中國社會科學院工業經濟研究所研究員、中國社會科學院研究生院經濟學教授曹建海接受《華夏時報》記者專訪時表示，經濟越放緩，房價就越會失去上漲的基礎，即使到年底房價還會有上漲，但或許是崩盤的前奏。

　　房價降下來，消費才能打開

　　記者：您認為究竟應該怎麼看待一段時間以來房價一直居高難下的勢頭？深層次的因素是什麼？

　　曹建海：2000年以來，房地產市場的高房價泡沫泛濫是個全球性現象。美國房地產市場在2007年出現泡沫破裂，導致2008年出現金融危機。中國市場的泡沫經濟從2003年開始，那時，商品房是重要的供給主體，而基本忽略了保障房的供給作用。現在，房價上漲勢頭極度頑強，看起來新的調控政策呼之欲出。然而值得注意的一個動向是，8月20日國土資源部網站上有關湖南、湖北新版房產稅徵收細則正在制定的消息在被廣泛轉載後，當天下午6點左右又從該網站上消失，似乎意味深長。

　　中央要依託地方經濟穩增長，而地方發展經濟現在看來除了房地產、除了地方基礎設施建設，似乎就沒有任何突破口。而基礎設施建設又由於地方債務巨大，其實際潛力很有限，所以真正具備消費基礎的(其實是投機基礎)，可能只有房地產。所以，要保持經濟增長，地方只有發展房地產。若要調控房地產，那就意味着不要保持經濟增長。現在到了這樣一個矛盾的階段。

　　這次樓市調控從2010年4月17日開始，2011年1月有所加強，2011年10月出現效果，房價環比逐月回落，但隨着穩增長被放在更重要的位置，各地進行了調控政策的微調闖關，部分城市闖關成功。這就使房價在2012年6月出現新的拐點，即從原來下降的拐點變為上升的拐點。6月份房價上漲的城市數量，超過了前五個月。7月份房價上漲的城市數量又超過了前六個月。

　　我認為，圍繞住房的消費需求非常巨大，一般家庭消費開支中，應當至少有70%與住房需求有關，比如家電家具等都是在住房裏實現消費。住房本身是消費品，但國內的國民經濟核算體系把住房當成投資品，這與一般觀念完全相違背。這樣無論住房消費多麼巨大，只是在房地產投資上加以統計和體現，而不是在消費層面加以統計和體現。只有房價下降，只有人們住進房子裏，圍繞住房的消費才能展開。否則大家只是在投機，讓房子空着，也不裝修，這純粹是社會資源的巨大浪費。

　　因此，只有房價降下來，消費才能打開，中國經濟才能真正實現穩增長。

　　房地產市場調控的真實依據

　　記者：所以有輿論就指出，治樓市，功夫不止在樓市內，此乃資本流動性所致。您怎麼看？

　　曹建海：中國的房地產市場是由地方政府、開發商和銀行共同托起來的，商業銀行有一半的資金都與房地產有關。地方的很多開支，都依賴於土地出讓金。這部分資金就會導致房價居高不下，無論中央政府怎麼擴大土地供給，房價也降不下來，因為地價太高了。

　　地方政府獲取的重要收入是房價的重要組成部分。開發商則是備受照顧，特別是商品房預售制度，更體現了這一點：開發商只要拿到一塊地，就可以售樓收費了，這讓開發商可以壟斷經營並享受很多融資上的巨大優勢，幾乎可以空手套白狼。所以那些做大的企業，幾乎沒有一個不做開發商。這樣的一個可以獲得暴利的機制，讓地方政府可以從中分成，可與開發商和銀行共同分享土地增值的利益。房地產行業現在仍然是一個可以獲得暴利的行業，很多企業因此沒有興趣做別的，只想搞多元化經營，只想跨進房地產行業，其他主業卻做得一塌糊塗。

　　記者：房地產市場調控的真實依據應該是什麼？是房價的統計數據，還是城鎮房屋普查和房地產業發展的長期規劃？

　　曹建海：房地產業現在是巨富，除非約束它，除非為它提供社會性的競爭對手。而所謂房地產業的長期規劃就是這個產業部門不能如此暴利，不能再具有壟斷地位，不能再享有融資手段上的巨大政策優勢，不能再繼續商品房預售制。另外，不應再允許地方政府從事土地經營。

　　房價要與人們的收入相匹配，要與企業的正常利潤相匹配，實現這兩點，就需要地方政府從土地經營中退出，否則就會形成持久和巨大的房屋成本。同時也需要打破開發商的壟斷地位，允許社會團體和個人建設房屋。

　　一般城市擁有多少住房，其中包括商品房存量、農村住房存量，也包括一些工廠和學校及機關團體的宿舍、政策性住房等，這些都應統計在內，尤其是空置房的數據非常重要。空置房中大部分屬於投機性的囤積，屬於社會存量、社會庫存，沒有流入消費領域。如果把住房當做消費品而不是投資品，就應有這樣的統計。

　　記者：多方位、多波次的調控手段，大量推行以政府監管部門為主的行政性法規，這樣的調控主題，是否應該變革？

　　曹建海：

　　房地產業最大的問題，就是體制的問題。體制是推高房價的體制，體制不能改變，真正的、徹底的調控是很難實現的

　　房價正在失去上漲基礎

　　記者：對於中國房地產市場如今的一些現狀，政策面近來表現了決不退讓放鬆的態勢。就此背景來看，您認為還有什麼政策牌可以出？

　　曹建海：具有長效機制的政策牌，第一，地方政府退出土地經營；第二，打破開發商的壟斷地位，允許社會團體和個人進行房屋開發；第三，取消預售制，結束這種允許開發商空手套白狼的過度傾斜的融資政策體系。這三個方面是根本性的政策推動，其他都是修修補補的小打小鬧。

　　記者：在所有的「政策儲備」牌中，房產稅不是被看做從嚴調控的最大王牌嗎？

　　曹建海：如果實施累進制的房產稅，也應能發揮一定作用。所謂累進制的房產稅，應是指居民擁有第一套住房不徵稅，擁有第二套住房可以適當放鬆徵稅，擁有三套以上住房，就應大幅度徵稅。我認為三套、四套以上的甚至可以徵稅15%或20%以上。對於房屋交易稅，恐怕也不應只是簡單減免，對於房屋增值部分，只要參與交易，原則上都應採用稅收辦法征走。另外還應徵收空置稅。只有這樣，才能徹底防範住房投機行為，使住房回歸消費領域，房地產市場才會是一個消費品市場，而不再是一個投資投機市場。

　　記者：如果經濟持續放緩會否影響對房地產市場的調控？

　　曹建海：經濟越放緩，房價就越會失去上漲的基礎，即使到年底房價還會有上漲，但我認為這是崩盤的前奏

　　。年內房價未必有下跌，但一旦再出現下跌，恐怕就沒人能救了。在明年宏觀經濟可能會更加嚴峻的大背景下，房價超前回落的趨勢，我個人認為幾乎不可避免。

　　從經濟循環來看，只有房價下降，國家經濟才能獲得良性發展的生機。平衡二者之間這種矛盾，恐怕一般方式很難做到。（來源：華夏時報 作者：商灝）