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中國房地產如何從支柱變成困難行業?

去年武漢房市無論是成交量還是投資力度均創下近年新低,官方將房地產行業歸為「困難行業」。學者認為,不只武漢,全國房地產行業由於多年來的畸形成長,目前已難持續發展,房市普遍蕭條。

《每日經濟新聞》報道,武漢市2月6日發佈「16條穩經濟措施」,將房地產行業歸為「困難行業」,聲稱將在資金和預售限制等多個方面給予支持。

中指研究院監測數據顯示,2022年武漢新建商品住房成交11.63萬套,同比2021年下滑42%,是近8年來成交量最少的一年,全年土地成交金額約822億元,同比減少約47%。涉宅用地成交建築面積、成交金額排名均跌出全國前十。而在2017年至2021年,武漢的排名一直保持在全國前4~7名。

武漢業內人士披露,去年上半年,不降價根本賣不動,不少前期拿高價地的項目都在虧本銷售。有些區域項目價格降了近20%。

此外,武漢樓市更面臨着保交樓的壓力。

據克而瑞研究中心統計,截至2022年12月31日,在32個典型城市重點監測的290個停工項目中,武漢的問題樓盤數量為36個,佔比32城總量的10%以上;尚未交付套數69,266套,尚未交付面積727萬平米,無論從問題樓盤數量還是未交付的套數、面積上來看,均位居32城榜首。

美國經濟學者黃大衛(Davy Jun Huang)2月9日向大紀元表示,過去武漢樓市曾經有一波快速上漲,2013年、2014年的時候發生過很大規模的購房行為,很多人換房。之後,很多開發商市場預期過於樂觀,大量建房,後來慢慢地房子就賣不出去。加上受到三年疫情的衝擊,房市更是雪上加霜。

分析:中國房地產業的畸形發展

專欄作家王赫2月9日向大紀元表示,武漢作為全國重點城市,把房地產列為困難行業,比較典型,影響力很大。但是不只武漢,全國房地產市場普遍蕭條,面臨泡沫破滅,比如像哈爾濱等很多地方早就出現了困難。

「從1998年房改以來,中國房地產行業一直畸形地成長。它綁架了銀行,綁架了地方財政,綁架了中國經濟發展。」王赫分析,這決定了中國房地產行業將無法持續發展和良性發展。

《華爾街日報》2021年曾報道,房地產活動佔中國國內生產總值(GDP)的四分之一,這一比例大大高於美國。中國房地產投機活動為地方的就業和政府收入提供了支撐。

中國房地產從1998年起一路飆升,地價騰飛。到2021年,全國賣地收入達到8.7051萬億元,佔全國財政總收入20.2539萬億元的42.97%(2020年為46%),佔到地方財政總收入11.1077萬億元的78.36%(2020年為84.03%)。土地收入成為支撐地方財政收入的最主要來源。

黃大衛表示,高額稅費、土地財政推高了房地產的價格,造成了現在的房地產泡沫和虛胖的GDP。

中國房地產業的畸形發展,還體現在房企的負債率過高。

據《新京報》去年7月底統計50家上市房企財報,到2019年末房企資產負債率已推升到歷年最高,半數房企負債率超80%,負債排名前十的甚至達85%~91%,遠超80%警戒線,這還不包括不透明的表外負債。到2021年已有11家規模房企發生債務違約。2021年8月,恆大爆出驚人的1.96萬億巨額債務,這相當於超過彼時新西蘭、科威特等國的GDP。

王赫表示,目前房市價格如果回歸到由市場來決定,房地產泡沫馬上就會崩塌。整個中國經濟會迅速歸零,整個社會就要動盪,整個國家會陷入危機之中,所以中共不敢讓它垮掉。

分析:當局的救市措施無濟於事

武漢發佈的16條經濟措施中提到,為減輕房企資金壓力,在重點監管資金中增加「項目主體結構達到三分之二進度」撥付節點;優化調整新建商品房預售條件,房地產開發企業可增加申請預售許可次數等。武漢本地人能購買三套房產,外地人能購買兩套,與之前相比各增加了一套。

而在2022年中,武漢為了救市,推出了包括但不限於降低利率、首付比例降低、解除限購等諸多措施。但是武漢2022年房地產交易量仍舊下跌超過40%。

據克而瑞及財聯社統計,2022年,全國各地累計出台穩樓市政策超500次,涉及放鬆限購、限貸、限價、限售,放鬆公積金貸款,稅費減免,購房補貼等。但均未阻止樓市持續下滑的趨勢。

王赫表示,中國房地產業已經硬着陸了,「中共還想把房地產救起來,還想舊夢重溫,這是根本不可能的事情」。

「中共還想把房地產當成一個支柱產業,那麼它投入很多資源進去,都投入到無底洞裏邊,就會加劇中國經濟的困難。中國的地方財政危機就會更加嚴重。」

王赫說,在這種情況下,中國經濟要進行轉型和中國房地產要進行轉型,這兩者就變成一致了,不過肯定有一個非常痛苦的過程。而且,歷史也許不會給中共這個機會了。

衝擊中國經濟與上下游多個行業

房地產產業鏈很長,上游到水泥、鋼材等建材,下游到裝修、家電、家居等。

黃大衛表示,中國房地產業淪為困難行業,不僅使地方財政收入大幅度減少,對整個經濟影響更突出,會波及上下游大約五六十個行業,尤其對投資性行業的影響較大。

「總體來說,它最終的結果就導致中國的三架馬車失去動力,消費沒錢拉不動,現在老百姓也沒什麼多餘資金。出口方面目前看也不是太明朗,除了對俄羅斯和南東亞國家的出口多一點以外,對歐美來說不確定因素比較多。」黃大衛說,如果房地產比較負面的話,還可能導致部分地區發生系統性的結構性的金融風險。

責任編輯: 時方  來源:大紀元 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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