黃大衛說，其實中國房地產經過了很多次的崩盤，但是你會看到數據很打架，因為它叫做局部崩盤。因為中國的結構是地區之間的發展不平衡，不匹配，差異很大，所以目前中國房地產其實早就有一部分是崩盤，就跟經濟危機一樣，它早就有部分爆發，但是它沒有達到全面爆發。例如這一周我更新了一下雲南昆明的房價，比2020年大概跌了30%到40%左右，這是找學生去實地調查的一個情況，我們覺得這已經算是非常嚴謹意義上的崩盤，成交量很少，但是有些地方交易數據對比2022年同期又增長了百分之一點多兩點多，而它的成交金額增長11%點多，那你會看出來，就是核心城市高房價地區的貢獻度很大。舉個例子，比如成交了兩套，可能原來的兩套是昆明的，現在的兩套是上海，所以你看到那個成交金額跟數量是不匹配的。
展望未來房地產市場的大方向，黃大衛表示，未來中國房地產基本上受制於四個方面。
第一方面就是中國的出口情況，因為中國的房地產市場需求，由兩方面組成的，一方面是我們說的內需，一方面叫外需。可能很多人沒聽過什麼叫外需，我從2004年提出一個理論，就是房地產的外需型需求。舉個例子，例如東莞之前常住人口100多萬，後面達到300多萬，你要明白它的土地房產，包括廠房、商戶商業寫字樓到住宅，相當大的部分是由於台商、日商跟出口型企業都從深圳搬到東莞去，東莞就突然之間接受了大量的這種出口型商家，他們的房子雖然不是由外國人用，也不是把個房子出口到外國，但是它整個需求是以外需型需求為主。當然中國的外貿，像東莞這幾年整個外貿已經差了，那它大量的空置出來的住宅、工廠廠房，還有商業寫字樓，就變成空置了，這個外需一缺乏的話，它整個就空置下來。這不像內陸地區，像鶴崗，黑龍江或者是邊遠山區那種房地產市場，它們沒有外需型需求，完全是由內需型需求來決定。
第二個因素就是居民可支配收入，因為中國的社保制度、醫保制度跟歐美國家不是一回事，中國的中低收入家庭的醫保社保包括養老，絕大部分還是靠自己來負擔，它不像歐美社會，它的中低收入人群有大量的社會救濟跟社會福利，所以它的可支配收入的計算，嚴格來說要把那個醫療教育養老這一塊撇出來。所以要是說可支配收入，舉個例子，可能燕郊跟北京的那個居民收入其實差距不太大的，例如北京的收入是一萬五，燕郊可能一萬左右，那你覺得他們只是差1/3，那你就錯了，因為北京的門診一個月報銷兩萬，一人交1500，與燕郊的差距大概至少差不多13倍、14倍，所以它們之間的可支配收入的差距就非常遙遠。所以我們未來看居民需求的話，除了他們的收入，還有看中國未來的醫保、社保是否能夠增加，這是影響房價的非常大的一個因素。
第三個因素就是國際關係，中國尤其是核心城市上海、北京還有深圳，其實相當多的一些外資進入中國投入房地產市場，它有兩種方式，一種就是它買的比較少，一般是以基金的模式去控股一個商場把它出租收租，另外一部分就是那些外資企業它在租辦公樓，租住宅，租廠房。中美關係，還有中歐關係的未來發展，會影響到一些核心城市高房價地區的房價，這個因素比較大，例如上海、珠三角、長三角這一塊房價跟國際關係的緊密度比較高。
第四方面就是經濟預期的影響，北京常說一句話叫穩預期，就是經濟預期對房價的影響是很大的。現在它一天到晚在做的事情就是宣傳，希望能夠穩定大家的一個預期，對未來經濟的樓市，或者是說整個經濟的看法，這是非常有用，不要小看這個宣傳的力量，因為它是在一個封閉的空間裏面進行這個宣傳，基本上所有的宣傳媒體它都可以利用，所以它未來的政策方向跟那引導方式很重要。
總體來說就看這四個因素的影響，要是說都是有利的，那自然房價在未來我估計不會說迅速地恢復，只是說北京為中心的環渤海地區、長三角地區，還有珠三角地區，未來能夠恢復到2019年房價的80%，我們覺得已經是天大成功，這已經是一個非常大的復甦。而像其它的非核心城市或者沒有競爭力的城市，它們的房價基本上就只能說是大江東去，基本上不可能恢復到過去的黃金時間。
70年大限如何解決已見兩套方案
除了房價問題和房地產泡沫問題，由於中共剝奪了中國人對土地的私有產權，中國的房產只有70年使用權，被稱為70年大限。隨着一些房產臨近這個大限，政策上如何解決這個問題，也成為人們關注的熱點。
對此，黃大衛在《菁英論壇》表示，其實有接近70年使用的房子，例如上海靜安區的房子，有些是1965年70年代的商品房，他們是比較早試點去做商品房，有一些部分是接近70年大限。他們根據中國城市房地產管理法，最早就制定了一個關於土地使用出讓年限屆滿的處理方案。
他的方案是補交土地出讓金，相當於補交地價，因為你過去所交的所謂樓面地價，其實相當於你跟政府租了70年，商業樓是40年，這個租金相當於一次結清，那現在到期之後你再付一次。過去的講法有兩種方式去支付，一個叫做以土地出讓金的稅收形式去交，第二種是以補地價的方式去交。根據我的看法，重新補地價是可能性最大的，假如上海現在靜安區的樓面地價是2萬塊錢一平米，那你房子到期了，你就把你的樓板價這個2萬補齊，它可能是按你房產裏面的分攤面積來補，一般商品房大概分攤30到40平米左右，大概就你要補60萬到80萬，這是一種補法。
另外一種我看到一個例子就是，他把那個商品房拆掉，當地政府比較有錢就會提前在到期之前把那個房子納入拆遷範圍，把它拆遷重建，原來租戶就1:1給回來一個房子，那就迴避了這個房子的大年限的問題，又迴避了要你交錢，他也可以乘這個機會把你的房子收回來，也不用拆遷了，原來七層高的，我就直接在那裏建個50層、40層，這樣他又解決了一個財政收入的問題，就看什麼情況來做了。
中共發展房地產陷入兩難已無路可走
《大紀元時報》總編輯郭君在《菁英論壇》表示，中國房地產市場存在着巨大的泡沫，只要是泡沫呢，它一定就會有破裂，泡沫越大，那個破裂得越慘。專注房地產研究的中國經濟專家任澤平有個估算，就是2020年中國全國房地產的價值是六十二點六萬億美元，在同一時間段，當時美國是三十三點六萬億美元，日本是十點八萬億美元，英國、法國和德國合計才只有三十一點五萬億美元，也就是說呢，中國這個房地產的價格比美國加日本加英國加法國還要多。到了2021年就更厲害了，中國的住房市值達到了七十三點八萬億美元，一年就超過了日本全國的房產市值。房子的市值與GDP的比例，中國在2020年已經達到414%，比日本20世紀90年代房地產泡沫破滅前的391%還要高，比美國2008年金融危機前後高兩倍，美國當時只有169%。
還有就是房子購買者的承受指數，也就是樓房的平均價格和當地收入中位數的比較，我們發現北京、上海、深圳是全世界最高的三個城市，就是說一個普通居民的收入，可能要三四十年不吃不喝才能買一套房子。所以整體來說，中國房地產泡沫可以說是全球最大，也是歷史上從來沒有見過的，一旦經濟下滑，或者是一旦利率上升，這個泡沫必然是大爆破。
郭君說，中國房地產市場當時的產生，是為了解決地方財政危機設計出來的，因為共產黨當時全部是計劃經濟，它的房地產投入市場的時候，房子越貴，地方收入越高，所以政府和發展商、銀行三方面在一起拼命地抬高房地產價格。當時我記得他們是一波一波人去香港學習，因為香港政府也是這麼幹的，他們覺得，哇，這經驗太好了，他們到處參觀，各個省市的人都來香港參觀，我那時候在香港做記者，就是都在談這件事。房地產對香港政府的收入貢獻特別高，中共就把這個辦法搬過去了。
後來習近平說房住不炒，理論上絕對是對的，但是具體政策推動下去，它首先和地方財政的目標就有衝突，也和那些擁有房地產，擁有多套房子的業主的期待是有衝突的，這批人數量巨大。所以，現在中央宏觀政策和下面地方利益完全是背道而馳的，實行起來一定會發生很多問題。中國房地產價格不能夠再高速地往上升了，否則會引起金融的大危機，但是它也不能夠下跌，因為中國居民資產會受到大損失。北京想要推出房地產稅，想用房地產的資產持有稅來彌補土地出讓資金的減少，問題是它可能導致房地產市場進一步的加速崩潰，所以這是一個兩難的問題，現在房地產這個路，我看着簡直是無路可走了。
