南方都市報:試看晚清以來北京的房地產價格

晚清以來 北京的房地產價格

2009-03-30  南方都市報 作者：洪振快

唐代詩人顧況曾經拿白居易的名字開玩笑，說長安「居大不易」。長安是首都，生活成本很高，文壇領袖顧況拿文學青年白居易的名字開玩笑，倒也並非完全是戲謔。中國歷代首都，都有「居大不易」的情況。那麼，導致首都「居大不易」的原因是什麼呢？從歷史上看，原因主要是米貴———這一點在「長安米貴」、「米珠薪桂」之類的成語中可見一斑，至於「居」，卻並非那麼讓人苦惱。這一點，從百餘年來北京的房租與大米的關係中也可以看出來。

晚清光緒年間，名士李慈銘在戶部任職，他租住了一套大房子，是已故閩浙總督季文昌的住宅，地段很好，房子寬敞氣派（曾樸在《孽海花》中有詳細描述），每月的房租只有6兩銀子。當時京城的米價是一石3兩銀子。這就是說，住這麼一所大宅子，月租僅相當於2石米的價錢。一石米大約是現在的155斤。這座宅院除了花圃、庭院之外還有20多間屋子，以單間計算，每間的月租金大約是15斤米。這個房租還是光緒六年（1880）漲價以後的，此前每月只需4兩銀子，還要便宜1／3.民國時候，魯迅在北京生活。1923年8月他搬入磚塔胡同61號，三間正房，不算廚房等公用空間，房租每月8圓。按當時的米價，8圓可買100斤多一點的米，算下來每間房的月租是30多斤米。這個租金看來有點偏高。據著名社會學家陶孟和的調查，1927年北平10戶小學教員家庭平均人口5.2人，住房平均4間，房租平均6圓。當時白米每斤約需0.1圓，算下來每間房的月租金是約15斤米。按照1932年官方數據，當時每間房的租金，樓房是2—4圓，瓦房1—3圓，灰房0.5—2圓。

這種狀況一直沿續到解放初期。北京歷史上有許多會館，多是京官為了方便家鄉士人來京應試及候補官員暫住捐建的，同鄉求居例不交租，或只交很少一點管理費，而多餘的房子則用來出租，用於修理等費用。解放後，由於會館拖欠房地產稅極為普遍，影響國家財政收入，故北京市政府要求各省成立「會館財產管理委員會」。之後要求住戶正常交租，據其後的整頓報告，各省會館房租每間每月通常是十幾斤米，雲南、陝西則為21斤光景，算是高的，這個租金大致就是當時的房租市場水平。

我們可以看到，從晚清到解放初期，北京的房租通常就是每間房月租金十幾斤米。貨幣可以漲跌無常，而用米來衡量，則房租保持着相對的穩定，變化不大。

那麼，同時期的收入水平如何呢？李慈銘當京官的正式收入不算高，大致是每年100兩銀子和7.8石的米，但他每年有數百上千兩銀子的灰色收入，因此，儘管租住大宅院，年租72兩銀子還是不值一提。魯迅當年月收入有300圓光景，房租8圓自屬小事。1927年接受調查的十戶北平小學教員月均收入為56.39圓，房租6圓也不是問題。解放初，1950年11月13日政務院通過並下達的中央人民政府各直屬機關新參加工作人員試行工資標準規定的每月工資，主席的1級工資是米3400斤，21級到16級的科員工資是240—400斤米，最低級別的25級勤雜人員工資是120斤米。由此可知，哪怕是一個最低級別的勤雜人員，即便單位沒有給他房子，他需要自己去租一間房子住，房租也不是太大的壓力。

由於房產產權歸屬個人，而個人情況千差萬別，存在充分的市場競爭，所以房子的租金及售價不致於背離市場規律，歷史上人們生活在北京並沒有感到住房的重負。但隨着土地、房產的國有化，近半個世紀卻成了大問題。福利分房時代，由於建設嚴重遲滯，住房成了稀缺資源，人們為了一套住房要爭得頭破血流，即便是被稱為「文化崑崙」的錢鍾書先生，都曾為此與人打架。福利分房取消之後，住房建設力度加大，供應大幅提升，但房價卻又成了人們不堪承受之重。據北京市統計局信息，2008年1—3季度，北京四至五環之間住宅期房均價為16215元/平方米，一套60平方米的房子需要97萬元。2007年，北京人均工資收入約22000元，家庭平均為2.7人，家庭年收入為6萬元。以年結餘3萬元來算，買一套60平方米的房子，需要33年。而60平方米是國務院文件上的溫飽型住房標準，四五環之間也不算特別優越的地段。於此可見，房價與居民購買力之間相距確實太遠，一家人一輩子的辛勞可能還買不下一套地段一般的溫飽型住房。

綜上所述，現在北京的房價之高，處於歷史上從未有過的高位，也遠遠超出了人們能夠承受的水準了。這只能說明一個問題：現在的房價是不正常的。這從橫向比較上也得到驗證，紐約、東京房價雖高，但相對於收入來說，也遠遠不如北京這樣離譜。

那麼，到底是什麼原因導致了這一結果呢？答案是：房地產已成為權力瓜分社會財富的盛宴，普通老百姓的個人福利被無形中削奪了。

高房價後面到底有什麼玄機呢？前不久，全國政協委員、恆大地產集團董事局主席許家印在參加全國政協十一屆二次會議分組會時披露了房價成本構成，指出房價之高高在三個方面：一、地價，占房價的平均比已達30%左右；二、稅費，房地產開發環節徵收的各類稅費高達一百多項，加起來佔到房價的30%至40%；三、利潤，房產商的高利潤率，遠高於房地產企業利潤不超過5%的國際通常情況。由於地價、稅費都轉嫁到購房者身上，所以房價畸高。其實，還有一項費用也轉嫁到了購房者身上，那就是房地產開發的「灰色成本」。地價、稅費、「灰色成本」，加上房產商的高利潤率，所以房價不得不高。從這些導致高房價的因素可以看出，地價、稅費的享有者是政府，「灰色成本」的享有者則是圍繞着政府權力的人群，而房地產商中也有相當一部分擁有權力背景，所以，高房價實際上是權力攘奪民財、瓜分社會財富的結果。