8月28日，五部連發8文，將房地產運行了幾十年的邏輯徹底拆了！
其他如封頂才預售、預售資金全額進監管、按揭竣工備案後還款先不說了，單銀行業金融機構不得發放用於繳交土地出讓價款及相關稅費的貸款這一條，就讓絕大多數開發商逼入絕境。
換句話說，這幾乎就是為拿土地抵押給銀行，再用貸款繳交土地出讓金這種空手套白狼的恆大式房開量身定製的。
前幾天我說，地方財政幾十年來的運轉邏輯可能要被重構，放棄對新房開發的支持，以保住二手房存量市場。
現在看來，這個判斷沒有錯。
而且，這八道金牌是套組合拳，一方面摁死房地產套銀行，另一方面也摁死地方政府通過城投套銀行。
很顯然，在銀行金融系統、地方政府、房開三者中，最怕的是金融出事，其次才是地方。至於房開，本就惡貫滿盈。
因此，施救優先級也很清楚：只能先苦一苦地方，哪怕斷炊，也要保住銀行。
世人只知恆大們玩得大，豈知地方政策玩得更大。
沒有開發商買地，那就讓城投買；禁止城投拍地，那就由地方國企與民企合資成立房開，實際上民企只是個借用的「帽子」——跟40多年前民企借集體的紅帽子正好相反，但實際上，舉牌的還是國企。
在這套玩法裏，城投找銀行借開發貸、流動貸、更新貸，舉牌買自家的地，出讓金進地方國庫，財政再以代建費、注資返給城投，城投拿地押給銀行再借一輪。
而地方小銀行的股東本就是地方政府，就算看穿了也不敢不配合，於是金融風險不斷集聚，離爆雷只差0.5毫米。
事實上，個別行已經爆了。
哪怕在富庶的長三角珠三角，這套槓桿已經用到極致了。
蘇北的鹽城，城投拿地佔比達到74%以上，最高到過92%。
鎮江在70－88%之間。
湖州可能是浙江最高的，佔65－77%。
廣東的惠州、珠海、中山佔比也不低。
現在，幾乎是幾把梯子一起撤。城投不但不能拿地抵押套貸，甚至城投本身，要麼轉型為普通國企，要麼2027年6月底前隱債清零、剝離政府融資職能，徹底退出。
我寫過家傳的一位傳主是某城投的老總，他主導了城投改制，分拆為十幾個子公司，各有業務，主要目標是保住員工飯碗，解決吃飯問題。
因為轉型有功，他順利調任另一家國企老總。
但對地方財政而言，接下來的日子會更難過。
但上帝關上一扇窗的時候，一定會打開另一扇窗：同一天，《地方附加稅法》徵求意見稿出台，城建稅加兩費附加合併，11%—13%，稅費平移。
當然，這點錢本來就在收，也不夠地方塞牙縫的。
今後，要麼消費稅加速下劃，要麼上面全包地方財政。
如今臻入化境的這套玩法，肇於1993年。
那年，朱同志飛遍17個省談分稅制，財權上收，增值稅大頭上收。作為交換，土地出讓收入全部留在地方。
於是迎來了三十多年狂歡。
但這套玩法有個前提：老百姓砸鍋賣鐵買房，永遠供得上。
事實上，最後真正為這套玩法買單的「錨」，確是普通購房人。
城鎮家庭房產占家庭總資產的比重，央行2025年城鎮家庭資產負債調查約69.3%，社科院口徑含商鋪近71%！
也就是說，一個普通家庭七成的身家是那幾本房產證，剩下的三成才是存款、理財、股票。
居民槓桿率一度過60%，除了房貸，幾乎可以忽略不計。
這是民眾對地方財政全無保留的支持。
只是，現在，翻遍所有錢包，確實供不上了。那先生，也走了。
既然遊戲不好玩了，那就撤梯子。
對地方而言，在去年拿了10萬億轉移支付的基礎上，今年上半年已經超過9.4萬億了——今後只會更加依賴上面——東南6省的普通人更要挑大樑了。
對老百姓而言，梯子抽走時，很多人還踩在半空。
當然，如果你堅信房價會漲，那倒也不是壞事。人，總要有希望的。
只是財富邏輯已經完全重構了。
三十多年的房地產，釘上了最後一枚釘子。
很多人的經驗，一夜翻篇。
現在想想，前兩年洋溢着樂觀向上的氛圍勸人買房的，不知作何區處。
據說很多人不喜歡李老和小潘，難道是因為後者看透了這套遊戲的底牌，沒有跟自己一起懸在半空表示熱愛？
那就先找把梯子，把債務降下來再說。
