01
歷史輝煌並不能掩蓋現實困境。
上周五，地產大佬潘石屹的公司SOHO中國發佈了暴雷預警，說公司收到北京稅務局的通知，要求他們北京望京寫字樓趕緊還欠下的20億稅錢和滯納金，但他賬上只有6個多億，還不起。
除了這20個億，另外還有一筆42億的銀行貸款也還不上了。
民企暴雷已經不是什麼新聞了，但這次SOHO中國讓我驚訝的，就是它暴雷可一點都不遮掩，光明正大的先發個公告預告一下。
能夠這麼義正言辭，也是很少見，公司為什麼這麼坦白，主要就是潘石屹人跑了，資產也在美國了。就算他國內公司死了，對他也沒什麼影響，他一家人照樣在美國吃香的喝辣的。
SOHO中國是干商業地產的，2007年赴港上市，上市3年後，營收升至182億。潘石屹也因此被稱為中國最會賺錢的那個人。
但從2010年開始，SOHO中國開始「轉售為租」，並且放棄住宅和二三線市場，堅持做商業地產，堅持做一線城市。
這一決定後，SOHO中國營收急轉直下，到2022年，SOHO中國的營收只有17.75億，相當於高峰時的十分之一。
這期間，老潘夫婦在幹嘛呢？
資產騰挪，把國內的資產賣出去，去買美國的資產。
潘石屹在美國的資產最多的就是配置在地產方面，多年來他們夫妻陸續在美國買了大量的物業，包括商場、寫字樓、豪宅等等，買的都是紐約曼哈頓核心地段的寫字樓，現在老潘手裏美國資產已經達到300多億。光是租金每年就有不少收入。
2014年後，潘石屹開始拋售國內物業，6年的時間大概套現370多億。
2020年，潘石屹準備把北京上海的物業打包賣給黑石集團，但後來市場監管局阻攔下來就沒有賣成功。
這兩年也還在賣，今年老潘試圖以「七折」的價格把SOHO中國在北京上海僅剩的九個項目賣掉，但還沒聽說誰要接手。
這些寫字樓現在其實都已經被抵押了，而SOHO中國現在總負債是315億，就算把他這些高端寫字樓全賣了，也只能賣兩百多億，也還不完這些債，去年潘石屹夫婦就已經辭職走了，SOHO中國實際上已經成了一個空殼。
錢都成功出去了，老潘有什麼好着急的呢，哪怕SOHO中國資金鍊斷裂，也影響不到他的美國資產。
這次公開宣告國內債務還不起，等於是他攤牌了。
02
SOHO中國在國內的剩餘資產基本只剩北京和上海的寫字樓，暴雷了反正對我們個人倒是沒啥影響，不存在爛尾樓的問題，但通過這次暴雷，有一個現象值得我們去關注。
就是他的寫字樓都是高端寫字樓，但這兩年出租率和租金收入都在大幅下滑。
2022年，SOHO中國的租金收入17.45億元，物業平均出租率76%，賣房收入0.3億元；
2021年，租金收入17.42億元，物業平均出租率85%，賣房收入沒寫，實際就是0元；
今年上半年也沒啥好轉，租金收入8.19億，物業平均出租率79%，租金也還在下降。
連續幾年的不好賣，租也不理想，結局，好像就只能是爛在手裏。
但這背後，傳遞的信號可能更危險。
大家想想，北京、上海這些頂級寫字樓的租戶都是些什麼人呢？為什麼這些頂級寫字樓的出租率會連年下降？
對寫字樓有需求的是企業，寫字樓出租率下降，實質就是企業的需求減少了。當然供應也是原因之一，不過核心地段的頂級寫字樓早就建起來了，這個原因佔比很小。
2021年高力國際統計過一個數據，北京商辦市場裏，全年5000平以上的成交以互聯網科技類企業為主。
這個數據，你可以理解為過去北京寫字樓市場出手最闊綽，對辦公樓需求最大的金主是互聯網企業。
但這兩年，字節跳動集體撤離中關村，整合退租超10萬平米，愛奇藝搬出超3萬平的鴻誠拓展大廈，微軟也提前退租鼎好大廈3萬平……
所以到了2022年，北京中關村寫字樓空置率達到11.1%，是近15年之最；望京酒仙橋空置率同比上漲超20%，達到28.7%。
別以為只有北京這樣，上海、深圳、廣州的情況也非常類似。
只不過上海、深圳、廣州對應的寫字樓大客戶不一樣，但各細分類別的行業對寫字樓的需求也都降了。
比如深圳，深圳甲級寫字樓需求比較大的是金融和專業服務類企業，證券、保險、律所這些還是佔主流，但TMT行業（科技、通信、媒體）對寫字樓的需求這幾年明顯降了很多。。
甲級寫字樓市場如此，其他寫字樓現狀估計更差，這是寫字樓市場的困境，但更是經濟下行帶來的企業困境。
現在企業的融資環境倒是寬鬆，但不是借到錢就能增產擴能的，經濟好不起來，銷路問題沒解決，問題就還是在。
照此趨勢，寫字樓市場還是難，而且會越來越難。
