最近比較深度調研了魔都內環二手住宅市場，雖然價格不忍直視，但還是咬咬牙去深看了下。對中介、交易部門、房東、買方都訪談了很多，感覺很漲姿勢啊。
3月25日的房價可能是挺長一段時間的頂了，現在過去1個月了，新成交的房源價格相比那段最瘋狂的頂部，已有10%左右的回落。仍很多房源掛着賣不出去，中介瘋了一樣狂call買家電話。最明顯的就是2號線世紀公園3號口，可能是全市中介和買方最集中的地方。這個最好認，穿西裝的就是中介，跟着走的就是看房人。最近幾周中介還是那麼多，但沒見什麼人跟着去看房了。交易中心給出的交易數據也確實證明交易量大降1半左右，很多還是3月簽約現在來辦的，之後可能更少。
我從各方搜集數據，找到一個比較完整的描述這個波動的案例。某套房，內環以內，離地鐵站600米，附近沒有好的小學，小區談不上環境但夠安靜；2003年建成，高層8樓，90平米，全明，房間1南1東，廳朝南，房屋沒有明顯缺陷。房東已付下一套的定金，急售這套，要求50%首付，滿五唯一。3/20-31，掛600萬。4月初到現在，依次降為585,570,560,550,540。至今仍未賣出，房東心灰意冷，不賣了，放棄下一套的定金。這套房是該小區內位置屬於相當好的，賣不掉直接打擊了整個小區的房源，至今沒有第二套掛出來。可以想見未來如果有另一套掛牌，價格還得往下掛。估計上海市內房產的年換手率約為3-4%，每棟20層的高層每年賣出來幾套是很正常。所以目前只是第一波縮量和流標。
這樣的案例最近見了4個，都是類似的。死活賣不掉，降價力度又嚴重不足，無法吸引買家。在這樣的流動性下，實際的成交價已經至少低於3/25高點10%以上。對於房產這種流動性很差的資產，買一與賣一之間的差價+稅費可能就不止10%了。
