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租房人哭了!萬科式「打劫」:90㎡三居10年租金180萬起

萬科這一次給租房客上了一課。

北京萬科翡翠書院,地產商自持租賃房,距西二旗8公里,90平米精裝修三居室,只租不售,租金一次付清,10年180萬起。考慮一下麼?

自租售並舉、租售同權面世後,很多人都希望能夠這項政策能夠降低房價和房租,讓自己生活的輕鬆些。

理想是美好豐滿的,可是現實卻往往那麼骨感。

【一】三居10年租金180萬起,萬科房子你會租麼?

據《北京日報》4月12日報道,北京首批企業自持租賃房項目之一——萬科翡翠書院即將啟動預租。這意味着一直備受關注的「長租公寓」正式落地。

本來是一件好事,但是相信很多人看到租金價格後,心又會變得瓦涼瓦涼的。

據筆者了解,萬科翡翠書院位於北京海淀區,距離中關村13公里、西二旗8公里。項目戶型主要有90㎡三居室和180㎡以上的複式四居室。

90㎡三居室月租金1.5萬至1.8萬,180㎡以上的複式四居室月租金為3萬至4萬。

開發商鼓勵長租,最長可租賃10年,期間租金不變,但是需一次性付清全部租金。

也就是說,如果租一套90㎡三居室,按1.5萬的月租金計算,10年租金將達180萬;按1.8萬算,10年租金就是216萬。如果租一套180㎡的四居室,按照3萬的月租計算,10年租金將達到360萬元。

這個價格出來後,我們一起來看看網友的評論。

不得不說,相對於給周邊同等位置同等戶型6000左右的月租來講,萬科翡翠書院最低1.5萬的租金的確高的驚人。而10年最低180萬租金一次性付清的要求,更讓人望而卻步。畢竟180萬都可以輕鬆在環京區域全款買套房。10年的使用權和70年的產權相比,性價比實在太低。

萬科,真給大家上了一堂生動的必須買房課。

【二】高租金背後,萬科打的什麼算盤?

那麼,這個項目租金為什麼這麼貴呢?

據萬科方面介紹,該項目的綜合容積率僅為1.78,除了最北面的一棟15層高樓,其餘樓棟為3至8層。「所有房源將按疊墅精裝修標準交房,同時配備中央空調、新風系統、全屋淨水系統和智能家居產品。對比來看,品質、標準並不輸疊墅產品。」

另外,該項目的租金高跟拿地價格高有關。2016年萬科拿下項目所處的這兩宗地時,成本高達109億元,再加上建安成本、裝修成本以及後續的運營維護成本,使得該項目租金高出周邊產品數倍。

(項目所在地塊)

但是即使如此,萬科相關人員透露:「即便是這樣的價格定位,資金回報率仍然極低,不到2%。」

既然是賠本生意,為什麼萬科當時要花如此高昂代價拍下這塊呢?

中原地產張大偉認為,從變現角度看,該地塊未來可能的變現途徑只有租金REITs或者股權整體轉讓。但計算市值不可能按照銷售價格(租金)計算,否則房企不虧損的可能性很小,拿地更多是在供地稀缺的一線城市的戰略舉措。

而且,萬科高出周邊租金至少一倍的定價,極有可能導致項目的大範圍空置而這也許正是萬科想要達到的目的

國內最大房產投資水庫論壇的創始人歐神曾經回答過這樣一個問題:

上海買房後怎麼做才最賺錢?答案是空置

筆者了解到,2017年北京整體租售比已經達到了1:806。也就是說,一套房子出租806個月才能賺回買房時總價。而在高新技術企業雲集的中關村附近,由於房價高,交通便利,租售比會更誇張。與房子升值漲幅相比,租金收入幾乎可以忽略不計。而出租過房子的人都知道,出租房子是件很麻煩的事情。而且頻繁換租客有可能會發生刑事案件或者對房屋造成損壞,影響房子的價值。

因此,炒房圈有個有趣的現象。擁有房產越多的人越不願意出租。所以投資客在一線城市的房屋空置率很高。

而萬科作為翡翠書院一期可提供租賃房源1000多套,在房產投資者中算得上是超級大牛。獲取更多利益是企業經營的核心原則,因此,對於萬科來說,讓翡翠書院空置是最有利的策略。更何況企業出租還會多交稅。

先拿下地,蓋好房。房子空着沒關係,時機到了整體打包股權轉讓,大賺一筆。無意間發現了一條致富新途徑。

【三】萬科如此高定價,恐拉高區域整體租金

萬科作為中國房企老大哥,其一舉一動都會在市場引發連鎖效應。

據了解,在萬科翡翠書院周邊的幾塊地都是企業100%自持,翡翠書院作為首個企業自持租賃房項目,給周邊其他幾個項目樹立了樣本。等周邊項目面世時,在定價上即使不會超過萬科,也會其基礎上定價。這樣就逐漸形成了規模效應,會影響其他區域項目的定價。

而北京市住建委負責人在今年兩會上透露,截至2017年底,北京已推出27個企業自持租賃房項目,自持面積約143萬平方米。

也許有人會說,既然企業自持租賃房項目那麼貴,我可以不租啊。我去租個人出租房或者公租房。只能說你還太天真。

市場具有自動調節的作用,我們買水果時會發現同一區域的水果攤位不管是路邊攤還是大型店鋪,價格相差都不多。這是市場上各個商家博弈的結果。

萬科翡翠書院比周邊項目高出一倍不止,這會讓周邊小區的個人出租者覺得自己給出的租金實在是太低了,從而上調價格。

而先不說有多少人能獲得租住政府公租房的資格,即使獲得了資格,政府在定價時也會將區域整體租金作為定價的重要參考。

市場經濟是一個龐大的系統,牽一髮而動全身。萬科的高定價也許會拉高整個區域的租金。最終的結果就是自己的高端項目入住率不高,但是周邊的人群要花更高的價格租同樣的房子。

【四】深圳已有前車之鑑,北京還有多遠?

不過,在拉高地區租金方面,萬科在深圳也有過不少經驗。

根據深圳市住建局摸底調查結果顯示,深圳城中村「農民房」或私人自建房超過35萬棟,總建築面積高達1.2億平方米,佔全市住房總量的49%,也就是說有將近一般深圳人口居住在城中村里。

「十三五」期間,深圳主張對統一租賃經營、規範管理。萬科在此大環境下進入深圳租賃市場,將多個城中村納入其租賃板塊業務中,成為全國最大的社區運營商之一。不過萬科收取的租金一般要比原業主收取租金高10%左右,而且上漲速度較快,不少租戶的租金壓力加大。

2017年一則《終於,在深圳我被萬科趕出了坂田的農民房。何處是家?無處可逃!》的帖子在曾引發網友熱切關注,內容就是反映萬科入駐後租金大幅上漲的問題。

 

責任編輯: 秦瑞  來源:搜狐財經 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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