5年前，由海灘、漁村、莊稼地構成的遼寧東戴河還不被外界所熟知，如今，這裏已是林立的高樓與工地以及被條塊分割的工業廠區。
東戴河新區隸屬於遼寧省葫蘆島市綏中縣，位於遼寧沿海經濟帶的起點，與河北省秦皇島市山海關區接壤。
《中國經營報》記者於8月下旬趕赴東戴河新區實地調查發現，位於東戴河海灘較近的多個房地產項目開發遲緩，即使是建設較早的「山海同灣」「佳兆業東戴河」項目亦建設緩慢，4年前拿地至今開發剛剛過半，入住率僅有10%左右，其餘諸多房地產項目更是陷入停工、爛尾狀態。
記者在東戴河新區工業區看到，數千畝土地被圈佔，且大部分處於撂荒、閒置狀態，雜草叢生的土地、鏽跡斑斑的鋼架、或廢棄或爛尾的廠房在東戴河新區隨處可見;記者注意到，東戴河新區土地閒置情況已經存在數年，根據官方通報，從2012年6月開始當地對閒置土地進行清理，盤活了部分閒置土地，但目前仍有大片土地被圈佔撂荒。
如今，正值暑期旅遊旺季，記者於周末晚上來到宣傳中著名的止錨灣景點區，看到僅幾百米範圍內比較熱鬧，幾百米之外就是成片的玉米地，漆黑一片，可謂冰火兩重天。
有業內人士擔憂地表示，東戴河新區如今面臨着商品房空置率高企不下、產業「空心化」嚴重的困境，如此下去，東戴河新區或成「鬼城」。
多個房地產項目停工、爛尾
東戴河新區政府公開信息顯示，目前新區有近20家綜合地產類項目正在建設，預計今年開工面積達504萬平方米。
據記者不完全統計，當地有大大小小開發項目包括佳兆業東戴河、山海同灣、合生天戴河等十幾家。
上述項目除當地示範性樓盤佳兆業東戴河、山海同灣外，其餘項目銷售堪憂、建設遲緩，甚至出現爛尾的現象。
記者注意到，合生創展集團旗下的合生天戴河項目，早在4年前已經拿地，規劃總建築面積90萬平方米，總投資40億元。但目前只開發了57棟344戶聯排別墅，銷售狀況更是慘澹。
記者發現其售樓中心空空如也，鮮有人問津，偌大的售樓中心只有一名銷售人員，而銷售人員也為難地表示目前公司只推出不到一百套，賣出的很少，「雖然均價很低，但總價高，買的人不多」。而其院內雜草叢生。宣傳中的五星級酒店、音樂廳電影院等設施不見蹤影。
對此，山海同灣銷售人員表示，「再大的開發商也沒用，項目不行，照樣爛尾。」
恆泰集團開發的「時間海」項目，剛剛開盤的2號樓目前打八七折，均價5000多元，在打折促銷之外，每日還推出一款特價房，最低均價4200元，以加快去化速度。銷售人員坦言目前房產市場不景氣，很多小開發商爛尾，開發商們資金壓力大。
上述山海同灣銷售人員告訴記者，時間海4年只開發建設了4幢樓，資金鍊方面存在很大壓力。
「大開發商日子都不好過，更不用說小開發商了。」熟悉東戴河地產市場的人士對記者表示。御海龍灣去年建設的6幢樓只差封頂，目前卻陷入停工狀態。其銷售人員告訴記者：「現在轉做養老地產，旅遊地產競爭激烈，都做海景房，市場前景不好。」該銷售人員還向記者透露，目前葫蘆島市政府推出刺激樓市新政策，從2014年8月到2015年12月免契稅，是購房的絕佳時機。
即使是在當地刺激樓市的政策下，東戴河多個地產項目仍然舉步維艱。
銷售市場並非想像中樂觀，那麼已售樓盤的入住情況如何呢?經過連續4天的觀察，記者發現已售商品房入住率極低的問題。記者在晚間7:30到11:00之間，發現佳兆業東戴河和山海同灣已售樓盤工作日的入住率不及10%，周末入住率約10%。樓盤保安人員向記者證實了此數據，「也就十分之一吧」。合生天戴河樓盤更是漆黑一片。
值得注意的是，作為新興旅遊城市，東戴河新區的配套短板一直被購房者以及遊客所詬病。
時間海小區一位業主告訴記者：「這麼大的新區，連一個加油站都沒有，公交車、正規出租車更是少見，周邊只有孟家新村一個商貿市場。」
記者就相關問題致函東戴河新區管委會，管委會宣傳科以張慶民主任出差無法接受採訪為由拒絕了記者的採訪。
靠旅遊業發展起來的樓市及其配套服務並不足以支撐當地經濟的發展，所以政府在規劃中也強調「以產帶城，產城融合」，那麼當地產業情況發展如何?記者對規劃中的高新技術產業園區進行了詳細走訪調查。
產業園區建設如同按了「暫停鍵」陷入停滯
如果說樓市現狀堪憂，那麼產業園區則更為觸目驚心。記者實地走訪調查發現，東戴河新區產業「空心化」明顯，與政府宣傳中的美好圖景相差甚遠。
走在產業園區，看上去就像是被按了「暫停鍵」，陷入了停滯。破爛的廣告牌架子隨處可見，久經風吹日曬很多已經看不清上面的字和原有色彩，裸露的鋼筋骨架鏽跡斑斑，諸多荒草叢生的廠區被閒置撂荒。
東戴河新區規劃中指出，為了集約節約利用土地，實現以商招商、促進產業鏈條及產業集群的迅速形成，嘗試走工業地產之路，尤其是跟進「園中園」產業項目。
政府公開資料顯示，目前，5個「園中園」項目正在全力推進中。除環球之星(韓國)工業園、青牛軟件產業園、賽伯樂京東科技產業園、天馬輝光電產業園4個園中園項目開工建設外，億贊普大數據產業園也在近日開工建設。這5個園中園項目累計佔地面積3511.8畝，總建築面積353萬平方米，總投資111億元。
但記者調查發現實際情況並非如此。其中被當地政府引以為豪的「青牛呼叫中心」項目所佔地塊整體撂荒，被廣告牌所圍擋的數百畝土地上長滿了野草。環球之星工業園所佔地塊除零星建築外其餘大片土地處於撂荒未開發狀態。
長城大街和渤海大道交界處的賽伯樂科技產業園圍擋內，只有1幢今年5月份動工的項目，其餘近千畝土地荒蕪。
崑山路上的金凱科技園則變身海韻假日酒店，接待人員告訴記者酒店運營已經兩年多了，目前有90多家客房，主要接待旅遊團。開始接待人員稱是租了工廠的地方，最後悄悄告訴記者：「其實老闆是同一個，工廠不好做，改頭換面做成酒店了。」
數時街、金絲路、字正街、燕山路交叉地塊，除了誠信建築工程質量檢測約十餘畝建成外，其餘近千畝地荒廢、爛尾和閒置。其交界處的俊華科技，廣告圍擋的介紹中寫道：佔地144畝，2011年10月開工，但記者看到的只有裸露的鋼筋鐵架和荒草。
學京街、渤海大道、崑山路、科技街交叉路段為大片荒地。新夢路、學京街交界路段，廢置鋼架鏽跡斑斑，大片荒地。崑山路兩側裸露鋼架鏽蝕，廣告牌圍起的廠房廢棄，幾千畝地荒置。科技街東側鋼筋骨架裸露，西側大片開工停滯。
此外，北京金海、嘉本科技、惠通潤滑等廠區爛尾，芳綸科技院內荒草叢生、海波電控科技撂荒閒置、希傑精工圈地撂荒已兩年多……類似例子不勝枚舉。
據記者不完全統計，高新技術產業園區內，除遼寧巨峰、伊菲科技、樂威科技、綏中明暉、啄木鳥健康漆、恆通電子科技等寥寥幾家投產外，其餘或建設停滯，或爛尾、撂荒。
記者查閱企業拿地資料發現，從2010年至今，上百家企業通過招拍掛方式拿地，但後期建設緩慢，甚至停滯爛尾，目前已建成投產的不到20家。
大學城接待中心的趙先生告訴記者，「目前真正在正常運行的工廠也就七八家，很多廠區建設都爛尾和停滯了，具體原因也不清楚，但是時間很長了，當地人都知道。」
記者注意到，東戴河新區土地閒置情況已經存在數年，根據官方通報，從2012年6月開始當地對閒置土地進行清理，清理了28個占而不建的項目，清出土地2000多畝，盤活了部分閒置土地，但目前仍有大片土地被圈佔撂荒。
記者以項目入駐問題諮詢東戴河新區企業服務中心，內部工作人員魏先生向記者透露，「三四年內不用着急入駐，因為配套設施不齊全，很多企業都沒過來，着急入駐也做不起來。」同時，魏先生稱，「雲基地只是在建院士海商品房，中關村(5.81,0.03,0.52%)也只是噱頭。」
魏先生提及的雲基地項目為政府主推的科研項目之一，但記者調查發現，其科研中心尚且沒有着落，卻房產先行，目前正大面積對外銷售商品房。該項目佔地200畝，由三部分組成，研發中心E灣區佔地100畝，商品房院士海樓盤佔據60畝，會所佔據40畝。其銷售人員向記者透露，對面的HELICO已空置一年多，「據傳是圈地賺錢」。
可見，政府構想的產業發展佈局在現實中卻似乎行不通。對此，有業內人士表示，政府一廂情願的造城衝動背後，卻是日益凸顯的「空心化」。
據知情人士透露，東戴河地標建築——外圓內方的錢幣造型的創業大廈為東戴河新區政府辦公樓，後因國家對黨政機關辦公樓等樓堂館所的嚴查而未能搬遷入駐。該大廈的另一企業孵化器功能又因配套的不完善導致高新企業的引入困難，目前，該大廈雖已建成但未啟用。
關於產業園區發展中存在的問題，記者多次致電東戴河新區管委會，未能得到回應，而東戴河新區國土資源局則在答應回復後一直無法接通電話，截至發稿，未得到相關回應。
「鬼城」隱憂漸顯
一邊是規模宏大的城市擴張計劃，一邊則是所造新城的人氣冷清、房屋空置、商業凋敝，力推「一帶五區」的東戴河新區「空城」「鬼城」之憂隱現。與蒼白的現實相比，一切都只是聽上去很美。
值得一提的是，東戴河新區經過近五年的發展從最開始規劃的100平方公里，之後將萬家鎮、西甸子鎮、前所鎮、高嶺鎮、王寶鎮、前衛鎮、網戶鄉、李家堡鄉、永安堡鄉共9個鄉鎮整體劃歸東戴河新區管轄，進一步擴大東戴河新區的管轄範圍和管理權限。調整後，東戴河新區總面積達960平方公里。
有業內人士對記者表示，如此急速「造城」，副作用不可避免。
記者實地調查過程中發現，東戴河大街晚上八點多漆黑一片，罕有人煙，寬闊的六車道上鮮有車輛駛入。渤海大道、創業大街、長城大街等如出一轍。鵬程路等支路上則荒草叢生，黑黢黢一片，讓人倍感陰森。抬眼望去則是漆黑一片的停工樓盤，無數個無底洞似的窗口仿佛要將人吞噬，如同「鬼城」。
有業內專家表示，按照區域經濟理論分析，走地方特色經濟發展之路，才是理性的選擇。如果不發展特色產業，不改變農漁民傳統生產方式和生活方式，不靠當地居民進城而只是依託「候鳥式」的外來人口，現有問題無法得到根本上的解決。
而目前，當地進城居民卻遠遠不是帶動新城經濟發展的主力。當地人告訴記者，5月到10月是旅遊旺季，常住民出來做旅遊生意，而在旅遊淡季，當地漁民重操舊業出海打漁、種莊稼等。御海龍灣銷售人員就表示，在淡季會回農村老家干農活。
事實上，目前東戴河市區打工人員有很多是來自鄰居城市。時間海和山海同灣的銷售人員中好多都是秦皇島市山海關區的，某廠區的門衛李大爺也是秦皇島市人，由於東戴河與秦皇島緊鄰，工作人員們表示，「像這樣的很多，白天在東戴河上班晚上回家，完全不成問題」。
截至目前，整個東戴河新區範圍內人口為20萬，而新城常住人口不到10萬。產業和人氣的不足，使得生活相關配套嚴重缺失。
然後，慘澹的現實並不影響繼續美麗的夢想。東戴河新區設定的建設目標為：3年內完成起步區基礎及配套設施，並引進一批高新技術企業，形成「海岸中關村」雛形;用5年左右時間完成東戴河新區二期建設，全區基礎設施建設逐步完善，並引進一批知名企業，在全國形成相當影響，產業發達、配套完善、環境優美的「海岸中關村，生態新城區」初具規模;用10~20年時間將東戴河新區建設成一座人口規模達50萬人，財政收入達100億元，GDP達1000億元的生態宜居新城。
至於東戴河新區，未來的美好願景能否實現?走向「遠大前程」的路又有多遠?這不僅受制於整體經濟發展形勢，還將深刻考驗當地政府的智慧和能力。