財經網：【馬年第一砸：杭州降價樓盤遭業主打砸沙盤】
杭州樓市降價大戰序幕拉開，大橋西板塊首當其衝：德信北海公園率先降2000元/㎡，天鴻香榭里24小時內跟進降價3400元/㎡。昨天下午，天鴻香榭里業主衝進售樓處，拉起橫幅，打砸沙盤，形勢極度混亂。
21世紀經濟報道：時評【利率連升，樓市降價難免】
不僅香港新樓降價，大陸杭州也有樓盤開始跳水甩賣，而湖北襄陽則有開發商資金鍊斷裂。儘管還有開發商死撐「漲價論」，但中國金融環境發生了變化，開發商與購房者都很難拿到信貸，市場利率不斷升高，這將打擊購房者的購房能力與預期，開發商可能開始降價比賽。(21)
為何是杭州打響樓市降價第一槍
2014-02-21
博主：地產人士馬躍成
前幾天，媒體鋪天蓋地到處都是關於香港樓市突然降溫的消息，有三個標誌性事件幫助人們了解香港樓市的情況，一個是香港政府去年採取了一系列的嚴厲調控措施，特別是針對大陸投資者的重稅政策，第二個是李嘉誠去年下半年開始陸續拋盤引起人們的諸多猜測，三是，最近出現的投資者賠本甩貨的現象。香港樓市似乎是與大陸老百姓相距遙遠，在香港投資的大陸投資者也不是很多。但是，人們關注香港樓市的直接原因，其實是要關注香港樓市對大陸樓市的傳導效應。不管怎麼說，香港樓市與大陸樓市有着千絲萬縷的聯繫，香港房價也一直是大陸重點城市追趕的標杆。香港樓市出問題，必然會在大陸樓市引起一系列的反應。
在香港房價出現波動之前，大陸已經有溫州、鄂爾多斯等城市出現房價暴跌的情況，而像貴州貴陽、遼寧營口、江蘇常州、河南鶴壁、湖北十堰等城市也出現了房價停滯的現象，全國各地「鬼城」有日益增多的趨勢。有的地方甚至出現公務員被攤派賣房的現象，這與2008年房價暴跌的景象極其相似。有報道稱，作為準一線城市的杭州，最近打響了馬年降價的第一槍。日前，杭州一個前期熱銷樓盤，祭出了近4000元/平方米的降幅，有業內人士就此認為，當天量庫存遭遇冰冷成交時，大幅度降價僅是時間問題。杭州某樓盤打出「起價都是浮雲，實價才是王道」的廣告語，推出「准現房均價1.58萬元/平方米」特惠活動，較前期直線下降近4000元/平方米。這樣的廣告，看起來是那麼的熟悉又溫馨。
杭州當地一位知名地產人表示，「前些年，溫州購房者占杭州樓市近二成的購買力。自從溫州爆發民間借貸危機後，杭州樓市的購買力大打折扣，庫存也與日俱增，開發商只能通過降價來吸引客戶了。」數據顯示，到2014年1月底，杭州商品房庫存創紀錄地突破12萬套，達到120476套。至2月19日房存量稍有回落，達到11.97萬套，這不僅是2007年以來的最高存量指標，更大大超越了去年杭州市區整年的成交量。其實，業界對於杭州樓市的壓力早有預期。去年年底的一項調查顯示，在306份有效回答的問卷中，有46%的嘉賓認為，2014年杭州樓市總體走勢將會是量漲價跌，24%的嘉賓認為，總體走勢為量價齊升，21%的嘉賓認為，將縮量下跌，僅有9%的嘉賓認為，杭州樓市將量跌價漲。
這與當前人們對全國樓市的總體判斷有積極相似之處。一月的全國房價排行榜顯示，北京、上海、深圳仍然位居全國前三名，不過令人大跌眼鏡的是，排名第四的城市發生了變化，廣州被廈門所代替，廣州樓價僅排名第八，杭州排在廣州前面位列第7名。廣州被擠出一線城市之列，有多種原因，同時，這樣的排名也不能完全反應城市的樓市狀況。他只能反應中國城市房價的整體狀況不能樂觀，杭州、廣州都排名前十，算是第一集團軍，杭州和廣州的房價狀況也一定程度上反應了樓市的走向。
有資料顯示，2012年杭州商品房庫存量是8.3萬套。但是人們就覺得個庫存量大得嚇人。為什麼這麼說呢?2009年的時候，這個數值僅為10920套，2010年為25734套，2011年這個數值最高45666套，當時樓市幾乎進入冰凍期。現在庫存達到了12萬套，壓力之大可想而知。在高庫存量重壓下，這個樓市漸漸地出現了某些變化，其中就有一些開發商遭遇破產。2012年4月，杭州金星房產公司出現後期的資金鍊問題，導致樓盤沒有後續資金可供建設。最後申請破產，此消息曾一時成為業內的一個熱點話題。
有消息證實，截至2014年1月2日，北京住宅庫存為5.76萬套，上海為6.37萬套，廣州為5.62萬套，深圳為4.18萬套。顯然，購買力遠不及「北上廣深」的杭州，樓市庫存已遠遠超過這幾個一線城市。但是，儘管杭州樓市庫存高企，但土地市場熱情不減。2013年，杭州出讓土地達225宗，折合面積12216.9畝，1326.9億元的出讓總收入，較2012年增長一倍多，創下杭州土地出讓收入的新紀錄。到今年1月，杭州土地市場火爆依然。1月22日，杭州杭師大地塊入市。經過29輪競價後，該地塊最終以總價33.8437億元、樓面價25785.09元/平方米成交。當日，杭州土地市場共成交六單，成交金額高達96.05億元。1月杭州土地單月吸金收入達到298.5億元，創下歷史單月成交額新高。根據杭州市國土資源局資料，今年，杭州主城區還將計劃出讓經營性用地73宗3622畝(含已公告地塊)以及部分當前具備條件的優質地塊21宗990畝。如此，杭州樓市未來庫存量持續走高几無懸念，庫存壓力勢必也將進一步加劇。12萬套左右的可售房源，讓業內人士頗有「高處不勝寒」之感。
據相關統計，整個過年，杭州主城區的成交記錄僅有兩套。整體成交量的大幅萎縮，加上高庫存、高流入和銀行房貸趨緊的共同作用，不少人士認為，極有可能在今年引發杭州樓市的新一輪價格戰。高企的庫存與洶湧而至的新房，使得今年的杭州樓市「壓力山大」。其實，庫存量大小還不是問題的關鍵，多年來，北京一直保持在10萬套左右的庫存量，但是也有時候下降到6萬套左右。這個都是正常現象，關鍵是交易量至影響庫存的最直接因素，如果交易量發生變化，不到半年的時間，庫存就會成倍的增減。最近，有消息稱，一些城市的樓市開始出現交易量遭「腰斬」，房價出現暴跌的情況，這才是人們最值得關注的。杭州樓市基本上反映了當下重點城市的整體情況，值得引起重視。
襄陽中央公園崩盤引發關注或出現一房二賣(圖)
2014-02-22
來源：楚天金報
圖為：中央公園樓盤施工現場
位於襄陽市樊城區黃金地段的「中央公園」房地產項目，因開發商資金鍊斷裂，被迫中途停工，無法按照合同約定時間竣工交付，無奈向當地政府求助(本報昨日曾作報道)。此事引起各方關注，襄陽市房管局撤銷其預售許可證，當地法院也對該項目進行了查封。
樓盤「崩盤」背後有怎樣的隱情?業主的權益如何保證，襄陽當地相關部門對此事又作何處理?昨日，楚天金報記者赴襄陽對此事進行了調查。
■現場
工程完成九成
何日竣工還不得而知
昨日，初春的寒意還未消盡。襄陽市樊城區前進路與清河路十字路口，車水馬龍，人流如織。距離十字路口不遠的中央公園樓盤卻顯得有些寂寞。「開盤要價8000元一平方米，誰買得起?幸虧沒買!」中央花園前的廣場上，63歲的邢爹爹和老伴看着眼前的高樓，語話中多少有些慶幸的成分。老兩口也曾對這個位於黃金地帶的小區動過心，但面對中央公園的價格，邢爹爹一家人「望而卻步」。「這裏是售樓部，聽說房子賣完了轉做酒店。」邢爹爹說，今年過年以來這裏就人去樓空，討薪的農民工「坐在這裏討錢」。
透過被重重鎖鏈鎖住的玻璃門，楚天金報記者看到售樓部內裝飾豪華，地面上卻一片狼藉，玻璃門被一張辦公桌頂着。隨後，楚天金報記者來到中央公園的施工現場，這個樓盤看上去是一個頗為高檔的小區，樓房外牆都是鋼掛大理石結構，內部景觀也獨具匠心，幼兒園、地下車庫等配套一應俱全。該樓盤主體結構都已完成，大理石外牆正在裝飾中，有的牆面已安裝完畢，有的鋼架還裸露在外，升降機懸在半空。
過年以來，年輕的裝修工劉軍(化名)便進入「無所事事」的狀態，唯一可以打發時間的事情就是「陪老婆婆一起洗衣服」。劉軍告訴楚天金報記者，他本是負責安裝大理石外牆的工人，現在工程進行不下去了，因為「老闆沒有錢」，不過不要緊，他的工資包工頭會付，只是不知道什麼時候才能復工。
據襄陽市住房保障和房屋管理局提供的數據顯示，中央公園整個項目的建築完成量已達到90%，至於剩餘10%時何時能完工，至今仍是一個未知數。
■業主心聲
擔心錢房兩失
神秘男子讓業主不安
據記者了解，10天前，自從襄陽市中級人民法院的查封公告貼上小區的大門，中央公園的業主們就開始慌亂起來，幾乎每天都有業主相約去襄陽市房管局，查詢自己的房子是否在被查封之列。
去年年初，李兵(化名)在中央公園B區4棟購買了一套房子，單價為每平米6100元，總價86萬多元。按合同約定，本應於去年12月30日交房，但開發商一直沒有兌現。李兵告訴楚天金報記者，他的房子已辦理網簽，交了首付，每月償還銀行貸款3600元。雖然貸款對於參加工作不久的李兵來說，有着不小的壓力，但好歹自己的房子已經辦理了網簽。
65歲的馮婆婆對楚天金報記者表示，去年1月份，在上海工作的女兒小桂和女婿聽說了家鄉的這個樓盤，當即花了108萬元在該小區B區5棟1單元16樓購買了一套住房，但開發商交房時間一推再推，小桂一怒之下要求退房，開發商竟然同意，並在房管局辦理了註銷手續。之後等小桂再找開發商要求退還108萬元房款時，卻碰了釘子，「我們不會房子沒有了，錢也沒有了吧?」馮婆婆十分擔心。
昨日下午2時許，一些中央公園業主相約來到小區大門口，商量着如何為自己維權。在討論過程中，多數購房後沒有辦理網簽的業主說出了自己的擔憂：害怕開發商一房二賣，自己的權益得不到保護。隨後，業主們來到襄陽市房管局要求查詢網簽結果，雖然房管局的工作人員一再解釋，只要是通過正規手續購買的房屋都受到法律保護，但多數業主仍然放不下心。
就在業主們等待查詢結果時，一名50多歲男子拿着一張表格要求房管局工作人員幫忙查詢房屋網簽情況。該男子自稱中央公園小區開發商欠自己的錢，開發商將中央公園B區其中一棟的25套房子用來抵工程款，而且「還與開發商簽了購房合同」。在與業主交談過程中，該男子笑稱與業主心態不一樣，因為他「不希望要房子，只想要錢」。
該男子的出現讓一些業主更加不安，因為有業主發現自己的房號赫然出現在開發商用來抵男子工程款的25套房中。對於業主的擔心，襄陽市中級人民法院相關負責人表示，當事人可以提出異議，法院將進行調查。
■開發商回應
出現一房二賣?
「不敢保證沒有」
能拿下襄陽市的繁華路段，而且小區建築施工進度達到九成，中央公園開發商的實力應該不容小覷，但為何突然出現這樣的狀況?楚天金報記者覺得惋惜的同時，心中不禁又升起一個個問號，究竟什麼是壓倒開發商的最後一根稻草?
襄陽市房管局提供的資料顯示，中央公園項目由湖北多網通信技術有限公司開發建設。該公司成立於2004年2月，法人代表王建敏，註冊資金五千萬元。2012年7月6日，經工商部門批准，該公司更名為湖北華盟建設投資有限公司，法人代表及註冊資金未變。
昨日下午，楚天金報記者來到該公司位於襄陽市樊城區金麗城酒店13樓的辦公區，見到了公司副總經理董暉。董暉稱，公司法人代表王建敏並沒有像網傳的那樣「跑路」，就在楚天金報記者到訪時，王還在為中央公園工程一事與工作夥伴洽談。記者提出希望「見一見王建敏」，董暉稱「不方便」。
接受楚天金報記者採訪時，董暉首先為中央公園出現這一窘境「感到很遺憾」。他說，恰恰在去年過年前，公司內部管理不善，內部流動資金出現問題。又逢過年前支付工人工資，「有1000多萬，讓公司資金更加緊張，到了刻不容緩的地步」。雪上加霜的是，與公司有借貸關係的「三個債主」此時把公司告上法庭，涉及款項「五六千萬元」。債權人申請財產保全，當地法院按照程序將該公司名下的資產進行查封。董暉表示，若不是碰上過年這個節點，這一切將不可能出現。
業主交錢後，開發商為何會延遲交房?董暉稱，回頭想想可能緣於中央公園宣傳的一大賣點——鋼掛大理石外牆。他說，鋼掛大理石施工非常複雜，配套生產設備要求高，嚴重阻礙了施工進度，這也是直接導致該小區房價明顯高出周邊房價的原因。對於多位業主擔心出現「一房二賣」的情況，董暉稱「不敢保證沒有此類情況」，因為開發商在辦理在建工程抵押貸款時「可能把關不好」。董暉表示，希望在襄陽市政府的指導下，能依靠開發商自身力量，爭取在短時間內讓項目復工。
■業內觀點
地產業將走低?
經營不善屬行業個案
昨日，楚天金報記者採訪了襄陽本地多位業內人士，大家一致認為襄陽中央公園項目是一個個案，屬開發商自身操作不當、經營不善所致，與襄陽市房地產環境無直接關聯。
一位業內人士表示，從去年全年及今年年初的成交量來看，襄陽市房地產市場還是比較健康、比較好的。中央公園項目出現的問題應屬開發商操作失誤，出現資金鍊斷裂。他說，從公佈的數據來看，該項目剩餘的房屋只有300多套，不過外債已達到數億。另外，這應該與開房商對產品定位太高、市場誤判有關，中央公園售價高於周邊房價，甚至比襄陽市中心的價格還要高出一截，消費者對產品不能接受，以致銷售線路過長，產品出現滯銷，後來雖然採取了補救措施，仍無法挽救頹勢。
廣州置聯房地產營銷策劃有限公司襄陽區域總監劉倫也認為，中央公園出現目前的窘境應該是人為因素造成的。劉倫說，中央公園項目是開發商人為地將定位提高，畢竟採用鋼掛大理石設計，人工、原材料成本都很高，開發商對這一高成本估計不足，直接導致後來的高房價。加上開發商經驗不足，實力也有限，小額貸款數量較大，所以導致資金鍊斷裂引發連鎖反應。
昨日，楚天金報記者了解到，襄陽市相關部門已組成專班處理此事。
三四線樓市疲軟呈蔓延之勢眾多中小開發商深度套牢
來源：上海證券報
開發商欠債「跑路」、「鬼城」頻現……近段時間，三四線樓市再次被推到風口浪尖，「積壓」「虛火」「泡沫」「崩盤」等嗆聲不絕於耳。一些樓市遇冷，是普遍現象還是個別地方?是拐點將至還是階段性問題?記者就此進行了調研。
三四線樓市疲軟呈蔓延之勢
今年1月，與一二線城市火爆的土地市場相反，不少三四線城市表現低迷，多項統計顯示，三四線城市的樓市面臨着整體下滑的趨勢。
降價促銷城市不斷增加。據中國指數研究院統計，今年1月，全國100個典型城市中有37個城市的房價環比下跌，環比增加5個。而在房價下跌的城市中，有34個是三四線城市。
三四線樓市整體銷量也延續着去年下半年以來的低迷態勢。據中原地產的監測，今年1月份，25個三線城市新建住宅成交量為11.22萬套，連續3個月走低，創6個月新低，14個四線城市新建住宅成交僅1.63萬套，創下11個月新低。
與此同時，少數房地產業曾經畸形繁榮的城市和地區則深陷泥潭，溫州房價已經連續30個月下跌，高端住宅價格幾乎「腰斬」;不僅西部三四線樓市出現「風險集中區」，江蘇、山東、安徽、遼寧等東中部省區的多個三四線城市也因房屋存量巨大而被列入「鬼城」榜單。
淮安是蘇北地級市，該市市區人口不足60萬，近年來卻湧入380多家開發商，而實際上有200家左右這個市場就飽和了。一家房地產開發商說，他這幾年在當地開發了三個項目，前兩個項目銷售不錯，第一個項目賣給了本地人，第二個項目賣給了外來投資者，第三個項目就找不到客源了。「照去年的銷售速度，需要七八年才能清盤。」
常州去年原本計劃大量推地，但乏人問津，最終只完成了當年計劃賣地目標的一半。無錫一家高端項目開發了900餘套住房，自去年6月開盤以來，至今僅成交78套，老闆因資金鍊斷裂而「跑路」，目前樓盤也被有關部門查封。
房地產「大躍進」扭曲供求關係
業內人士分析，三四線樓市近年來經歷了一輪大躍進式的狂飆，特別是2010年一二線城市限購之後，大量開發企業湧入三四線城市，直接刺激房地產業單兵突進，並推動土地的大量釋放，商品房的海量上市。
據中國指數研究院統計數據顯示，2009年以來，我國部分三四線城市住宅市場供應規模大幅增長，營口、南通、煙臺、佛山等地的土地供應總量位居全國前列，待開發量在3000萬-8000萬平方米之間。僅從2011年到2012年11月末，營口住宅用地成交面積就接近1200萬平方米，幾乎是北京同期成交面積的2倍。
土地放量後，開發商為了加速回籠資金而大量推盤，打破了樓市供求平衡。西部某個中等規模城市，市區超千萬平方米的大盤就有三個。記者採訪的部分東部縣城，幾乎每個縣城都有大片新建住宅區閒置。有的縣地處山區，縣城人口僅有幾萬，但樓盤開發量甚至超百萬平方米，足以容納縣城所有人口。
房價快速上漲是造成三四線樓市遇冷的另一個因素。記者採訪的多個縣城，房價與幾年前相比幾乎翻番，讓一些人望房興嘆。
克而瑞研究中心近期發佈的《2013年中國城市房地產發展風險排行榜》顯示，一線城市供求比僅為0.64，而三四線城市，例如甘肅武威供求比則高達8.06，山西大同供求比達到5.7，延安為4.34，均存在嚴重供過於求的現象。十堰、無錫、營口、酒泉等三線城市不乏無人問津而遭空置的樓盤。
曾是三四線房地產標杆的溫州和鄂爾多斯，房價急漲之後迎來暴跌。溫州房價自2011年9月開始，已連續30個月出現同比下降，一些高端項目價格「腰斬」。鄂爾多斯市康巴什新區部分項目崩盤，從每平方米近兩萬元降至1萬元以內，有些項目工地不僅遭遇停工，還面臨着農民工討要工資的窘境。
物極必反，短期大量開發導致部分三四線城市供求關係惡化，大型開發企業紛紛「逃離」三四線城市。中原地產研究中心監測數據顯示，去年前三季度十大標杆房企雖然購地金額創出新高，但新增購地城市三四線城市佔比為0。而眾多中小開發商則深度套牢，不知何時能度過寒冬。
破解三四線樓市困局需多管齊下
「個別三四線樓市暴露的危機再次警示我們，賣地吃飯式的發展已經走到了盡頭。」江蘇省社科院助理研究員王樹華介紹，國家發改委課題組近期對12個省區的調查顯示，144個地級城市竟然要建200餘個新城新區。161個縣級城市中，提出新城新區建設的有67個，佔41.6%。
「片面透支財力建新城新區醞釀巨大風險。」王樹華認為，城鎮化是國家提出的戰略，但落實過程中一定要按經濟規律來辦。對於三四線城市的政府來說，一定是產業發展在先，就業與收入增長優先。只要夯實了產業基礎，房地產自然會跟進。
中原地產的張大偉表示，不是所有三四線樓市都存在泡沫，價格波動也未必造成樓市崩盤。但是越來越多的三四線城市房屋庫存不斷走高，樓市面臨的風險加大，必須引起足夠重視。
江蘇省政府參事室主任宋林飛表示，一些三四線城市前幾年因房地產快速發展，經濟增長和財政收入對於房地產的依賴過重，而且前期土地出讓越多，地方配套支出也就越大，欠賬也越多，對土地財政依賴也越深。
當前一二線樓市與三四線樓市分化趨勢明顯，不同城市間樓市發展階段千差萬別，一刀切式的調控不合時宜。如何調動好、保護好市場積極因素是當務之急。
中國房地產行業協會副會長胡志剛表示，三四線樓市如果處理得好，能夠走出低谷。中央對發展新型城鎮化已經進行了部署，只有端正發展方向，完善公共服務配套，提升城市功能才能抓住機遇。
全國樓市成交一片萎靡房價或進入調整期
悲觀預期正在籠罩當下樓市。香港地產項目降價促銷，大陸業界大佬預言樓市「非常不妙」。在成交下滑、房價漲幅放緩、融資環境趨變和調控仍緊的新背景下，今年房地產市場面臨的變數正在增多，樓市將可能步入新一輪調整期，而成交量下滑或許是房價調整的一個前奏。
從成交量看，1月份全國樓市成交一片萎靡，北京等部分一線城市甚至出現「腰斬」現象。進入2月份，成交低迷態勢依舊。
樓市成交量連續回落，既受過年淡季的傳統因素影響，也有開發商推盤積極性不高的原因。更為關鍵的是，價格持續居高不下，購房者觀望情緒明顯加重，對未來房價走勢產生分歧且房價回落預期漸強。
從價格看，儘管房價上漲態勢依舊，但漲幅已明顯趨緩，房價上漲區域佈局也由「普漲時代」進入「分化時代」。尤其需要指出的是，業界大佬對於未來樓市的走向已由樂觀轉向偏悲觀，而機構的預測更是印證了這種觀點。里昂研究報告預期大陸房價漲幅將由去年的12%放緩至今年的8%。穆迪也預計2014年中國70個大中城市的房價漲勢將有所回落，原因是2013年底的基數較高，而且房地產業具有周期性，隨着對房價未來走勢分歧的加大，房價回調將是大概率事件。
從資金面看，房地產是資金密集型行業，今年資本市場流動性必將對其產生明顯而深刻的影響，房地產業的融資環境將發生本質改變，來自銀行等金融機構的間接融資的難度和成本預計都將隨之上升。此間已有觀察家預言，美聯儲退出Q E有可能把中國房地產打回原形，多年以來靠潛伏的國際資本支撐的中國高房價將迎來真正的重擊。
的確，與往年不同，大多數商業銀行在房貸方面明顯較之前謹慎，為避免像去年出現的流動性緊張現象，商業銀行壓縮房貸投放規模成為必然選項。這從銀監會的表態中也可得到佐證。銀監會在2014年全國銀行業監管工作會議，明確今年銀行業監管工作重點，要求切實防範和化解金融風險隱患，嚴控房地產貸款風險，高度關注重點企業，繼續強化「名單制」管理，防範個別企業資金鍊斷裂可能產生的風險傳染。
從調控政策看，新一屆政府一年來有關房地產調控的表態，始終不提控制房價，也基本不談行政調控，總體思路已由盯住短期房價調控目標逐漸轉向調節供需關係和建立長效機制。隨着樓市持續分化，調控將更強調針對性和分類指導。目前雖然處於調控「真空期」，但從各方表態可以看出，樓市調控將保持連續性和穩定性，在執行好既有調控政策的同時，進一步加強市場監管也勢在必行。
綜合來看，促使房價調整的因素正在增多並且動能也在增強，樓市分化格局料將延續，一線城市和熱點二線城市房價漲幅將進一步收窄，而部分三四線城市房價則有驟降的可能。
