01都在等風來
自從中央政治局會議明確要求「適時調整優化房地產政策」，北上廣深四大一線城市已經接連喊麥，其中北京、廣州兩度喊麥。
但半個月過去了，大家屏氣凝神了半個月，啥也沒等來。
合肥、南京、鄭州等城市等不及，已經率先發佈了文件，但都是不痛不癢的文件。而且，鄭州在提出取消限售後，還引發了二手房掛牌量激增。
市場最近傳出的消息是，北上廣深四大一線城市要在8月召開一個碰頭會議，主題是關乎房地產相關政策如何調整優化。
這就是政策遲遲不發佈的根本原因：都在等對方先發，都怕出錯，誰都不想做第一人，於是老大老二老三老四開個碰頭會議，統一下思想，統一下內容，統一下時間。
其實都在等北京。
上海、廣州、深圳都在看着北京，看看老大哥怎麼發這份文件，畢竟作為四個調控力度最嚴的城市，力度拿捏要慎之又慎，放鬆力度太過，會違反房住不炒的原則，放鬆不痛不癢，又沒什麼作用。
所以都在觀望，看看北京該怎麼掌握這個分寸。
北京也在猶豫，畢竟如果政策力度不夠，根本沒作用。最擔心的，還是如果政策力度夠了，但市場依舊提不起來，那就會導致利好出盡。所以，分寸需要仔細考量。
南京、鄭州、合肥還是太衝動了點，武漢就很精明。8月8日，武漢樓市也喊麥了：正在積極研究房地產市場穩增長促消費的有關政策措施。
一周過去了，武漢也是乾打雷不下雨，不是不急，就等着一線城市先出。
從目前的市場現狀來看，沒有不着急，不需要大招的城市。
比如已經發佈的文件的鄭州、南京。
鄭州方面，銷量下跌，房價持續調整了五年多，目前仍在下跌，且目前的價格相較於巔峰時期已經下跌了27%，跌幅位居全國第三。
此外，鄭州賣地收入不斷下降，中國土地市場網數據統計，自2021年開始，鄭州主城八區的涉宅用地出讓及成交開始大幅下滑，2021年、2022年的供應建面分別為1034萬方、676萬方，成交分別為854萬方、561萬方。
到了2023年上半年，供應、成交建面則雙雙下滑至271萬方、215萬方，樓面價也從三年前的每平米5702元下降至5070元。
南京方面，新房與二手房成交量均四連跌，且新房成交量已經跌破3000套，只有2722套。
二手房相比於3月份幾乎腰斬，只成交了6827套。
賣地收入相比於往年，也是不忍直視。上半年南京賣地收入355億。2020年上半年南京的賣地收入是750億元，今年上半年的賣地收入還不到2020上半年的一半。2021年南京全年賣地收入2114億元。
北京方面，二手房成交量跌穿了1萬套的地板線。
製圖：城市財經；數據：北京市住建局
同時，北京的二手房掛牌量不斷增加，房價調整也從外圍區延伸到了核心區。
02武漢樓市一路下行
再看武漢，也是不遑多讓。房子越賣越多，降價也賣不動。
武漢新房方面：
武漢市住建局披露的數據顯示，7月份新建住宅成交了4881套。中國房地產報用了5個字形容，「斷崖式下滑」。2023年1至7月，武漢新建住房成交66328套，與去年同比下滑9%。
製圖：城市財經；數據：武漢市住建局
從上圖的數據可以看到，武漢今年以來的成交走勢，好似坐過山車。
進入2023年，在一季度整體躁動之下，武漢也走出了一波小高潮，二三月份新房成交量都在1萬套以上，3月份更是達到了1.46萬套。但4月份卻出現了大跳水，新房成交量直接跌至7847套，環比3月大幅減少48.87%。
而5月份，根據武漢市住建局官方數據顯示，新房成交了14088套，環比上漲88.17%，已逼近3月份的成交量。
5月份主要是藉助房交會，推出優惠置業政策，助力市場銷量回升。
嘗到甜頭的武漢，已經宣佈，將這次房交會時間延長半月至6月15日。但從6月份的成交量來看，顯然市場已經不買賬了。
7月份，更是直接跌入谷底。4881套是個什麼概念？一言以蔽之，天上人間。
武漢此前一直都是中國所有城市中新房成交最大的市場，在上一輪樓市牛市期間，武漢月均成交量都在2萬套以上，2016年鼎盛時期，月均成交量甚至逼近3萬套。
武漢二手房方面：
3月份見頂之後，一路下滑。7月份成交了7261套。
在成交量不斷下行之下，價格也在不斷下跌。
國家統計局披露的6月份數據顯示，武漢新房環比持平，同比下跌0.4%。二手房環比下跌0.6%，同比下跌1.4%。
同時，根據中國房地產報披露：
第一，目前，武漢只有內環核心板塊的有些樓盤表現出市場抗性，價格比較堅挺，二三環之間的樓盤價格也在下滑調整，三環外的房價已下滑回到5年前。
第二，今年武漢二手房拋售量猛增，部分區域二手房價已從前兩年時的市場最高點下跌20%~30%。為此，吸引不少剛需置業者購買「筍盤」，這也加大了新房銷售難度。
武漢賣地收入方面：
在全國賣地收入不斷下滑的背景下，武漢上半年賣地收入僅進賬175.36億元。2021年上半年，武漢短短半年賣地收入高達1028.71億元。細品吧。
03改變不了局面
武漢急需大招來救市。但關鍵是，能救起來嗎？夠嗆。
作為中部第一城的武漢，經濟、產業、人口都有很強的競爭力。在中心城市人口增量整體降檔換速的背景下，武漢的增量雖然也在下滑，但2022年仍有9萬人。
但成交量在短暫上揚之後，回歸平靜，其根本原因在於：
第一，中國的高收入人群是極少數，普通人才是絕大多數。想要單純依靠高收入人群來撐起成交量，最多也就只能撐起熱點城市核心板塊而已。
第二，房價形成的天塹，讓相當一批普通人群有心無力，雖然有購房需求，但沒有實力，只能是無效需求。
第三，宏觀環境之下的預期、信心缺失。
在這些因素影響下，央行披露的最新金融數據顯示，7月份我們的房貸又負增長了。這是過去兩年來的第四次。
製圖：城市財經；數據：央行
房貸負增長，意味着還貸的人，或者說提前還貸的規模比貸款購房的規模還要大。
這說明，買房的人越來越少，提前還貸的人越來越多，都在忙着降負債表，而不是貸款買房，增加自己的債務。
