.6萬億元，同比下降0.7%，也是歷史性的（表2）；三季度末，負增長加速，個人住房貸款餘額38.42萬億元，同比下降1.2%。正是個人住房貸款餘額的跌落，帶動了房地產開發貸款餘額的下降。其實，2023年三季度末，房地產開發貸款餘額13.17萬億元，同比增長4%，增速比上年末高0.3個百分點；但這很有限的增長無法抵消個人住房貸款餘額的跌勢。
表2：2012-2022年個人住房貸款餘額
資料來源：中共央行
問題來了，個人住房貸款餘額為什麼跌落如此呢？並非銀行惜貸、不貸，而是老百姓不願買房、還提前還房貸，致使樓市下墜至今不見底。換句話說，無論中共各級政府如何蠱惑、出招，大多人持幣過冬、不上場了。而且，爛尾樓的受害者群起維權，強制停貸，迫使當局不得不作出些讓步。
再看第二個數據。10月18日，國家統計局發佈2023年1—9月份全國房地產市場基本數據：在去年大幅下降的基礎上，今年1—9月份，全國房地產開發投資同比下降9.1%，商品房銷售面積同比下降7.5%，商品房銷售額89070億元下降4.6%。
這說明中國樓市下行不止，當局介入房地產市場的政策基本程度失效。
大家知道，2021年下半年樓市泡沫破裂，當局先作旁觀、沒多介入，後看大勢不妙，急忙干預，但市場情緒完全變了，預期崩盤。
不過，當局對此似乎並不很在乎，另有打算。這突出體現在兩個地方。
其一，10月30日至31日舉行的「中央工作會議」，有相對較多文字提及房地產，立足點都在所謂「防範化解金融風險」上，要求「促進金融與房地產良性循環」、「構建房地產發展新模式」云云。
其二，「國務院14號文」對未來房地產的模式做了初步勾勒。文件正名為「關於規劃建設保障性住宅的指導意見」，今年8月25日由中共國務院常務會議審議通過，9月1日正式印發，傳達到各地方政府，要求住建部會同發改委、財政部、自然資源部、央行、金融監理總局等多部門配合協調。但是，相關消息直到10月26日才由陸媒《經濟觀察網》披露出來。
「14號文」稱有兩大目標：一、在大城市（共35個，幾乎覆蓋了大陸一、二線主要城市）加大保障性住房建設和供給，提高其總供給比例（市場佔比目標約為60%），將主導住房市場；二、商品住房，市場佔比目標調整為40%左右（目前高達80%-90%，遠超歐美）。
「14號文」一經披露，輿論譁然。第一，就在「14號文」正式敲定、出台之際，當局推出一系列所謂的樓市鬆綁政策，比如「認房不認貸」，在以往的「金九銀十」房地產促銷旺季吸引民眾購房。這些購房者高位接盤，被認為是遭當局愚弄、收割的最後一批韭菜。
第二，「14號文」確立的政策目標，等於在中國房地產市場投下了原子彈。有分析人士說，如果這個規劃實施的話，一線城市房價將跌一半，二三線城市將跌九成，未來中國將有九成房地產公司可能破產倒閉，所有中國人的金融資產都會出現大幅縮水的情況（中國城鎮居民住房自有率在70%以上，居民家庭房產淨值占家庭人均財富的70%左右），影響之廣沒有人能夠逃脫。
當局如果強推「14號文」，將導致什麼後果？目前尚難估量。但是，「14號文」的爆炸性、摧毀力，是沒人否認的，當局等於在自己的脖子上又套了一根絞索。
