日本東京圈的新建住宅市場呈現出火熱的景象。12月21日，日本不動產經濟研究所發佈預測稱，2022年的新房上市套數將比2021年增加4.6%，達到3萬4000戶。相比新冠疫情蔓延前的2019年（3萬1238套），這將是連續2年超過上年。不過，仔細觀察銷售的實際情況，消費者與開發商各自抱有的擔憂隨之浮現。
東京住宅用地的拿地價格上漲
東京23區住宅均價達到年收入的19倍
據日本不動產經濟研究所預測，2021年東京圈新建住宅上市套數將比2020年增加19.4％，達到3萬2500套。2020年受新冠疫情影響，上市套數曾減少至2萬7228套。
日本房地產諮詢公司TOTAL BRAIN（東京都港區）針對2021年1～11月的東京圈住宅銷售情況進行了調查，分「良好」、「還算可以」、「苦戰」3個檔位向各房地產商詢問了銷售情況。包括售罄在內，房產商回答「良好」的樓盤佔比為56％，比去年同期增加了12個百分點。因疫情而下滑的需求明顯復甦。
不過，東京都中心地段的樓盤價格正越來越貴，讓普通消費者更加「可望不可即」。只有富裕階層才能買得起的住房增加，這是第一個擔憂。
據TOTAL BRAIN統計，東京都的港區、千代田區、澀谷區2021年1～10月出售的樓盤的每套均價超過了1億5000萬日元，各套住房的面積也持續變大。日本房地產開發商三井不動產和三菱地所正在東京都三田區、原主管郵政和通信的省廳舊址地塊開發新建住宅，雖然該項目是總套數達到1100套的大型樓盤，但可能成為每套都在1億日元（約合人民幣558萬）以上的高價住宅。
房地產開發商把因此前地價高漲以及招標競爭等因素而增加的購地費用、材料漲價等建築成本的上漲轉嫁到住宅價格上。尤其是受富裕階層歡迎的東京都中心的住宅，價格持續高漲，普通消費者很難買得起的「上億日元高價住宅」猛增。
從東京圈的住宅均價和日本公司職員的平均年收入的走勢來看，2021年1～11月的均價為6476萬日元（約合人民幣361萬元），比20年前上漲了2000萬日元（約合人民幣112萬元）以上。而平均年收入為433萬日元（約合人民幣24.2萬元，2020年數據），並沒有增加。東京23區內的住宅均價更高達8327萬日元（約合人民幣465萬元）。雖然平均年收入是日本全國整體的數據，但簡單計算的話，東京23個區內的住宅價格達到年收入的19倍。
即便如此，從全世界來說，東京的房價並不算高。日本不動產研究所（東京都港區）的統計顯示，如果將東京都港區元麻布地段的昂貴樓盤的每套單價（2021年10月）視為100的話，那麼香港為211.6，倫敦為181.4。紐約和新加坡也比東京高。這背後也體現出日本國內收入水平難以提高的嚴峻的現狀。
居家需求也推動住宅面積變小
第二個擔憂是以年輕人為購買主體的東京圈郊區家庭住宅的每套住房面積的不斷縮小。
據日本TOTAL BRAIN介紹，東京圈郊區住宅的價格沒有上漲。2021年1～10月埼玉縣的新建住宅的平均價格為4704萬日元（約合人民幣263萬元），比2020年的4715萬日元略微下跌。神奈川縣的橫濱和川崎地區為5428萬日元（約合人民幣303萬元），比2020年的5749萬日元下跌。
東京圈郊區的拿地費用也在上漲，建築成本被推高的局面沒有改變，如果將其轉嫁到價格中，使得住宅價格上漲的話，有可能影響銷售。為此，開發商通過縮小住房面積來降低銷售價格。這是拿地費用增加時，開發商一般採取的銷售戰略。
TOTAL BRAIN的數據顯示，埼玉縣新建住宅的住房專有面積在2021年1～10月平均為67.39平方米，比2020年的69.06平方米有所縮小。在橫濱和川崎地區，2020年為65.77平方米，而2021年縮小到了64.38平方米。
在新冠疫情下，日本的居家遠程辦公增加，郊區住宅的需求強勁。但TOTAL BRAIN的副社長杉原禎之指出「（郊區的住宅價格也）在接近單身和雙職工家庭可以承受的極限」。各房地產商紛紛採取縮小住戶面積，確保共享辦公空間等擴充共享部分，以提高住宅價值的方針，但住戶面積縮小對購買群體而言是不小的缺點。
成本上漲看不到停歇跡象
第三個擔憂是對房地產開發商而言，成本上漲看不到停歇的跡象。從住宅用地來看，尤其是東京23區內住宅地塊的「出讓」很少。開發商在競標時競爭激烈，拿地費用今後還會增加。建築成本方面，不僅材料成本在上漲，由於老齡化帶來的日本的人手緊缺，工人等人工成本也在上漲。
關於東京圈的住宅開發成本，日本不動產經濟研究所的主任研究員松田忠司預測「不會下降」。
TOTAL BRAIN的杉原禎之針對房地產商的情況指出「即使眼下的銷售業績良好，考慮到今後，應該是喜憂參半」。如何通過房地產開發盈利，各家開發商今後需要絞盡腦汁。
