房產專家揭秘六億幢內情；對賭中央政策，許家印、王健林賠慘；70年產權大限將至，傳兩套解決方案。（《菁英論壇》提供）
中國的房地產市場一直牽動各方關注，最近網絡上流傳中國房地產市場的幾個新常態，包括不少城市當月新增庫存是當月去化量的2倍以上，以及買方砍價越砍越多，有的買方一上來就30%～50%的直接砍。專家預計今年二手房成交價格跌幅明顯大於10%，今年賣房的人大部分會虧錢離場。
另一方面，最近的數據顯示，2022年中國法拍屋的數量達到200萬套，比五年前增加了200倍以上，比疫情之前增加了4倍。在香港股市的恒生指數中有一個中國房地產指數，三年來跌掉了差不多80%。
中國房地產市場關係到每一個人，中國人70%的財富都在他的房子上，如果房價跌下來，老百姓的財富就要大幅度縮水。那麼中國房市現在到底是什麼情況？未來又會發生什麼樣的變化？
房地產大佬賭錯中央政策陷入絕境
電視片獨立製片人李軍在新唐人《菁英論壇》節目中表示，中國大的房地產公司已經到了日子最艱難的時候，房地產兩個龍頭企業都面臨資金危機。在住房領域，許家印因為一直欠債，在5月12號收到了法庭的執行通知，要求他交很多費用，包括分紅、罰款、違約責任以及一些相關費用，加起來60億。如果許家印不交這個錢，他有可能淪為「老賴」。一個中國房地產龍頭企業的老闆走到今天這個地步，可以看出這個行業的一些基本狀況。另外一個是商業住房領域的龍頭企業萬達，最近申請第三次IPO又失敗了，王健林也很沮喪，因為如果萬達可以上市就能回籠很多資金，萬達現在的資金也非常困難。整體上今年中國房地產企業的資金已經到了非常緊張的地步。
根據央行數據，今年一月份，房地產新增按揭貸款2500多億人民幣，比2022年同期下降了將近2/3，2022年一月份的數據是8400多億。二三四月份繼續下降，最新數據是四月份同比再降了2000多億。房地產商現在的資金回籠情況比2022年少了這麼多，可以想像它們的資金困難到什麼程度。
中國房地產專家黃大衛在《菁英論壇》中表示，王健林跟許家印經濟困難到破產，與他們在2018年前對賭中央政策有直接關係。2008年次貸危機之後，中國經歷了一個長時間的房地產低谷，到2012年2013年的時候，出現了一波舊城改造，棚房改造，開始大面積的升級換代城市裏的原有房產，這就新增了很多需求，導致中國房地產隨後有一個非常大的牛市發生。然後到2015年2016年的時候，就發生了經濟危機，國內叫股災。之後王健林跟許家印就賭定，中央會有一個大的政策出台，所以他們最後的瘋狂擴張是在2016年之後發生的。因為他們此前從2012年2013年有一個大的發展，原因是當時他們賭對了中央或者北京會在經濟危機時出手救市，而且會以房地產作為拉動經濟的一個主要引擎，所以2015年2016年經濟危機之後，他們就賭中央會繼續發展房地產。然而到2018年中國陸續出台了一些調控政策，他們一下子就整個懵了，他們之前的所有擴張是來自於對中央政策的一個判斷，他們覺得，上次他們能夠翻了十番市值的主要原因是抓准了時機，那現在是他們賭輸了。
其實當時有一個叫做商業地產去庫存的這樣一個運動形式，實際上他給你一個逃命的機會，讓你們這些開發商把過去十年累積的過剩產能的商業地產、工業地產儘快脫手。但是王健林跟許家印的判斷還是停留在胡溫時代的這種敘事模式，他們覺得未來經濟不行了，中央肯定會把房地產搬出來，但是他們這次可能判斷錯了，所以他們的一個擴張之後，就很快陷入債務危機。而且最主要是中國在過去十年，它不太允許房地產企業的融資，例如在國內上市融資，這個非常困難，其次貸款也非常困難。所以他們就向外發行了很多高利息的票據，我們看到普遍在12.5%，最高的我看過是25%，但一般房地產開發公司的正利潤，一般來說我們覺得不應該高於15%。所以他只要一個項目拖了兩三年，在市場銷售一慢下來，基本上就可以說，這種票據是壓死駱駝的一塊大石頭，就整個大石板把他們壓垮。
