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房多成災?東三省賣掉庫存房 要花6.1年!

在北上廣深,地段再偏的房子也有賣出去的機會。但在東三省,開發商建的的房子剩餘庫存超4億平方米,都賣掉的話至少還需要花6.1年!

根據世聯行日前發佈的研究報告,至2018年,全國住宅累計可售量降為23億㎡,預計到2018年若無新開工的住宅,消化全部庫存需大約1.8年。

但以全國主要城市群劃分,之間庫存分佈不均仍然持續。廣東、成渝、西南、長江中游地區的去化周期低於1年。珠三角、長三角和京津冀地區庫存已趨緊。但在廣大的三四線城市,如東三省庫存相對於2017年儘管再縮短了0.6年,但去化周期仍在6.1年。

報告顯示,2017年,全國商品房銷售額累計同比增速從2月的26.0%下降至12月的13.7%,全年商品房銷售額13.4萬億;商品住宅銷售額累計同比增速從2月的22.7%下降至12月的11.3%,全年商品住宅銷售額11.0萬億。

40個重點監測城市市場呈現與2016年截然相反。2017年的熱點城市銷售額大幅下滑,北上廣深分別下降47%、41%、30%和37%2016年的明星二線城市如合肥(2016年增長28%)、南京(2016年增長44%)、天津(2016年增長113%)等也錄得30%以上的降幅,熱門三線衛星城如東莞、佛山、無錫亦分別錄得12%、34%和34%的降幅。

而2016年後起發力的西南部城市,在2017年繼續高歌猛進,重慶以銷售額錄得66%的增幅尤為突出,同樣情況的還有東三省的二線城市。

重點城市基本都呈現量跌價穩的格局,量價齊降的城市只有3個,分別是深圳、天津和南昌,都屬於限價抑制、郊區低價盤成交主導的結構調整,而並未出現大面積的價格下調。另外還有7個城市城市呈現量價齊升,其中重慶、瀋陽、哈爾濱、大連4個城市的市場屬於弱政策下市場主導增長的典型代表;而臨沂、泰安則是棚改政策推動的典型代表。

從銷售量看,2016年的熱點城市銷售面積和銷售套數在2017年都有不同程度的下滑。如北京全年銷售面積508萬㎡、同比減少59%,銷售套數4.3萬套、同比減少66%;上海全年銷售面積609萬㎡、同比減少53%,銷售套數4.9萬套、同比減少52%;南京全年銷售面積710萬㎡、同比減少50%,銷售套數6.2萬套、同比減少51%等。

不過,大部分城市的銷售價格仍保持正增長。如北京12月銷售均價約4.4萬元/㎡、同比增長11%,上海銷售均價5.0萬元/㎡、同比增長5%,南京12月銷售均價2.1萬元/㎡、同比增長4%。限價限簽的強政干預,催生多地一二手房價格倒掛現象,尤以南京11月發生的河西10盤開售遭遇哄搶為突出。

至2017年末,全國待售面積5.9億㎡、同比減少15.3%,比2016年2月的高點7.4億㎡下降了20.3%。商品住宅的待售面積亦下降至3.0億㎡、同比減少25.1%,比2015年末的高點4.5億㎡下降了33%,當前待售總量已遠低於2013年末;但商品房非住宅物業(商業、辦公等物業)的年末待售面積為2.9億㎡,僅比2016年末下降了1.8%。

世聯行推算,至2018年,全國住宅累計可售量降為23億㎡(假設項目新開工1年後陸續進入市場;上一年的新開工面積-當年的銷售面積=可售面積,逐年累加即為累計可售面積),這些量將在未來幾年陸續入市。待售面積按照2017年的銷售量去計算去化周期(去化周期=當年末可售面積/當年銷售面積),預計到2018年若無新開工的住宅,消化全部庫存需大約1.8年。

以相同的方法計算不同城市群的庫存及去化周期,結果顯示,城市群的庫存分佈不均仍然持續。

廣東、成渝、長江中游、長三角、西南五個地區的去化周期均低於全國,其中廣東、成渝、西南、長江中游地區的去化周期更低於1年。珠三角、長三角和京津冀地區為我國傳統人口聚集地區,按照當前的去化來看,這幾個地區的庫存已趨緊。

而近年人口流出的區域,去庫存或進入攻堅階段,特別是其中廣大的三四線城市,如東三省庫存相對於2017年再縮短了0.6年,但去化周期仍在6.1年的高點,除去當前去化較好的核心二線城市,東三省廣大的三四線城市依舊面臨相當的考驗。

網友評論:

加油中國:這樣房產商都不破產,可想而知房地產多麼暴利,充分說明房地產商有不降價理由

遼寧省葫蘆島市網友:6.1年?停止不建了?老樓賣不出去,新樓繼續建,繼續買不起,越積累越多,惡性循環,所以16.1年也去不了庫存。

北京網友:東北人都去海南島買房了

寧夏石嘴山市網友:不光是東北庫存房子多,全國都多啊,看看小城市的房子吧,全空着呢

貴陽市網友:買不起,161年也去不了!

豐年354:瀋陽青年人才都去別城市了,淨給別城市培養人才。

北京網友:海南島的東北人比東北的東北人多

責任編輯: 秦瑞  來源:南方都市報 轉載請註明作者、出處並保持完整。

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