這幾天崔永元無意間拉開了娛樂圈的潛規則，成了當下最熱門的話題，有網友讓我寫寫這個，可我對娛樂圈真不熟。其實，樓市的潛規則一點不比娛樂圈少，而且更隱秘，更精彩，什麼時候也能來個樓市崔永元，給我們扒一扒。
人民呼喚樓市崔永元
1、開發商：空手套白狼
以前覺得開發商都是大手筆，其實他們玩的是空手套白狼，難怪孫宏斌當年出獄後白手起家選擇了房地產，用他的話說：因為干房地產不要錢。
怎麼個不要錢呢？
對房地產商來說，關係比錢重要，因為建房子首先要拿地，能拿到地才是本事，只要拿到地，一切都好辦。
拿到批文之後，買地的錢可以從銀行貸款，建房子的錢可以讓承建商先墊資，而且現在都是預售制度，房子還沒開始建，都已經賣出去了，資金回籠了，可以繼續拿地。
有的開發商只需要拿到地，都不需要開發，碰上房地產大牛市，只要捂一段時間直接翻倍賣給其他開發商，比如李嘉誠在大陸做的就是這種生意。
再後來，開發商都不需要向銀行貸款，有利可圖來錢的渠道也更多：上市融資、非標融資、海外融資、傳統債券融資及資產證券化……但同時負債也越來越多，國內某大型房企負債已經超過了1萬億，本錢不是自己的，負債留在國內錢卻轉移到……所以，你回頭再來看看那句「做生意是要有本錢的，借錢是要還的」，會理解的更深刻。
2、地王的秘密
2014年，在《華夏時報》的一篇報道中，有業內人士表示，「有些企業之所以能承受地王的高地價，是因為之後可獲得接近50%的總地價返還。如果地塊涉及棚戶區改造，地價返還金額更可高達80%以上」，揭開了地王頻出的內幕。
推高了地價，雖然高出的部分要返還給開發商，但是下次卻可以拍的更高，而且還製造了樓市上漲預期，樓市庫存也可以就勢解套，相關項目開工，樓市交易稅費增加，GDP增長，何樂不為？
總結一下，地王的潛規則主要有三個：
1、開發商去拿地，都會提前跟政府協商簽好協議，約定一個土地保底價，高價拍下來之後，政府再私下返回多餘部分給開發商；
2、在一些新興城市，或者是不成熟的新開發區，政府會先請來幾個大的開發商做托，合圍拍出高價，抬高地價後，再公開拍賣其他的土地，真正想賺的是後面的地價；
3、一些地方，政府會設置土地出讓條件，為房企量身定做，或者是勸退有意參與競拍的其它房企，而且，地價高了不要緊，還可以退。
民企拍完國企拍，地王一個接一個，地價就這樣被越拍越高，麵粉高過麵包，麵包還會降價嗎？
3、炒房客：坐莊割韭菜
普通人炒一兩套房不算什麼，真正炒房客都是坐莊炒高一個小區甚至一個城市的房價，特別是三四五線城市，政府也不干預，反而很歡迎。
炒房子就像炒股，只要你將局部的東西理解透徹，資金流不要出問題，剩下的就躺在家裏賺錢了。
第一步：選中小區買斷流通盤，一個小區的流通盤大概就50-60套，以前基本1000萬就能拿下，如法炮製，一個市區掃500套房子大概只需要一億元。
錢從哪裏來，炒房客很多以前不是炒房就是做實業，都有一些家底，除此之外做高房價房抵貸、消費貸、P2P、甚至民間高利貸，能搞到錢的地方都搞。
一個人買得了那麼多房嗎？不怕，從老家親朋好友那裏借來身份證還可以通過中介公司找農民工買身份證，辦法很多。
第二步：刷新手中房產的掛牌價格。一定找到在當地有一定規模和壟斷地位的房產中介機構合作，刷新手中房產的掛牌價格，讓看房子的人看到房子確實在漲價；
第三步：製造概念為漲價造勢。通過社交媒體等渠道，為房價上漲造勢，什麼學區、地鐵、飛機場、特大型城市……不過現在基本都不用了，大家都知道房子會一直漲。
幾個月時間狠賺一把就離場，繼續尋找下一城。
4、內定銷售和樓市關係戶
其實，不是西安搖號造假才有的樓市關係戶，關係戶從來都在，不只是樓市。
樓盤開盤就搶空，好的位置、便宜的房源從來都是早被內定了，甚至都不出現在市面上，這一切都是因為一個神秘的群體：樓市關係戶。
關係戶都是誰，大家心知肚明，而且很長一段時期內無解。
5、棚改要不要了解下？
為什麼要說棚改，難道棚改也是潛規則？棚改和漲價去庫存、放水去槓桿一樣，是中國獨有的「創新」，它設計之精妙，不得不說。
一二線城市樓市很容易炒作，三線的省會城市也有些搞頭，剩下的四五線也造了房子想發展，他們也有很多債務要轉移啊！
但一沒人口二沒產業三沒需求，房子怎麼買呢？於是，沒有需求創造需求也要買，整個路徑是這樣的：
國家撥錢給地方，地方直接撒錢給拆遷戶買房，製造樓市上漲預期，炒房客一擁而入，地方ZF賣地收稅，賺到的錢再還給銀行，剩餘的錢用來還債。
國家的錢在各方那裏過了一遍手，最後又回到國家手裏，可是這個過程中，政府的債務變少了，這個錢自然由樓市接盤俠來買單，這不是潛規則，這是套路。
6、陰陽合同什麼的都不算事
和明星一樣，買房簽陰陽合同也是為了避稅，這種方法在二手房交易中經常使用，真實價格的合同是我們所稱的「陰合同」，作為登記備案的稱之為「陽合同」，這就是所謂的陰陽合同。
之所以很多人都願意鋌而走險簽訂陰陽合同，關鍵就在於，雙方都能夠將房屋備案價格降低，達到降低總價逃避稅費的目的，雖然這樣做要冒一些風險。
但是，陰陽合同不算什麼事，聽說過「茶水費」、「號子費」和「誠意金」嗎？
限價之後，很多城市買房都要交一筆「茶水費」或者「號子費」，少則十幾萬，多則幾十萬，甚至現在杭州和深圳搖號還需要交500萬「誠意金」才能有搖號的資格，這些潛規則在現在看來倒是有點稀鬆平常。
7、結語
簡單來說，任何一個市場都渴望公正透明，特別還是打着民生旗號的住房市場。人民不希望樓市里除了莊家就是韭菜，當然更不希望當韭菜，也不希望樓市除了套路就是潛規則。
人民是想要一個正常的房地產市場，僅此而已。
