中共收緊房企融資渠道，購房者首付款成為融資方式。（美聯社圖片）
近期，為控制房地產債務風險，中共監管部門出台新規，為房地產企業設置「三道紅線」，負債率過高的房企將會很難發債融資。
所謂「三道紅線」是說，1、剔除預收款後的資產負債率大於70%；2、淨負債率大於100%；3、現金短債比小於1倍。
如果踩中三道紅線，開發商有息負債就不能再增加；踩中兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；踩中一條，增速不得超過10%；一條未中，不得超過15%。
一旦新規落地，中國的各大房企包括融創、恆大、富力、綠地、金輝、華夏幸福、泰禾等，都有可能觸碰到「三道紅線」，融資可能會受到影響。
房地產是典型的資金密集型行業，融資能力與現金流是兩大生命線。一旦發債受到限制，那麼剩下的選擇，除了通過降價促銷回籠現金流，就是對購房者的預付款更加依賴。
《華爾街日報》8月25日報道，隨着中共政府限制其他信貸渠道，中國房地產公司越來越依賴客戶的首付款。在很多情況下，客戶在住房建成前就全額支付了房款，其中一次性支付一筆錢，其餘部分從銀行借款，開發商將這些現金作為一般運營資金。
報道說，這與美國和其他一些主要經濟體不同，那裏的開發商往往更依賴銀行貸款或資本市場融資，而且所有首付款都專款專用。預售在一些市場非常重要，但在許多市場，預售活動是為了幫助獲得銀行融資，而不是為運營提供資金。
由于越來越多的房產開發商面臨財務壓力，那些已經為尚未建成的房屋支付了巨額款項的中國家庭開始感到不安，這一狀況凸顯出房屋預售存在的風險。
中國許多開發商負債纍纍，中國恆大是典型的例子。作為中國最大房地產開發商，恆大負債超過萬億，其中有6500億的債務需要償還利息。為解決槓桿問題，恆大採取對購房者打折的促銷手段，其2020年上半年淨利潤預計下降約46%。
這意味着，如果未來銷售枯竭，現金短缺的公司將被迫推遲完成、甚至放棄項目，購房者將會遭殃。
泰禾集團的問題正是如此。該集團近幾個月已放慢或停止中國各地項目的開發，而且已有債券無法按時兌付，該公司將其面臨的部分困難歸咎於中共病毒疫情的影響。
來自社交媒體上的貼文和媒體的報道顯示，數以千計的買家購買了泰禾至少五個未完工的樓盤，這些購房者都交了相當於六位數美元的首付款，他們擔心樓盤會延期交付，甚至可能收不到房。
一些購房者還擔心，如果他們停止還房貸，可能會被列入中國「社會信用」系統的黑名單，那樣的話，在旅行、工作和教育方面都可能受到限制。
金融研究人員Franklin Yan表示，他們用全家幾十年的積蓄買了一套房，但現在可能永遠也收不到房，而如果還不起房貸，他們的孩子可能會被學校拒之門外。
Yan說，2018年，他同意以人民幣250萬元（約合36.1萬美元）在北京西南方向約250英里處的太原市購買一套泰禾開發的住房。
Yan已經付了三成首付。他說，去年該項目就進展緩慢，今年3月份已完全停工。
最近幾年，中共政府收緊了房地產企業的融資渠道，預售房屋於是成了他們的一個融資渠道。
研究公司榮鼎集團（Rhodium Group）駐香港的主管Logan Wright表示，很多開發商越來越依賴項目開工前的房屋預售，這成為一種融資渠道。問題是，如果房屋銷售銳減，越來越多的開發商將沒有足夠的資金完成項目，無法向那些已經購買了房屋的人交房。
Wright說，政府的去槓桿行動導致房地產開發商不得不削減開支，利用新樓盤的房屋預售來籌措資金，再用這些錢去償還現有債務，因此房地產市場「出現了一些類似龐氏騙局的特徵」。
中共國家統計局的數據顯示，去年，定金和預售占房地產開發企業到位資金總額的34%，超過企業貸款、個人按揭貸款或發債所得，成為中國房地產投資的最大單一資金來源。
預售在許多國家都很常見，但中共政府對於開發商可以用相關款項做什麼幾乎沒有監督，這給購房者帶來了更大的潛在風險。
