全國樓市成交量下跌5成以上 房價現實質性拐點
「中小房企如果轉型早，或許能逃過這輪調控之劫。」如今投身煤礦開發的杜先生望着窗外一地黃葉有些慶幸地說。之前他曾是房地產開發商，開發過幾個規模不大的樓盤。
引發其感慨的，是宏觀調控下樓市慘澹的現狀。結合三季度和「金九銀十」數據看，房地產企業一方面庫存量逐漸加大，另一方面資金鍊條漸趨緊張。「中央關於調控不放鬆的表態，說明了房企艱難的日子還將繼續，房價下降拐點已經形成。」住建部政策研究中心副主任王鈺林11月2日對《中國經營報》記者表示。
四大龍頭企業庫存激增
數據顯示，2011年的「金九銀十」北京樓市合計簽約量僅2.7萬套，較去年同期逾5萬套的簽約量下降了46%，同時年底的庫存量有可能在銷售持續萎靡的情況下突破12萬~13萬套。
被認為是北京樓市重災區的通州，不僅創下了存量房的紀錄，而且價格普遍下降兩成。據中原地產統計，通州在售住宅樓盤45個，庫存量達1.6萬多套，佔到全市的12%左右，月均銷售量在300~500套，成交均價15000~16000元/平方米。
和北京一樣，其他城市的樓市在「金九銀十」同樣風光不再。某房產網數據監控中心的數據顯示，全國47個大中城市中，有41個城市住宅成交量低於去年同期，廣深滬等9城市同比下跌5成以上。
而從上市房企三季度數據中存貨指標來看，在存貨量方面，144家房企截至9月31日的存貨量已經達到1.22萬億元，較去年同期的0.86萬億元上漲了41.86%。其中「萬保金招」(萬科、保利、金地、招商)四大龍頭的合計庫存為4523億元，同比增長47%，環比增長8%，遠遠快於行業整體水平。
開發商遭資金逼宮
除了量價蕭條外，開發企業更大的壓力來自於資金緊張。「開發商降價的根本原因就是資金鍊是否緊張，沒有資金就不能不降價。」聯達四方董事長楊少鋒表示。
以綠城為例，關於破產的傳聞持續發酵就源於其資金鍊緊張。2011年中報顯示，綠城中國截至今年6月30日的淨資本負債比率達163%，較2010年12月31日上升31個百分點，居大陸上市房企之首。
滬深兩市132家房地產上市公司，2011年前三季度實現營業收入2321.02億元，營業利潤437.84億元，淨利潤300.09億元，同比分別增長13.7%，13.37%和14.92%，比去年同期增速分別下降10.36個、5.45個和0.8個百分點。
受銷售持續低迷影響，衡量上市房企資金鍊狀況的經營性活動現金流量淨額也大幅下滑。從三季度的數據看，29家上市房企的經營性現金流量淨額為-16.6億元，而在去年同期則為30.8億元，其中有15家出現經營性現金流量淨額下滑的情況。
陽光100常務副總裁范小沖表示，在量價齊跌之下，開發企業還面臨土地款、材料款、工人工資等資金的困擾，可以說100%的開發商都面臨資金緊張。三季度數據顯示：房企預收賬款增加606億元，環比下降33%，顯示出第三季度銷售業績不佳的狀況。同時，本年度在信貸緊縮和行業調控背景下，地產行業的融資也很困難。前三季度房企融資現金淨流入僅為634億元，同比大幅下降41%。而財務費用則達到47億元，同比上升27%。
地方政府「突圍」
地方政府同樣苦不堪言。
進入10月份，北京住宅土地市場寒冬早至。據亞豪機構統計數據顯示，10月北京共成交土地21宗，其中工業用地與商業用地佔據了絕對主導，分別成交15宗與5宗。雖然10月份總的成交宗數環比上月有所增加，但是住宅用地的成交卻一落千丈，當月僅有一宗成交，且為限價房用地。
亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，今年以來北京市住宅土地市場一直不甚旺盛，到10月份更是降至冰點。「主要原因在於開發企業已經沒有能力和精力拿地了。」
中國房地產學會副會長陳國強（微博）分析說，自調控以來，大多數房企因觀望時間較長，造成年度銷售困難，以至於資金鍊出現不同程度的問題，加上融資難解，因此多數資金緊張的房企不會在這個時點將大量資金用於購置土地。
數據顯示，10月，全國133個城市共成交土地1365宗，成交面積5500萬平方米，環比減少40%，同比減少37%;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)408宗，成交面積2004萬平方米，環比減少37%，同比減少45%。
熱點城市中，深圳、廈門、福州、洛陽、吉林等則整月無宅地現身。廣州、武漢、成都、西安等地的住宅類地塊則紛紛零成交，其中，廣州推出的19宗用地面積總計為41萬平方米的地塊無人問津，武漢推出的15宗用地面積總計達102萬平方米的地塊也沒有成交記錄。
住宅類用地溢價率也降至年內最低水平。國土資源部近日發佈的數據顯示，全國主要城市地價總體水平小幅上漲，同比、環比增幅全面回落。第三季度，全國105個主要監測城市地價總體水平為3040元/平方米，同比增長8.4%，環比增長1.3%。居住用地地價為4518元/平方米，同比增長10.5%，較上一季度下降0.3個百分點;環比增長1.7%，較上一季度下降0.5個百分點。
除了開發商降價自救外，土地出讓部門也開始想辦法。北京國土局負責人表示，北京市擬根據當前市況下調土地競買保證金，其中住宅地降至20%，商用地控制在10%~15%，同時，也會放寬付款進度，若市場反應過度冷清，更會考慮降價出讓。
降價窗口打開
所有的目標都指向房價。溫家寶總理近日表示，政府的目標是要使房價回歸到合理的水平。「房價下調是肯定的，而且這個趨勢還將持續很長時間。」范小沖認為。
11月1日，中國指數研究院發佈數據顯示，10月百城住宅均價連續第二個月環比下降，十大城市均價降至今年3月以來最低。
據統計，10月全國100個城市住宅平均價格為8856元/平方米，與9月相比下降0.23%，其中40個城市價格環比上漲，2個城市價格與9月持平，58個城市環比下跌。與上月相比，10月價格環比下跌的城市比9月增加14個，是自去年8月以來下跌城市數量最多的一個月，環比跌幅在1%以上的城市數量共有11個，比上月增加1個。
中國指數研究院副院長黃瑜表示，指數研究院公佈的百城價格指數指的是樓盤的對外報價，並非樓盤的實際成交價。
「限購範圍不斷擴大和信貸緊縮的雙重壓力下，龍湖、首創、萬科、富力、恆大等大型房企在一二線城市的部分項目開始降價促銷，以價換量緩解資金壓力和提升銷售業績，部分樓盤價格較上月降幅超過20%。」黃瑜告訴記者。
萬科集團相關負責人在接受記者採訪時表示：「成交量難以明顯改善，新房供應又在不斷增加，買方市場的特徵也會更加明顯。」
任啟鑫分析指出，「金九銀十」已經過去，樓市也將真正進入冬季。「在沒有明顯回調政策的出台下，樓市成交還將持續低迷，整體成交價格也將會繼續下滑，價格大幅跳水的現象也將由部分區域擴散到整體市場當中。」
2011-11-13 09:15:13 來源: 中國經營報(北京)
上千家房產中介關門 地產中介業將進一步洗牌
在房地產市場迎來「寒冬」之時，與其緊密相連的地產中介業也明顯「寒氣逼人」。繼10月份深圳世華、中聯等企業關閉近三分之一門店之後，這一關閉潮波及全國，並且從中小型中介蔓延到大型中介。業內人士分析，此輪關閉潮主要源於二手房交易量的急劇下降，而隨着政策的持續作用，中介市場將會進一步萎縮，行業仍將上演洗牌大劇。
上千家房產中介關門
10月30日下午，在北京廣渠路上，房產中介置業顧問小高支起了房源牌吸引顧客。與以前不同的是，小高房源牌上的信息不再以二手房買賣為主，而全部變成了租賃信息。小高說，「限購令」下，買房子的人越來越少，房子很難賣出去。房產中介遭遇了自2008年以來的最艱難時刻。
據「鏈家地產」日前公佈，今年以來，北京二手房中介共關閉門店約1000家左右，為3年來最多。其中10月份就關閉了數百家，單月關閉超過100家的情況已持續多月。
同樣的情形在武漢也十分明顯。據武漢市房管局數據顯示，武漢市10月份二手房僅賣出1721套，平均每天成交57套。這意味着全市近3000家房產中介有半數整個月「沒開張」。武漢市房地產中介協會近日宣稱，全市已有超過100家中介門店關閉，還有不少門店處於「半歇業」狀態。
目前，這股關閉潮正從一線城市向二三線城市迅速蔓延。業內人士雇計，全行業今年約有3000家門店關閉。
三大因素制約二手房市場
徐勇是中聯地產武漢一家門店的業務員。他告訴記者，近段時間，二手房特別不好賣。「去年生意好時一個月可以做十幾單，現在一個月能有一兩單就萬幸了。」
業內人士分析，由於限購限貸等政策的持續作用，樓市成交遇冷，二手房成交量也大幅萎縮，大小中介公司都在跟隨市場的調整而縮減開店規模。而對中小中介機構直接的影響就是沒有生意可做，熬了一兩個月就撐不下去了，只有關門。「鏈家地產」首席分析師張月表示，此輪關閉的中介有近70％是中小經紀機構。
北京市房地產交易管理網數據顯示，北京10月二手住宅銷售量為7262套，環比下降了17％左右，比去年同期下降了近一半，而這一成交量也創下近兩年來的最低。
張月分析，前兩年二手房市場上遍佈着炒房者的身影。許多投資客將剛買不久的毛坯房以「二手房」的名義出賣，從中牟取高額差價利潤。而從今年1月底開始，行業嚴格執行了不滿5年的房子一律全額徵收營業稅的規定。緊接着，各大城市紛紛實行「限購令」。這些措施限制了短期炒房，抑制了投機購房，導致二手房「火勢」迅速被壓了下去。
另一方面，從今年下半年開始，二手房價格普遍向新房看齊，而新房又有送面積、團購等優惠活動，致使二手房的價格優勢逐漸喪失，隨之而來的就是成交量的下降。
此外，貸款也成為影響二手房成交的重要因素。張月分析，各大中介在辦理交易時都不同程度上存在貸款難問題，很多銀行的商業貸款對二次購房關上了大門。
地產中介業將進一步洗牌
相關資料顯示，2009年房地產投資火熱，許多中介公司出現了盲目擴張的現象，二手房中介門店數量一度急劇膨脹。
但今年下半年以來，二手房市場急劇縮水，導致市場面臨着僧多粥少的局面。同時，二手房市場經過多年的發展逐漸規範，市場更加向大型中介公司集中。據「鏈家地產」市場研究部統計，二手房成交中，排名位居前七的中介公司市場份額達到了50％以上，除去自行成交，中小中介公司的市場份額只有約25％。
張月認為，在當前冷清的成交之下，中小中介公司都面臨着更大的生存考驗，關閉的門店還會增多。下一步走勢還要取決於政策的變化是否會引導二手房市場趨穩。
面對來勢洶洶的倒閉潮，地產中介業內人士坦言，雖然處境困難，但每一輪中介關閉潮之後，中介市場的集中度將得到進一步提升。武漢市房產中介協會副秘書長霍飛虎認為，當前房產中介的從業人員水平參差不齊，許多業務員都不具有正規授權的資質。此外，有些小的房產中介實際上就是房地產公司的「合伙人」，它們根本就不是靠賺取佣金贏利，而是靠炒房號牟利。
霍飛虎說，隨着調控的深入，將會有更多的中介門店被淘汰，中介行業將面臨進一步洗牌。一些經營不規範、管理不健全的公司恐將走不出「寒冬」，而那些實力雄厚經營規範的房產中介，將會通過加強內部管理來抵禦外部風險，最終存活下來，並不斷發展壯大。
