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分析:中國房地產市場情況到底有多糟

圖為中國上海的一處建築工地。

《華爾街日報》周六(1月22日)刊文說,中國房地產市場的情況到底有多糟,北京2021年對中國房地產行業的借貸限制已引發了許多市場參與者的不確定性。

房屋銷量下降、公司債券收益率飆升以及投資者和潛在購房者的信心減弱,正呈現螺旋式的上升局面。此外,官方的刺激政策不見市場反應,房貸斷供數仍在攀升。

雖然過去幾天的市場情緒略有好轉,但中國地產商恆大集團和幾個規模較小的房地產商已經宣佈違約,後續可能會有更多地產商加入該隊列。2022年才開始,中國房地產行業的市場狀況表現如下。

銷售額下降

作為實現「共同富裕」的一部分,中共領導人在2021年幾乎徹底冷卻了最熱門的房地產市場。在最後幾個月里,合同銷售額(開發商與購房者簽訂的新合同價值)急劇下降,導致許多房地產公司未能實現年度銷售目標。

根據中國房地產信息協會的數據,2021年前100名開發商的合同銷售額平均下降了9%,價格和數量都有下滑。官方數據顯示,2021年開發商的新開工率下降幅度超過11%,房地產投資也在下半年出現下滑。

一些有中共國家背景支持的開發商,如中國萬科公司,相對來說沒有受到貸款限制政策的影響。但沒有明顯官方支持的、過去信用評級相對較高的大型房地產集團,如世茂以及碧桂園均受到不同程度的影響。

最近的官方統計數據顯示,新房價格已經開始下降,這是自2015年初以來的首次回落。70個主要城市的統計數據顯示,二手房價格也在逐漸走低。一些地方政府已經推出措施來支撐當地房價,包括延長補貼和警告開發商不要提供大的折扣。

不過,北京也擔憂房地產價格進一步以及更快下跌,拖累更廣泛的經濟活動,當局近期對房地產開始釋放一些緩和言論。房地產是是中國經濟的主要驅動力之一。

最新官方數據稱,2021年中國第四季度國內生產總值以18個月來最慢的速度增長,與2020年同期的6.5%相比,增長了4%。

債務市場萎靡不振

中國債務市場的萎靡不振成為財經報導的頭條新聞,部分原因是中國房地產在亞洲垃圾債券市場中佔了很大一部分,而且投資者也急於看到外國債券持有人的反應。突然的中國房地產企業衰退也導致許多在香港上市的中國開發商的股票急劇下挫。

此外,中國開發商過去發行的數百億美元債未能如期償還。一些開發商沒有支付利息或本金;還有開發商勸說債券持有人,將債務換成吸引力較低的新證券,這一過程被稱為不良債務交換,通常被評級公司和投資者認為等同於違約。

因恆大未與境外債權人進行「實質接觸」,債權人代表周四(1月20日)表示,他們已聘請律師,考慮要求強制執行措施,採取行動捍衛自身合法權利。

投資者對能否獲得開發商對這些債務的全額償還深表疑惑。這裏存在一個惡性循環,因開發商無法償還債務,導致投資者拋售債券;拋售又會抑制市場上的新債券銷售,許多陷入困境的開發商只得進一步拖欠債務,因為他們無法獲得再融資。

開發商在2022年前幾個月有大量的海外債務需要再融資。最近有報導說,中共可能會讓開發商更容易獲得再融資資金、提振股票和債券價格,但是分析師和投資者對此仍持觀望態度。

但對於那些無法迅速找到其它資金來源的房地產公司——例如通過出售資產或從富有的控股股東那裏獲得新的貸款或股權資金——下一步仍可能是全面違約,或者脅迫債券持有人進行債務轉換。

房貸斷供數增加

2021年12月下旬,一位網民「厚土」發帖說,「贈送(燕郊)天洋城房產(目前還有貸款),先到先得,自己還貸款。」

還有一則燕郊業主的「此房白送」的帖子同月在社交平台流傳。照片上的文字顯示:「因為房子太多,還不起月供,此房一分不要,白送你。你只要還月供就行,我只是不想有逾期。」

由於地理上靠近首都北京,燕郊曾經是一個置業與投資熱點,但在2017年採取國內最嚴厲的限購令之後,至今市場沒能走出困境,越來越多的業主為遠超過市場價的抵押貸款發愁。

根據中共人民法院資產訴訟網顯示,2021年拍賣的房子中有相當部分的債權人為銀行機構,這說明欠債人大部分是斷供者。

恒生銀行中國分行首席經濟學家王丹告訴《金融時報》說:「由於缺乏需求,中國的很多城市可能會跟隨燕郊進入住房衰退期。」

一名大陸律師鄭越在微博上透露說:「過去一年是(律師事務)所里接受房貸斷供案最多一年,這幾年房貸斷供率逐年上升。」

他表示,2021年全國房貸斷供達到200萬套,預計2022年可能會更多,疫情下很多中國家庭陷入生活困境。

「有些人以為我們的房貸和美國的房貸一樣,斷供大不了沒房子,對於看重家這個概念的中國人來說斷供等於輸掉了人生。這是實在無可奈何求活之舉。」他寫道。

人行罕見降息網民吐槽

中共中央2021年12月的經濟工作會議後聲明共提及25次「穩」字,稱中國經濟面臨「需求收縮、供應衝擊和預期轉弱三重壓力」。

中共央行中國人民銀行最近下調了一些關鍵利率,包括通常用作抵押貸款定價參考的五年期貸款利率,同時人行開始公佈詳細的每月抵押貸款增長數據。這些舉措顯然想讓市場放心,相信住房貸款的供應和需求都保持健康。

不過,民間對人行降息、百萬房貸月供能省30元,反應冷淡。一位房地產經紀人在微博中寫道:「和房子動不動幾百萬,大幾百萬的價格相比,房貸月供下降30元,不甚有用。」

有網民「袍澤」譏諷說:「特大好消息,宇宙無敵好消息。就像我要拉航母,乙方給我送來一台小手推車。」

還有網民「吞金獸二寶媽」分析說,五年期LPR下調五個基點,意味着200萬的貸款總利息負擔能少兩三萬,但變化不會馬上體現在月供里,因為房貸利率調整日一般是每年的1月1號,需要等到2023年1月1日才會改,2022年的月供仍然不變。

責任編輯: 李韻  來源:大紀元記者林燕綜合報導 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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