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2018樓市第一砸後續:上饒維權成常態 不降價賣不動

“哪些樓盤被砸過?”

在記者的實地探訪中,這是上饒當地的士司機、售樓處工作人員,甚至普通市民的日常談資。

十一節前,上饒打響“樓市降價”第一槍,引發老業主圍攻打砸。記者發現,網絡流傳的6、7個樓盤遭遇業主圍攻情況基本屬實,維權已經成為上饒市場的常態。

維權的直接導火線便是樓盤降價。上饒市場中,不少樓盤直接降價,降幅多的可以超30%,8~9折的優惠更是成風而起,甚至精裝變毛坯、開設特價房、賣轉指標房等各類形式的變相調價也層出不窮。

“降價既可能遭遇圍攻,又降低利潤,開發商為何為之?”

“因為沒辦法,賣不動,何談利潤!”

特價房催生“轉讓費”,變相安撫老業主

10月入秋的雨和稍顯凜冽的風,讓門可羅雀的售樓處越發清冷。

人們天天盼着降房價,但等房價真降了,一些人卻不願意了。

一個月前,文瀾府因降價引來大批老業主圍攻售樓部。而在文瀾府現場,置業顧問卻苦不堪言:“前期業主購買房價貴,後期賣得便宜,所以引起他們不滿,但現在整個市場降價的何止是我們。”

據介紹,文瀾府6月第一次開盤價格在8000~9000元/平方米,最高約10500元/平方米。現在項目一期在售的價格比首次開盤降了1000元/平方米左右,大部分房源在7000元/平方米,均是毛坯房。

不過,降價確實帶來了效果,文瀾府8月的網簽備案量為201套,在區域遙遙領先。

而要論維權最厲害的樓盤,上饒不少業內人士均告知了一個項目——信州府。

據了解,項目去年12月一期開盤時精裝均價10000元/平方米;後續開盤去掉了裝修,毛坯價格在7000元/平方米左右,降幅達30%,由此引發了一些一期業主的打砸。不過據記者實地了解,該項目還存在屋頂漏水等部分質量問題,業主維權誘因複雜。

但事件後項目價格還在降。目前,項目帶精裝的單價是9000~10000元/平方米。以一套146.8平方米的房源為例,報價約154萬元,實際賣價則在123萬元,相當於打了8折。而且如果是全款付清,還能享受折上折。

不過置業顧問表示,這些屬於“特價房”,是公司對小區老業主的回饋,所以需要向老業主買指標才能購買,而從老業主手上買房這中間會產生一筆“轉讓費”。

“這其實是安撫,是變相給老業主的一種補償。”有熟悉該項目的人士直言,這些特價房樓層普遍在1~5層,不是很理想。

然而,項目的人氣並沒有顯著提升,置業顧問直言,每天多數訪客都是看看,消費很謹慎。

8~9折,似乎已經成為上饒樓市的常態。

在另一個項目——天樾,一踏進售樓大廳,置業顧問就熱情介紹稱,十一的特價活動還有,業主自購可享85折,價格在7400~8600元/平方米。

據悉,項目首次開盤價格在9800~10000元/平方米,現在價格降到8300元/平方米,相當於打了88折。而且在88折計算的總價之上,還能打折。

無獨有偶,該項目也曾因降價被購房者圍攻。

一些業內人士唏噓:“如今的上饒樓市,降價和維權相生相剋一般。”

從“開盤秒罄”到“不降價,賣不動”

然而尷尬的是,鬧了之後,價格依然在降。

上饒當地一位資深市場人士就向記者表示,客戶觀望情緒濃郁,覺得受全國樓市影響,上饒的房子還會跌。

據介紹,自8月以來,上饒樓市就已拉開較大規模的“價格戰”,甚至帶頭和扛旗的都是大企業。某大房企在上饒直接以6000~7000元/平方米的價格開盤,打破了區域“8000元/平方米”的標準線,一舉觸發了區域樓盤跟風打折。

“很多樓盤只能跟着降價,沒辦法,不然賣不動”。“賣不動”三個字在採訪中被這位業內人士多次提及。他直言,此前上饒還有“開盤秒罄”的情況,但好景不長,7月開始房子就沒那麼好賣了。

從成交套數上看,今年6月,上饒商品房銷售套數達到了4135套高位,但到今年9月跌落至1541套。

二手房方面,從安居客線上掛牌房源的價格來看,上饒房價從5月開始出現下降,從最高點8600元/平方米,下降至10月的8022元/平方米。客戶線上找房需求月度增長率已經出現2%~3%的下滑。

不降“沒辦法”,降了被圍攻也“沒辦法”。因為上饒市場容量有限,而2016~2017年樓市已經“漲夠了”。

據58安居客首席分析師張波分析,上饒2016年和2017年共完成城市棚戶區改造7.42萬套,2018年也完成了5.03萬套,總量處於江西全省第二。受此推動,上饒樓市2016~2017年一直處於高去化狀態。此外,上饒樓市政策寬鬆,首套房可享受利率9折,也增加了市民購房的信心。

有上饒當地以資深人士就告訴記者,上饒不少搬遷戶能拿到2000~3000/平方米拆遷款,市中心區域甚至則能拿到5000元/平方米,這對於一個年均可支配收入僅3萬元的三線城市來說,無疑是一筆“巨款”了。

需求被激活,也帶動了房企對於區域投資的熱情,短期內快速拉升了房地產投資。

張波表示,開發商的嗅覺是最敏銳的,他們下的是一盤全國大棋,在一二線城市受限的情況下,很多房企來到了三四線及以下等級的城市,而且往往收穫頗豐。過去兩年,上饒就吸引了不少大型房企。

品牌房企的到來、購房需求的刺激,也明顯拉升着區域的房價。據上述業內人士介紹,前兩年上饒有些樓盤的價格,比區域高出20%,甚至更多,透支了房價支撐力。“一旦滯銷,價格調整就在所難免。”

張波告訴記者,一方面,購房需求雖然有所釋放,但上饒常住人口600多萬,購房絕對需求有限,而目前消費者又趨於理性。另一方面,購房者可以等等、看看,開發商的銷售任務和回款壓力,卻不能等。

“尤其是品牌房企,每年都有業績壓力,因此第四季度必須快速衝量,有些甚至會一步到位放量。這是造成第三季度以來市場轉向的一項重要原因。”

張波表示,在樓市全面降溫的大背景下,項目降價是明智之舉,並且一步到位的降價更有利於後期項目去化。

“在市場下行成定局的城市和地區,蜻蜓點水式的緩緩降價,其實不利於項目去化,也更容易激發與老業主的矛盾。一步到位降價的同時,做好老業主的安撫,是更好的辦法。”

阿波羅網責任編輯:秦瑞 來源:每日經濟新聞 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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