沒想到上海樓市這麼快就創造了個全國紀錄
想必大家已經知道我在說什麼了
3月28日，中海順昌玖里開盤選房
這個位於黃浦區新天地板塊的豪宅嚇了所有人一跳
最終它以去化率98.5%、總銷金額約196.5億元的成績刷新中國樓市開盤記錄
是的你沒看錯，一次開盤，兩棟超高層和一棟高層，共512套，總價約在2505w-5972w的房源全部入市
總共吸引了736組客戶認購，認購總金額約28億元
這不僅創造了上海2021年積分制以來黃浦新盤認購數及認購金額新高
也刷新了由深圳華潤城潤璽一期保持的，但不過是在兩天內才售罄的開盤銷售記錄
豪宅、清盤、200億...在當下的樓市行情環境中
每一個字眼，都格外的扎眼，上海豪宅的熱度在挑逗着輿論和購房者的神經
來看看網上傳出的當天搖號的現場盛況視頻
都說菜場搶雞蛋也不過如此了
據說當天選房大戶型245平賣得最好，400多號進去的客戶已經買不到了
可以看出購買力十分強勁
網傳上海房產某大V也入手了一套，不知真假
但無論如何，低調入市的中海順昌玖里一瞬間成了上海熱盤
連帶着未開先火，熱度上升的還有接下來的一眾市區豪宅
這可是上海套均4000萬的豪宅啊，說好的樓市降溫呢
怎麼上海天氣還沒完全熱，4000萬的新房就熱起來了啊
到底這些個神秘的魔都頂級購買力，都是從哪裏悄咪咪冒出來的
我思來想去，現在唯一能做的
可能就是把公示的搖號記錄又翻出來，做個數據統計
這736組客戶信息的背後
也給到我們一個契機
可以通過當下正在發生的熱門案例
看到現在進入上海豪宅市場的高淨值客戶，都有誰
01
所以，都是什麼人在買中海順昌玖里？
在摸排完中海順昌玖里的搖號排序結果後
我終於看清眾人感嘆的所謂上海有錢人都來自哪裏
中海順昌玖里正在被來自不同地區的人們瓜分
整體情況310上海人佔比44%，非310的（外地人+新上海人）佔比54.8%
算是旗鼓相當，非310更多
但這也證明了一件事
新天地是新上海人和老上海人嚮往的豪宅板塊
而面積最小的151平戶型，上車門檻2000多萬起
幾乎也已經是新天地上車最低的新房門檻，所以受到外地人追捧也在意料之中
至於具體哪些外地人在湧入新天地，我們後面分析
來看一些特別的數據吧
除了上海人和外地人
其餘的為6組境外和其他地區客戶，還有3家公司名義購買的客戶
根據我們團隊小夥伴的八卦魂出動，目前只扒到其中一組H開頭的客戶有可能來自香港
但剩下的4位到底來自於美利堅還是大不列顛，目前未知
不過大家也感受到了，新天地豪宅基本還是國內客戶在消耗，中海順昌玖里的國際化客戶沒有想像中多
對於一些外籍客戶在上海
可能更嚮往於陸家嘴、世紀公園、聯洋碧雲、古北那樣濃厚國際化氛圍的板塊吧
關於上海客戶和外地客戶接下來我們會詳細展開，公司名義購買的有3組客戶
簡單分析下購房人數的類型
736組客戶中，除了3個公司外，1人購房的有474組，2人購房的有255組，3人購房的有3組，4人購房的有1組
看完整體數據，接下來我們從上海人和外地人的角度，看看這座城市的豪宅購買力如何分佈
02
市區套均4000萬的豪宅，上海哪個區的人買得最多？
作為新天地板塊的豪宅
中海順昌玖里地段無疑是所有上海人心中的上只角
北鄰新天地、東接老城廂
於是沒有意外的是
中海順昌玖里的324組本地客戶當中，最多的18%來自於黃浦土著的購買力
而接下來為市區的徐匯、靜安客戶，分別佔比11%，楊浦、虹口緊隨其後
這次參與搖號的上海人，來自郊區的客戶也不少
排名前列的有寶山、松江、崇明310客戶，分別都有十餘組客戶進入搖號階段
令人意外的是崇明客戶，雖然空間距離市中心較遠
但是在新天地豪宅的吸引下，也把崇明的有錢人吸引出來了
03
哪個省份和城市的人，在買入上海豪宅？
而在403組外地客戶中，浙江人遙遙領先，一共112組，佔比28%
其次為江蘇人，一共88組，佔比22%
如果單看省份其實也沒什麼特別意外的，上海豪宅被長三角客群搶已經很多年前就開始了
但如果我們拉出前十五城市，就會發現
有兩種外地人，湧入上海豪宅的圈層是最為猛烈的
第一位是溫州人
素來有投資習慣的溫州人，從二十多年前就是上海樓市，尤其是豪宅市場的座上賓
中海順昌玖里17.2萬/平的均價，與周邊翠湖21萬/平的二手成交價格相比，仍有一定的倒掛空間
投資眼光獨到的溫州人，成為中海順昌玖里業主排名第一的外地客戶群體，實屬源遠流長，也合情合理
第二位是南通人
我查閱了前幾年各種媒體對於上海新房搖號人群分佈的統計
南通人一直是非310群里中的領頭羊，是連續好幾年買上海新房最多的外地人群體
這次中海的開盤，再次吸引了南通的豪宅購買力進入這座城市
而翻閱以往數據的時候
從環線的角度來看，上海內環內和中內環房源的購買客戶里
南通和溫州這兩座城市的購買力，一直位列前茅
他們對上海核心區域的豪宅項目情有獨鍾，當然也是因為運氣和財力兩者兼備
04
經過中海這一番的市場試水溫
上海目前購買高端住宅的客戶，也逐漸清晰
在整理這七百多條數據的時候，上海核心地段的一些豪宅也已經在認購中了
無論是同為17萬+項目的濱江凱旋門和夏都幸福268
還是超20萬+房地聯動價的多個風貌別墅們
噢別忘了，新天地板塊還有翠湖天地六期，以及即將回歸的融創外灘壹號院，期待已久的保利世博天悅、香港置地啟元
這次中海的熱銷，雖然給接下來入市的豪宅打了一劑強心劑
證明上海核心區豪宅的市場需求，依然堅挺
但不得不面對的事實是
今年市區豪宅的競爭將比以往兩年都更加激烈
據中指研究院數據統計，2023年全上海總共成交的2千萬以上住宅2402套，月均成交200套
但是2024年僅第三批次，總價超過2500萬的住宅就達到了800多套
而接下來保利世博、融創外灘壹號院、龍盛灣上、合生縵雲、露香園等一眾豪宅產品入市
（根據網絡公開信息整理，僅供參考）
未來一年上海總價2500萬豪宅供應量可能會超過5000套
上海豪宅熱度和供應井噴同時存在，新房價格突破17萬/平後
接下來的一切
都將不斷試探這個城市高端購買力的天花板在哪
