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財經冷眼:中共國學區房的大雷終於引爆了…

幾天前,上海發佈了中考細則。可能是上海有史以來最大規模的學制改革,靴子終於落下。

上海發佈中考細則後,北京教委學習上海中考制度改革……關於學區房慢慢淡化的消息,在國內社交媒體上討論得非常熱烈,可以說學區房正行走在精準爆破的路上!

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橫行全國的學區房,在上海栽了個大跟頭。

上海的新版中考細則簡單來說,上海的重點高中錄取,將按照一個原則:全上海最好的高中要拿出大部分招生名額,面向全市,統一公平分配。所謂「統一公平分配」,就是——上海每個重點高中,都要拿出一半以上的招生規模,按照各區的中考人數比例,分配到各區。各區拿到名額後,再按照每個初中的中考人數比例,分配到每個初中。

確保每個區和每個學校,都擁有足夠的重點高中名額!確保中考人數越多的區,重點高中名額越多!這意味着,很多買重點高中學區房的家長,可以說要吃大虧了。

以前可不是這麼玩的啊,以前玩的就是不公平,玩的就是掐尖。曾經上海的58所重點高中,上來先自主招生招個40%,狠狠掐一波尖;再全市統考招個30%,繼續狠狠掐一波;剩下的湯湯水水,最後分配各區。

按照過去的掐尖流程——重點高中的招生名額,基本就被頂級初中給瓜分了。想進入好高中,就得買個頂級學區。買了好學區,才會遇到好老師,才會遇到好同學,才有更大概率進入更好的高中。而現在,再這麼大規模掐尖就不再允許了。一半以上的重點名額,被均勻分散在各區、各校。

按照現在的招生流程——每個區和每個學校,都擁有了考上重點高中機會。

注意!上海這次的中考改革,是不鎖區的。北京、南京,也玩過這種「重點高中指標到區、重點高中指標到校」。但是,北京是鎖區的。比如,豐臺的學生哪怕把分數線頂破,也不能憑考試進入北京教育資源最好的東西城、海淀。比如,北京西城四中也曾跨區招收豐臺學生,但一年只給4個名額。

而上海,不鎖區,直接拿出一半以上的名校指標,直接按人數分配各區各校。各區各校,按照成績排名,統一分配。

理論上,只要考進前3名,就都有機會。你是浦東重點建平初中的前3名,我是奉賢鄉鎮菜中的前3名,我們都擁有同等的入學權利。類似於高考,西藏前100,與江蘇、山東的前100,雖然高考分數天差地別,但都能進入重點大學。

雖然你住着浦東20萬/㎡的學區房,我住在奉賢的鄉下,但中考改制的這一刻,進好學校的概率就差不多了。

看明白了吧——學區房的含金量,被稀釋了!拼爹的權重降低了,爛學區的學生翻身的機會多了。

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教育和房子正在脫鈎!

上海為什麼會選擇在這個節點出台中考改革細則呢?北京為什麼會在上海出台政策後的第一時間組織學習呢?北京是不是也會像上海那樣推出這樣的政策?我看可能性很大。有些事不好細說,請諸位各自體會!

其實這兩年,幾乎所有的政策方向都全部利空學區房!我們去觀察這兩年的教育體制改革——幼升小/小升初嚴格多校劃片、取消點招、公民同招、取消鎖區、重點高中名額面向全市分配……

有沒有發現一個很重要的問題?所有的教育體制改革,都在增加不確定性……

過往數十年,中國教育體制的問題在於太過確定——想考好大學,就要進好高中;想要進好高中,就要進好初中和好小學;想要進好初中和好學校,就要玩學區房……想要玩學區房,就要玩家底、玩爹!爹硬,家底硬,學區就硬;學區硬,高中就硬;高中硬,大學就大概率硬。玩家底和玩爹,是具有地域屬性的——牛X的家底集中在一起,牛X的爹們集中在一起。學區和學區房,實際上成為了「千萬家底的拼爹俱樂部」。

而教育,恰恰是階層跨越的第一層階梯。

一群有千萬家底的爹們聚集在一起,看似壟斷的是教育資源,實際壟斷的是階層跨越的第一層階梯。爹集中了,資源就壟斷了,鐵幕就降落了,「寒門出貴子」的概率就越來越低。現在,農村孩子上北大清華的學生,比20年前低了不是一點點,就很能說明問題。教育成為了中國最大的不公平陷阱。

這顯然與我們目前所推崇的核心價值觀相背離!至少在表面上,他們還是要修正一下的。當底層的第一上升通道都被壟斷了,還怎麼實現共同富裕?而現在的教育體制改革,終極目標就是把「拼爹」擊散。

怎麼擊散?

無非是製造更大的不確定性!比如多校劃片,看似買了學區房,但可能劃不進同一個學區;比如公民同招,雖然有錢有資源,但也可能上不了民辦;比如中考改革,雖然上了好學區,但也可能和普通學區和普通爹的孩子分在一起……

以不確定性,讓房子和教育脫鈎;以不確定性,讓資產和教育脫鈎;以不確定性,讓拼爹和上升通道脫鈎——這就是未來的大趨勢!

大趨勢之下,學區房一定是逐步利空!

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在教育體制改革的大趨勢下,學區房將何去何從?

首先,頂級學區房可能會降溫!學區房這玩意兒,價值共識在於確定性。為什麼人們願意為頂級學區支付更高溢價?原因很簡單——買了頂級學區,大概率能上頂級學校;上完頂級學校,大概率還能以更高的價格出手。既能確定性上學,還有確定性收益。但是,現在確定性被逐步打破——

買了頂級學區,一個多校劃片,可能上不了;不僅上不了,還可能一場改制,學區沒了,房砸手裏;即便不買頂級學區,也可能被劃入頂級初中;即便不上頂級初中,也可能進入頂級高中。

確定性被打破了,家長選擇更多了!學區房的價值共識和大漲預期,被逐步擊散了。

其次,只有學區價值的老破小,價值會大打折扣!在學區房不確定性累積增加的大趨勢下,受衝擊最大的,一定是只有學區價值的老破小。絕大多數的學區老破小都具備以下特徵:破、爛、髒、空間逼仄,居住舒適度幾乎為零,居住體驗感幾乎為負。沒有任何居住價值,唯一的價值就是學區。別人老破小,賣1萬/㎡;你帶學區的老破小,賣4萬/㎡。唯一決定3萬價差的,就在於你有學區。

現在你告訴我,它唯一的價值——學區,不太確定了?這基本就相當於——魚香肉絲里,沒了肉;黃燜雞里,沒了雞……喪失學區價值的老破小,就好像臭豆腐里沒了豆腐,只剩下個臭!

如果上海和北京帶頭推行這個制度,未來也可能在全國會慢慢推行。學區房的炒作和無理性上漲,將成為歷史,這對於打擊房價來說,也是一個重錘。已經買了學區房的,可能會後悔,未來降價銷售;那些沒有買學區房的,可能也會掂量一下,是否還值得出手。

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最後,還有幾句話送給大家:

教育公平化和教育均衡化,一定是時代的大趨勢。

教育公平和教育均衡的底層邏輯是,大人物不想看到鐵幕降落,給普通人釋放出一個關鍵信息點——階層跨越的大門沒有關閉,我們仍然處在差不多的環境中,都有向上的通道。

站在長線大趨勢上看,學區房一定不是長線價值的最優標的。

大家「且行且珍惜」!

責任編輯: 李廣松   來源:財經冷眼 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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