海景房泡沫:盛產海景房的濱海城市如何變成「鬼城」
經過了這一輪瘋狂投機之後,這些海岸線上的房子會重蹈海南1990年代房地產泡沫破滅的覆轍嗎?
過去的10多年中,「海景房」是一個被頻繁炒作的概念,海濱城市也是房價躥升最快、泡沫最為嚴重的區域。投機的熱潮,驅動着全國各地的人奔赴海邊,買下一套或者數套一年也住不上幾天的海景房。從營口到三亞,動輒是幾千上萬畝的大項目,在海岸線上產生了驚人的住宅供應量。每當夜幕降臨,中國的海岸線上便出現了很多沒有燈光的建築物,有人稱它們為「鬼城」。
「面向大海,春暖花開。」在這個13億人口的內陸國家,中國人均海岸線只有2、3cm,「面向大海」一直是一個奢侈和美好的想像。最充分地利用了這個想像的,是地產商人。「私藏一方山海境」、「只有閉上眼,才看不見海」、「一半是海洋,一半是天堂」,走出海南三亞鳳凰機場,房地產廣告鋪天蓋地而來。不僅僅是在三亞,北起渤海灣的大連、營口、秦皇島,到膠東半島的煙臺、威海、青島,再到南方的惠州、三亞、北海,這些有着優質海洋資源的城市,每一寸海岸線都是地產商們追逐的獵物。他們打着旅遊地產的名號,卻蓋出了密密麻麻的住宅樓,美其名曰「海景房」。
但是,想像最終要跌落在現實里。
經過了一輪價格暴漲之後,2014年以來,海景房驟然降溫,銷售越來越難。而且,這次海景房還遇到了三年一輪的地產低潮。海濱地產的泡沫會破裂嗎,這些沒有人住的海景房命運如何?
「面向大海」一直是一個奢侈品和美好的想像
沒人住的海景房
夕陽西下,山東威海乳山縣海邊的人多了起來。
冒着煙的燒烤攤,叫賣小海鮮的人力三輪車,賣泳衣和飾品的小攤,這片亂糟糟、髒兮兮的海灘,與其聲名在外的「銀灘」難以匹配。21.3公里海岸線上行人稀少,卻密密麻麻分佈着200多個小區,這些沒有燈光的房子影影綽綽,路邊幾個已經廢棄的酒店還能看出過往的繁華。
「現在已經是最旺的季節了,很多人帶着孩子來過暑假。到了冬天根本看不到人,那才叫荒涼呢。」出租車司機說。
整個銀灘的中心地帶,是管委會辦公所在的銀灘大酒店,它正面向海,側面是銀灘唯一的餐飲街,有10多家在營業的餐廳,夏日喝啤酒、吃海鮮的人群帶來了熱鬧的氣氛。餐廳老闆基本都是本地人,他們說就指望夏季這一季的生意。位於餐飲街上的幾個小區,也沒有比遠處的樓房更有人氣,基本上十室九空,有些房子的窗戶已經破損,看上去凋敝不堪。零星有幾個住戶,每棟房子都能看到好幾處「出售」、「急售」之類的廣告。
「房子現在非常難賣,」銀灘旅遊地產5S店裏的小吳說,從2010年以來這裏房價滯漲了5年,而買房人越來越少。「很多二手房是2008年前後花了50萬買的,現在掛出來就是20多萬,如果運氣好,買家要現金十幾萬就賣了。」有些樓盤開盤多年,房子至今還沒有賣完,有些項目打出了「首付1萬元,在海邊安個家」的廣告。即便使出了渾身解數,情況還是越來越糟,記者了解到的爛尾樓至少有4處,2013年一位浙江籍開發商資金鍊斷裂跑路。
蓋房子之前,銀灘60多平方公里的土地上長着茂密的松樹,現在只剩下了這些沒有人住的房子。由於當地房管局並不公佈相關信息,很難查證銀灘海景房的確切開發量,以每個小區10萬平米計算,200個小區的住宅供應量就是2000萬平米。如果按照人均40平米計算,這裏至少能容納50萬人口,但現在它幾乎就是一座空城。雖然號稱「銀灘旅遊度假區」,這裏既無度假設施,也無度假風情,商業配套很少,生活很不便利——它就是硬生生造出來的、沒有任何生活內容的一座城。
像「銀灘」這樣硬生生造出的空城,在中國的海岸線上比比皆是。
在遼寧營口的沿海產業基地,至少有20多個在售樓盤,其中大約有一半的項目已經停工或爛尾,夜裏亮燈率超過一成的小區屈指可數。以「夕陽落海」景觀而聞名的營口鮁魚圈,至少有50個樓盤在售,體量動輒就超過100萬平方米,總開發面積已超過1000萬平方米。
從營口往南,葫蘆島市東戴河新區,其前身是千百年來沒什麼變化的荒蕪海灘。2008年2月,遼寧省綏中縣在此處規劃成立了綏中濱海經濟區,因為靠近秦皇島,為搭上濱海旅遊的快車,2012年1月初正式更名為遼寧東戴河新區。6年前這裏還是一張白紙,現在這片荒蕪的海灘已經變成鋼筋水泥的叢林。深圳佳兆業地產在這裏開發一個1萬畝的超級大盤,合生創展等大公司都在這裏有項目。銷售卻異常困難。根據公開數據,2012年東戴河新區開工的18個項目面積為504萬平方米,已施工面積312.7萬平方米,但銷售面積卻只有27.7萬平方米。在秦皇島南戴河的海岸線上,也有大量待售的房子,有的房子已經賣了多年,同一棟樓有的已經入住,有的還在賣。
在營口和秦皇島,「鬼城」、「空城」這樣的說法非常敏感,出於政府的壓力,記者聯繫的地產經紀公司不願意披露2013年的相關數據。顯然,形勢沒有好轉,甚至變得更糟了。
「這些海景房成『鬼城』,主要原因是它們遠離市區。」在青島經營多年的張姓地產商說,雖然青島主城區、東海岸海景房已經到了4萬/平米,但看起來這裏依然健康。其實,這兩年青島的海景房也開始難賣,但價格並沒有明顯下降,原因在於青島的經濟狀況可以支撐。該地產商說,與東海岸的繁榮不同,青島的西海岸看上去則像是座空城,馬路兩邊全是待售的高樓,價格只有東海岸的一半或者更低。2013年以來西海岸已經有數個樓盤因資金鍊問題停工,2014年過年後西海岸的一家開發商向這位張姓開發商求助,要求被收購。2014年6月,青島西海岸的黃島成為第七個國家級新區,但利好政策對樓市沒有任何影響,見風漲價那是幾年前的事了。
中國的海岸線長達3萬公里,但適宜居住和旅遊的集中在膠東半島和南中國海。在廣東,最美的海岸線當屬惠州惠東縣的巽寮灣。巽寮灣離深圳130公里,離惠州50公里,海岸線上也是密密麻麻的房子,一線海景房中居然有20層、30層的高樓。除了酒店,相關配套很少,一些餐館因為人少的緣故開了又關。巽寮灣總供應量高達5000萬平米,多年以來這裏就瀰漫着價格戰的硝煙。雖然是海景房,賣的卻是白菜價。2010年碧桂園巽寮灣的十里銀灘項目開盤,4000多元/平米的價格頓時讓其它樓盤的銷售陷入僵局。
2010年海南國際旅遊島的規劃公佈之後,上萬億的投機資本蜂擁而至,中國唯一的熱帶海島上房地產遍地開花。大東海、三亞灣、清水灣、神州半島……大多數海岸線都栽上了千篇一律的住宅樓。每到夜晚(除了冬季),大多數房子都是沒有燈光的。旅遊地產專家宋丁多次住過雅居樂清水灣的酒店,讓他難忘的是酒店裏那股陳腐的氣味,「因為人太少了」。
一位海南的地產商說:「對於我們而言,盈利模式也只能這樣了。一個酒店收回成本就要8到12年,賣住宅是最快的。」他說不是不想改變,做點有特色的東西,但是周邊開發體量太大,聚焦不夠,政府也沒有做相關的引導和配套,「這也不是某個人想改就能改的」。
規劃亂象
王志綱工作室深圳公司副總經理孫洪波認為,中國的海岸線開發出現這麼多亂象,有三點原因:一是開發時機不對,過早透支了海岸線資源;第二是缺乏好的規劃,開發商一哄而上,造成了破壞性開發;第三是沒有一個核心產業支撐,沒有健康的經濟生態鏈,無法持續發展。由於這三點原因,早期開發的海岸線,基本都沒有形成旅遊目的地,而變成了房地產投機的樂園。
2014年初,惠州市才制訂了巽寮灣的總體規劃。但這份規劃沒什麼實質意義,因為巽寮灣已經基本成型。在此之前巽寮灣已無序開發了多年,萬科、金融街、碧桂園這樣的大開發商雲集,項目動輒上百萬平米,基本上是單打獨鬥、各自為政。
海南有1528公里海岸線,1988年開始便有了東線重點發展旅遊業,西線重點發展工業的定位。2010年1月4日,國務院發佈了《國務院關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》,一時間連旅遊資源並不豐富的西線也變成了開發商追逐的目標。據央視調查,海南西部地區的海岸線總長630多公里,除了幾個工業開發區佔據了100多公里外,剩下的500多公里都將用於旅遊和地產開發。
2009年12月經國務院批准實施的《海南省土地利用總體規劃(2006-2020年)》明確規定,岸線資源屬於稀缺資源,海邊一線地可用於旅遊發展,不得用於商品房開發(不產生經營性收入的房地產)。國際旅遊島的規劃出台,很多項目打着旅遊的旗號,事實上做的是住宅開發。比如一些項目掛着「產權式酒店」的牌子,最後開發出來的還是公寓住房。還有一些項目拿地時承諾了五星級酒店配建部分住宅,但最終只剩下住宅,沒有了酒店。
「海南的規劃很多地方彈性很大,規劃成了『鬼話』。」海南知名評論員矢弓說,狂熱的投機氛圍下,規劃常常被利益侵蝕,失去了科學性和嚴肅性。2010年6月8日國務院批覆的《海南國際旅遊島建設發展規劃綱要》規定,建築物與沿海最高潮位線最小距離原則上不低於100-200米。但多年以來,很多項目都建在離海很近的地方,這個規定也不會有很強的約束力。毫無節制的圈地和破壞性開發,已經給海南的生態帶來了惡劣的影響。文昌東郊椰林曾以種植密度高、枝繁葉茂而著稱,但因為海岸線侵蝕造成海岸線後退300-400米,原來插在陸地上刻有「椰林灣」三個字的柱子,現在已經跑到海水中去了。
在中國最知名的度假勝地三亞,眾多的海灣中,只有海棠灣是唯一政府主導了整體規劃的海灣。從2005年起,國內和國際著名的設計院開始對海棠灣的規划進行競賽,最終美國一家著名設計公司中標。在很多業界人士看來,海棠灣的規划具有國際性,它有可能會成為三亞開發得最有水平的海灣。
澳大利亞的黃金海岸、墨西哥坎昆等著名的海岸線旅遊目的地,無一不是政府主導規劃,又經過了比較謹慎、長周期的開發,才有了這些海岸線的精品項目。對於海岸線這樣的公共資源,很多國家的開發都相當謹慎。但中國沿海的地方政府,無一不是迫切地賣地了事。賣地的好處很容易看到。三亞陵水縣曾是國家級貧困縣,但有了雅居樂清水灣為代表的房地產項目,這裏一躍成海南省經濟和社會發展綜合排名前茅的市縣。營口、乳山、巽寮灣等地的天量住宅供應,也都根源於地方政府的短視。
產業黑洞
如果海岸線上的房子都有人住,那就不會有什麼大的問題。這些入住率極低的海景房,造成了雙重的浪費——既破壞了自然生態,又浪費了大量的財力。在賣地時,地方政府對房地產通常寄予拉動經濟的期望,但事實證明,這些沒有人住的海景房對經濟的拉動作用非常有限。
乳山銀灘離乳山市有十幾公里的路程,在銀灘年景最好的2008、2009年,外來的買房人把乳山市的酒店搶訂一空,消費也一片興旺。但銀灘上除了房地產,沒有任何成氣候的產業,這兩年買房客們撤退之後,銀灘變成了一座空城。乳山市看上去也不景氣,在由市區通往銀灘的路上,有好幾處被遺棄的工廠。
產業黑洞不是銀灘獨有,這是狂熱投機驅使下海岸線開發的通病。2007年,營口規劃了沿海產業基地,在土地財政的驅動下,大量的土地被迅速出讓,但產業升級速度卻趕不上房地產開發的速度。由於產業無法及時導入,沿海產業基本陷入蕭條,樓市也幾近崩盤。巽寮灣、三亞很多海灣開發的主題是度假,但度假只是一個泛概念,並沒有落實到相關產業鏈的可持續運轉,也沒有真正形成支撐。
「國外那些開發得很成功的海岸線,基本都有一個主題產業做支撐。如果沒有的話,都很難生存下去。」孫洪波說,比如澳洲的黃金海岸是衝浪基地,大堡礁是潛水基地,泰國普吉島是國際商務會議中心,摩洛哥有賭場和F1賽車,康城有電影產業,墨西哥的坎昆、美國的三藩市更是有金融、商務、文化體育等很多產業。這些成功開發的海岸線都是生活、工作、休假三位一體,除了旅遊之外,本來就有很多現實生活的內容,因此它的配套也會非常完善。而中國的海岸線開發都很單調,除了蓋房子,沒有其它產業。因此,中國的海岸線旅遊也很單調,除了洗海水澡、搞些水上運動,就再也沒有其它的東西了。因為入住率低,中國很多旅遊地產根本沒有配套,導致生活不方便,這又拉低了入住率,最後變成惡性循環。
「中國的這種開發模式會越來越走不下去,因為沒有新內容的注入,無法升級。」孫洪波說,產業其實就是要給海岸線注入更多的持續吸引人的內容,比如摩洛哥的F1賽車、康城電影節,每年都會有新主題,不斷地吸引眼球。「而你蓋個酒店5年裝修一次,除了這個還有什麼吸引別人的?」
乳山銀灘一直打着「養老」的旗號,提出過做養老產業,但在急功近利的發展思路下,房子蓋得很快,養老產業卻沒有形成哪怕一個有吸引力、影響力的項目。「比如說乳山每年能辦一個權威的養老論壇,加上養老設施、設備的展示交易會,逐步吸引全國做養老產業的人來交流、交易,再加上開發的養老房,很多人也會來體驗度假,銀灘可能就活了。」孫洪波說。和做房地產、賺快錢相比,養老、服務都是浮雲。
在中國的海岸線上,青島是經濟發展得最好的城市之一,但是它的海岸線開發也有諸多遺憾。
2012年以來,青島市政府同時啟動了西海岸黃島和北海岸紅島的開發。「我認為青島現在的經濟實力不能支持三島聯動,這是典型的小馬拉大車,嚴重透支青島的未來。」青島的一位資深地產人士說,青島主城區的嶗山區、李滄區,都還有大量的土地,是青島未來發展的重心所在。「主城區尚且吃不飽,西海岸要好就不容易。黃島都好不了,那你紅島怎麼能好?」
1984年,國務院劃分了14個沿海經濟開發區,青島的西海岸就是其中之一(當時還沒有黃島的稱呼),以來料加工為主。但至今實體經濟也沒有發展起來,學校、醫院、商業等生活配套等都很不完善,生活不便利。黃島的支柱產業也是房地產,整條海岸線上已經蓋得滿滿當當,均價在每平米9000元左右,看上去沒什麼人氣。「現在西海岸都拉不起來,你硬要把北海岸拉起來,這不是白日做夢嗎?」上述人士說。
和黃島一樣,紅島沒有實體經濟,唯一的支柱產業也是房地產。由於交通不便、幾乎沒有配套,紅島的房價每平米只有五六千元,依然賣不動。「在紅島沒人賺錢,企業投多少虧多少,政府的投資也是虧的,唯一盈利的就是政府的土地賬面溢價。」
經過了這一輪瘋狂投機之後,這些海岸線會重蹈海南1990年代泡沫破滅的覆轍嗎?
根據海南統計局的數字,2014年上半年海南的房產銷售同比下降了40%。海南是中國唯一的一個熱帶海島,這種唯一性讓它死去的可能性變小。但是像營口、乳山等地,海景房的泡沫會不會破裂很難說。但無論如何,一攬子賣海景房的模式,已經難以為繼。巨大的供應,以及2014年以來樓市的萎靡,這類旅遊概念的房產銷售越來越困難。
孫洪波認為這一波海岸線開發可能會像之前的主題公園開發熱一樣,慢慢走向沒落。「你不是像迪斯尼樂園一樣有唯一性的內容。如果沒有內容產業,你靠什麼升級呢?」他認為海岸線要開發好必須做內容產業,深挖當地特色的產業內涵。海南有非常豐富的物產,除了水果之外,還有文昌雞、東山羊等美食,這些特產缺乏集成和包裝。「如果酒店裏都提供熱帶水果餐,你看海南是不是更有吸引力些?」他舉例說,這些產業會對旅遊增加附加值,產業好、房子也有人住,那不就長久興盛了嗎?他說過去有大把機會掙大錢,沒人會想這些,但是現在投機不下去了,市場會形成倒逼力量,「你就知道原來這裏也有大金礦,如果大家蜂擁去做,市場就繁榮了。」
宋丁把一攬子賣海景房的模式稱為「小循環」,這種模式只注重短期利益。但未來無論是海岸線還是其它的旅遊地產,都必然走上「大循環」的模式。「在大循環的模式下,地產商變成了戰略投資商,就不是說像以前一樣只蓋房子了,而是要把旅遊、文化、商業、教育等等都考慮進去。如果做成功,這就是中央提出的小城鎮、美麗鄉村。」宋丁說。貴州省政府已經在做Top50小城鎮,拿出50個旅遊資源最好的地方對外招商,在這樣的項目設計中,重點考慮的是整體經濟、生態發展的需要,房地產開發被壓縮到一個相對小的份額。「大循環模式對社會的承諾越來越多,它不是中小開發商能做的。」