這個十一，如果你經常關注樓市，就會發現一個反常的現象：
往年都是「金九銀十」的樓市漲價季，今年卻突然變成了打折季！
北京的樓市頂級學區房狂降400萬也沒人買!
某大各地促銷降價!
重慶、杭州、蘇州等城市，都出現了流拍率上升、溢價率明顯下滑的情況!
多個城市甚至還出現了臨時「中止」出讓地塊的現象!
梳理中國房地產的發展歷史，無相君發現，樓市的降溫，既是房企們長期高槓桿運行使然，也是國家嚴厲「去槓桿」的政策落實。
（一）
回顧中國房地產業的發展，不得不提到1998年。
那一年，中國連續多年兩位數增長的經濟增速，突然降速到了8.8%。
此時，國家提出了拉動內需的戰略，如何拉動內需呢？
當時認為，最好的方法就是激活房地產。
這是因為房地產產業鏈很長，涉及行業多，建材、化工、鋼鐵等都會受益。
於是，福利分房年代結束，住宅商品化時代開啟。
而之後十多年，房地產市場，也就成為拉動中國內需的火車頭。
這一過程中，中國不少房地產企業都沿襲香港賣「樓花」的模式（預售制）——向銀行借貸數以億計的資金買地，之後幾個月內就開盤售樓，收回數倍資金，接着再把這筆錢投入買更多的地，借更多的債，開更多的盤。
此種模式堪稱空手套白狼。
無數地產大佬就是因為這樣，一夜暴富。
潘石屹、王健林、馮侖、許老闆…….
2008年，美國爆發次貸危機，金融海嘯波及全球，當年11月中國進出口數據突然跳崖。
這時，中國加速了對房地產的刺激，來提振經濟——2008年購買住房的契稅稅率下調到1%，並暫免印花稅和土地增值稅。
這劑猛藥，讓房地產的拉動效應十分耀眼。
2009年第一季度，30個重點城市中有24個城市的住宅成交面積環比上升，有10個城市環比增幅甚至超過50%。
而第三波的拉動高潮，就是2016年的棚改貨幣化。
簡而言之就是將城市中難以配套的「老破小」的區域進行拆除，給予拆遷戶補貼，鼓勵他們再拿這筆錢去購房。
那一年，「拆遷戶」、「拆二代」成了香餑餑。
而棚改貨幣化也讓中國的房地產市場的火勢「騰」的一下竄了起來。
在此期間，某大就是通過激進的高槓桿操作，搭着政策的「東風」，瞬間膨脹，當年就成為中國第一大房企，也將許老闆推上了中國首富的寶座……
（二）
然而，盛筵不會永遠進行下去。
任何行業的高速增長中都會有各種問題，房地產也不例外。
對高速發展的樓市，很多專家提出警告，主要圍繞四點：
一：銀行的貸款給了房地產，製造業科技業拿不到貸款，實體經濟虛空；
二：一二線城市高房價，三四線城市高庫存，供需錯配；
三：地方政府過度依賴土地財政，需要轉型；
四：負債率提高，無論企業還是居民，都在大舉借貸，風險不斷累積。
