「兩會」期間中國國務院總理溫家寶表示，房價遠遠沒有回到合理價位、堅持房地產調控不動搖，中國央行行長周小川在接受記者採訪時，也明確表示，存准率下調所釋放的資金並不是流向房地產業。筆者認為，這表明在未來相當長時期內，針對房地產業調控的高壓態勢基調難改。

中國國家統計局近日發佈數據顯示，2月70個大中城市中，新建商品住宅價格同比下降的城市有27個，比1月份增加了12個，房價全面回落的城市持續增多，北京和上海等一線城市房價出現32個月以來首次同比下降。

2月份房屋銷售量雖有所回升，但主要是房地產商降價促銷、前期積累的部分剛性需求集中釋放的結果。隨着房地產調控的持續，房地產商的資金鍊日趨緊張，為了回籠資金，越來越多的開發商將採取降價促銷策略，中國樓市將進入新一輪去庫存周期。

十年前中國樓市曾歷經了一輪艱難的去庫存：受東南亞金融危機衝擊，中國樓市一片蕭條，隨處可見的爛尾樓是當年最突出的景觀；房地產企業商品房積壓嚴重，慘澹經營，大批地產商在那一輪樓市危局中黯然離場。為了拯救陷入困境的房地產業，2001年 4月經國務院批准，財政部、國家稅務總局聯合發文《財政部、國家稅務總局關於對消化空置商品房有關稅費政策的通知》：「對於1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房，至2002年12月31日之前免徵營業稅、契稅 」，以幫助地產商消化積壓空置商品房，化解市場風險。

然而，沒有人能夠想到，當年在去庫存的艱難困境中苦苦掙扎的中國房地產業此後卻峰迴路轉，從此步入了一段激情燃燒的歲月。過去十年間房價奔騰式上漲、主要城市房價飆升了5-10倍，地產商風光無限、紛紛躋身各類富豪榜。十年前地產商在庫存重壓下艱難度日的困窘早已淡出了人們的記憶。

去年四季度以來，隨着房地產調控初見成效，部分地產商呼籲放鬆調控，否則，房地產商無錢購地，未來商品房供應將因此大幅下降，並導致房價報復性上漲。然而，這只不過是房地產商為了繼續享受多年來房地產暴利的一個藉口，公開數據顯示，即使房地產商未來若干年內不購置土地，其目前已囤積的土地項目也足以供其開發多年，而對一些房地產上市公司財報數據的分析則顯示，部分房地產商囤積的土地足夠供其未來開發十幾年甚至幾十年！

當前，隨着房地產市場調控的持續，房價不斷上漲的勢頭終於得到遏制，而隨着房地產市場風險的顯現，地產商面臨的融資環境也顯著惡化、資金鍊日益緊張。十年輪迴，中國樓市將進入新一輪去庫存周期。

與 98年東南亞金融危機下中國樓市因銷售不暢導致大量商品房被動積壓的情形不同的是，當前樓市存貨持續攀升則是受房價一路飆升鼓舞、地產商主動囤地捂房的結果。暴利的誘惑吸引着巨額社會資金源源不斷地向房地產業積聚，囤積土地、捂盤惜售成為房地產業一個廣受詬病的亂象，囤積居奇、待價而沽以牟取暴利是房地產界一個公開的秘密。十年間房地產商囤積的庫存已經遠遠超過了當年的水平，市場風險也隨之積聚。

根據國家統計局發佈的數據，1999年至 2010年間，地產商累計購地38.19億平方米、累計完成土地開發面積23.57億平方米，十年間由此新增的尚未完成開發的土地面積高達14.62億平米，以2010年全國完成土地開發面積2.13億平米計算，十年間房地產商囤積的新增土地足夠其開發6.86年；考慮到1999年以前因銷售不暢而積壓形成的存貨，房地產商囤積的土地規模或遠高於這一水平。

從歷年商品房竣工面積與商品房施工面積的比例也可看出，最近十年來房地產商屯地、捂房的傾向不斷強化：商品房竣工面積占施工面積的比例由1999年的35.93%持續下滑至2010年19.41%，顯示房產商屯地、捂房的熱情不斷高漲。

2011 年11月國土資源部發佈「全國第三季度房地產用地市場運行概況」，該份文件首度披露了未開工用地數據，顯示房地產業囤積土地規模遠遠超出了人們的想像：截至2011年10月，全國未開工的房地產用地約為21.3億平米，未竣工的房地產用地45.5億平米，合計66.8億平米。 以2000-2010年間竣工房屋平均容積率2.33倍計，可建設房屋157.1億平米，而2010年全國房屋銷售面積約10.43億平方米，以此計算，房地產業囤積的土地可供開發銷售15.1年。即使未來若干年內房地產商不再購置土地，整個房地產行業囤積土地也足以供其未來開發15年以上，房地產業囤積土地規模之高，由此可見一斑。

萬科是中國最大的房地產公司，長期以來一直以快速滾動開發、不屯地著稱。萬科對外聲稱，其保持的土地儲備滿足其未來2-3年的開發需要，萬科也確實是中國房地產業資產周轉速度最快的上市公司之一。

然而，萬科2010年財報顯示，2010年末萬科房地產存貨賬面餘額1333.3億元、全部土地項目開發完成後預計可形成開發產品3654.2億元，2010年萬科銷售成本300.74億元(銷售收入507.14億元)，以此測算，其儲備的土地可供其開發銷售12.15年！

考慮到 2010年末其賬面預收賬款餘額744億元、2010年新增預收賬款426.7億元，萬科有可能有意推遲了銷售收入的結算，其當年已實現銷售數據可能偏低；假設萬科2010年新增預收賬款426.7億元全部為當年已實現銷售收入、即當年實際銷售收入933.84億元(507.14+426.7)、當年實際銷售成本553.3億元(假設未結算項目與已結算項目毛利率相同)，則萬科儲備的土地項目至少可以供其開發銷售6.6年以上。

萬科是中國最大的房地產企業，也是業內資產周轉速度最快的房地產商之一，其儲備的土地項目至少可以滿足其未來開發6.6年以上。中國房地產業屯地規模之高，由此亦不難想像。

過去十年來房價持續飆升，房地產業暴利吸引着巨額資金向房地產業積聚，囤地捂房使樓市庫存不斷攀升，近年來各地鬼城（無人居住的樓盤）頻頻被媒體曝光；而隨着庫存的高企，房地產商的負債率也隨之攀升。高房價、高庫存、高負債的「三高」亂象已將中國樓市推向高處不勝寒的危險境地，也是當前中國樓市面臨的最突出的問題。房地產泡沫的日漸膨脹是當前中國經濟面臨的主要風險，去庫存、降槓桿、主動化解房地產市場風險，將成為未來相當長時期內中國房地產業不得不面對的現實，中國樓市將進入新一輪去庫存周期，這註定是一個艱難的過程。