國內一線城市近日樓市大熱。推動樓市除了房地產市場本身的回暖之外，槓桿資金被認為是背後的重要推手。以「首付貸」、「監管貸」為代表的場外配資引起了監管部門的重視。
近日有媒體援引知情人士稱，深圳市金融辦3月4日下發了一份防範房地產行業金融風險的函，其中提到，「現針對深圳房地產市場交易過熱，銀行、P2P、小貸公司等機構相繼參與「首付貸」、高槓桿放貸、放大金融風險的現狀，研究如何防範金融風險，要求互聯網金融協會和小貸協會，對各自下轄企業推出槓桿放貸的情況進行排查，梳理出產品模式和涉及金額。監管部門將要求商業銀行對於住房貸款申請嚴格審查，如果首付資金來自高槓桿融資類貸款，則不應發放貸款。監管部門還將加強房地產信貸的壓力測試。
所謂首付貸，是指在購房人首付資金不足時，地產中介或金融機構能夠為其提供補助資金拆借，用於購房人放大購房槓桿，在一些房價上漲較快地區，首付貸的存在讓部分購房者的實際首付已降至10%，這相當於是10倍槓桿，槓桿比例遠高於去年股市巔峰時期的「場外配資」。「上海鏈家事件」以後，「首付貸」等金融槓桿的風險開始被業界所關注。
據了解，首付貸一般期限是3年以內，利率大部分在7%—9%，有的可能會稍高。準備近期在北京買房的劉女士介紹，某中介極力向她推薦首付貸，最高可以借給她60萬元，這樣她就可以買下更好的房子。據了解，首付貸在貸款金額方面從幾萬元到數十萬元不等，中介也會對客戶的還款能力做一定的評估。
以鏈家為例，該公司首付貸產品2015年的總體規模為3億元左右，購房者通過這款產品平均申請的貸款為15萬元左右，審核通過率為70%。其首付貸產品此前僅面向新房銷售，已完成了1.8億元的回款，餘額為1.2億元。目前，鏈家已經暫停了其首付貸的產品。
在房產中介中，提供類似產品包括我愛我家、房天下、世聯行等。此外，以P2P為代表的互聯網金融企業也有「首付貸」相關產品，其中包括搜易貸、房金所、小牛在線、合匯貸、生活貸等。
以互聯網金融企業推出的「首付貸」為例，在無抵押貸款的情況下，「首付貸」最低可貸1萬元，最高可以貸到房屋總價的20%。其流程是，平台把「首付貸」包裝成年化收益率8%至12%的P2P產品，然後對外發售。
樓市場外配資規模超萬億？
首付貸其實在好幾年前就有了，但在去年以來發展迅猛，目前市場上利用銀行以外「加槓桿」配資入樓市的購房者比例大概在5%-10%之間，其中「首付貸」又佔了近一半的比例，其次是信用消費貸。
而根據媒體報道，目前房地產交易市場中，三成購房者是藉助中介公司槓桿來完成購房的。根據各大中介公司公開宣傳的數據顯示：鏈家約有2100億元使用了槓桿成交，房天下大約2000億元，我愛我家大約也有800億元，而整個中介行業通過「場外配資」實現購房成交金額或早已超過1萬億元。而這個數據還不包括許多大大小小的P2P平台。
中原地產首席分析師張大偉表示，官方在政策層面加槓桿可以視為場內加槓桿，更多的場外槓桿也在出現。各種首付貸款已經可以將首付降到最低5%，也就是槓桿率可以放大到20倍。甚至部分企業，已經可以提供契稅貸款。
也有業內人士認為「首付貸」的風險被誇大。網貸之家首席研究員、盈燦諮詢CEO馬駿表示，目前有些大的P2P平台已經「陽光化」了。以前沒有首付貸的時候，購房者必須通過親戚朋友等借錢，但現在有了首付貸。這在房地產市場以萬億元計的交易中，只是九牛一毛。
「首付貸」會引發房地產市場風險
「如果沒有購房的過高槓桿，其實不會形成房地產泡沫。」全國人大代表、全國人大財經委副主任委員吳曉靈3月8日表示。
吳曉靈稱，從2005年政府開始房地產調控以來，基本堅持了首付比例需達到20%至30%的原則，因此房地產市場的槓桿率並不高。
不過今年以來，政府為了鼓勵房地產去庫存，將首套房首付比例由30%降到了20%。吳曉靈認為這本身已經是加了槓桿，但房地產市場還不滿足，還通過場外配資、P2P等其他資金渠道，還有房屋中介做的一些首付上的貸款，比如首付貸這種產品，則會引起房地產市場的風險。
自2002年，全國房價開始普漲並逐年飆升。到了2005年，當年的國務院政府工作報告明確提出，將重點抑制生產資料價格和房地產價格過快上漲。
同年，央行發佈3·17房產新政，規定現行的住房貸款優惠利率回歸到同期貸款利率水平，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。同時，對房地產價格上漲過快城市或地區，個人住房貸款最低首付款比例可由現行的20%提高到30%。公積金貸款利率提高0.18個百分點。
而在10年後的2016年2月2日，為了使房地產行業去庫存政策的進一步深化，央行和銀監會聯合發文宣佈，下調非限購城市購房首付比例至20%，同時二套房首付比例也下調至30%。
