小夥伴們好久不見,最近有客戶問Ginny趕租客的事情,這篇文章,我們就好好掰扯一下趕租客的流程和步驟。如果你有出租自己的房子或者購買/運營投資房的打算,一定要記得收藏這篇文章,以備不時之需。
趕租戶需要注意什麼?
如果你想要你的租客搬出房子,你需要書面通知他們;如果他們還是不走,那你需要通過法院來得到讓他們搬走的法令。
切記:
1)只有法庭的警察有權執行驅逐,屋主不得以任何私人手段,如換鎖或切斷水電脅迫房客搬離
2)千萬不能不經過租戶同意自己動手把租戶的家具搬出去
3)千萬不能對房客採取威脅與騷擾,否則將面對刑責
4)不能因為租客的種族,性別,婚姻狀況,殘疾,性取向等作為理由趕走租客
5)不能因為對租客的正當行為(比如投訴東西壞了等)打擊報復而趕走租客
驅逐過程大概多長時間?
少則30天,多則以月來計算,而且由於疫情的關係,加州出台了很多租戶保護的法案,導致這個時間會更久,在文末我們會詳細解釋。
驅逐流程是怎樣的?
步驟一:提前通知租戶
按照加州的法例,房東必須提前給房客通知,一般是提前三十天。如果房客到期仍未搬走,房東必須給房客搬離的通知,而且一定要有一個合理的趕走的理由,這個理由可以是:
沒按時交租
違反了lease中的協議,包括分租,以及超過合約時限不搬走
破壞房屋
做房屋內違法的事情,以及滋事擾民
其中,由於加州頒佈的covid限制令,超過合約時限有可能趕不走租客,這一點我們會在後面詳細說明。
步驟二:填寫文件開始正式驅逐流程
如果租客沒有按照你通知的要求去做,而且通知的日期已經過期,那麼你可以正式通過法院來提出驅逐申請。這時候,你需要提供租約協議,通知以及收到通知的證明,以及其他相關材料。
步驟三:法院審判
當你把法院傳票送達租客後,他們有五天(當面送達)或者十五天(非當面送達)時間來回應。
如果租客並沒有及時回應,則你可以在過期的時候要求法官默認判決,提出違約要求,命令租客搬出。而租客有可能在你提出違約要求之前提出答辯,所以建議儘量快速申請違約要求,以免出現更多的不確定因素。同時,如果默認判決成立,你也要申請驅逐令,這樣警察就可以根據此令來執行具體的驅趕任務了。
租客也可以提出動議或者抗辯。比如說起訴中有miss掉的事實等不能構成他們被驅逐的條件。而抗辯可以讓整體的流程時間變長,甚至從頭開始這個流程。
審判中,法官會聽取雙方的說法,並決定房客是否被驅逐,支付租金等。你會需要跟法官說明驅逐房客的理由,並在必要時提供證據甚至證人。最終法官會做出判決,這可能是租客繼續住在房子裏,繼續支付租金,也可能睡租客會被驅逐,而如果租客被驅逐的話,會留大概三到五天的時間給租客自行搬家。如果租客屆時仍未搬離,房東有權換鎖,並將房客的私人物品移至他處保管。而只有警察有權驅逐,房主則不能用任何私人手段迫使租客搬離。
疫情的限制令對驅趕租客有什麼影響?
由於疫情的關係,很多人沒有了收入,如果被趕走他們可能會面臨無家可歸的狀況,為了保護這部分租客的權益,加州在過去的一年中出台了若干驅逐限制令。
2022年4月1日,加州通過了AB-2179法案,將驅趕禁令進一步延長到6月底,但是保護範圍相比以前大幅度縮減,加州的租金補助也在4月1日關閉(這之前驅趕租客要先嘗試申請政府補助失敗才行)。而驅趕也分為以下幾種情況:
租客違約或者違法,可以進行驅趕。
欠租。如果是2022年4月1日之前欠租,則需要房東或者租客先提交政府補助計劃,沒響應或者被拒絕才有驅趕的資格。而如果是4月1日之後欠租,則可以直接開展驅逐流程。
當然了,聯邦,州,縣,市層面又會有不同的法案和政策,具體的驅趕情況又各不相同,本篇文章僅供參考,一切以實際情況為準。