本文為城市財經團隊出品
從近日央行與國家統計局公佈的5月份各種與房地產相關的數據來看，除了深圳、上海樓市在微微回暖外，其他城市以及全國整體依舊完全沒有轉向的意思。
佐證數據有三個：
第一，房地產投資與銷售數據。
第二，房貸數據。
第三，消費數據。
01|房地產，仍在兩位數調整
6月17日，國家統計局公佈了5月份的房地產數據。
不過主流媒體依舊報喜不報憂，聚焦在了一線城市二手房環比連續上漲，而完全忽略甚至沒有怎麼報道銷量與房地產投資情況。
5月份，房地產投資與銷售數據依舊在兩位數調整：
第一，房地產投資兩位數調整。
1-5月份，全國房地產開發投資30356億元，同比下降16.2%；其中，住宅投資23426億元，下降15.6%。
來源：國家統計局
這一數值自2022年4月份轉負以來，就一直沒有回過正，其每月的波動差異，僅僅表示跌多跌少而已。
房地產開發投資增速反映的是一級市場的拿地與開工情況。表面上看，最近一段時間，不少地方都有地王誕生，尤其是深圳，一周內誕生了一個全市單價10萬+的地王和一個前海片區的地王。
但全國整體土地市場，依舊肅殺蕭瑟，這一點還可以從財政部發佈的賣地收入數據中得到印證。
去年的賣地收入41518億元，相比於2021年的高點，腰斬不止。今年前4個月賣地收入只有6801億元，同比下降27.2%。
製圖：城市財經；數據：財政部
第二，商品房銷售數據兩位數調整。
國家統計局披露：
1-5月份，新建商品房銷售面積31320萬平方米，同比下降10.8%；其中住宅銷售面積下降12.1%。新建商品房銷售額29366億元，下降13.5%；其中住宅銷售額下降14.1%。
來源：國家統計局
商品房銷售面積與銷售額自2022年開始全面下降，規模從當初的「雙18」降至去年的「雙8」。
進入2026年，跌幅整體比去年擴大，持續維持兩位數調整。
分區域來看，房地產投資方面，無論東部、中部、西部還是東北，均在兩位數調整。
商品房銷售面積與銷售額，東部、西部和東北也都仍在兩位數調整。
來源：國家統計局
02|房貸，罕見連續兩個月下降
持續收縮的商品房銷量，與央行公佈的房貸數據相呼應。
央行披露反映房貸的中長期貸款增量，去年僅增加1.28萬億，相較於2024年的2.25萬億，又出現了大跳水。
製圖：城市財經；數據：央行
而2026年前5個月，有三個月房貸單月負增長，尤其是四五月份，罕見出現了連續兩個月負增長的局面。
4月份中長期貸款（主要是房貸）減少3408億元，5月份減少571億元。
結合央行、國家統計局與權威媒體的報道來看，這次的房貸減少主要是提前還貸增加與全款買房的人增加所致。央行披露4月份住戶存款減少了1.94萬億元，5月再減少1100億元。存款正在搬家，一部分流入了股市，一部分則用於提前還貸。同時，時代財經報道，深圳貝殼研究院數據顯示，今年一季度，該平台成交的二手房中，全款買家佔比達到25.1%；在總價200萬元以下房源中，這一比例進一步升至34.1%。意味着，越來越多的人全款買房。更意味着，樓市依舊在降槓桿，居民購房邏輯正從「掏空六個錢包」轉向「量力而行」。
換句話說，民眾越來越不敢負債了。
這一點，5月份的消費數據也在佐證。
03|消費急需提振
5月份的消費數據實在不好看。
先看央行的數據。
央行公佈，前4個月住戶貸款減少4902億元，前5個月減少6314億元。其中4月份短期貸款減少4562億元，5月份減少840億元。
短期貸款主要指消費貸，特別是車貸。
與此同時，國家統計局披露：
1-5月份，社會消費品零售總額206031億元，同比增長1.4%。其中，除汽車以外的消費品零售額190022億元，增長2.7%。5月份，社會消費品零售總額41090億元，同比下降0.6%。其中，除汽車以外的消費品零售額37781億元，增長1.1%。
來源：國家統計局
5月份社零增速轉負，這是自2022年12月以來的首次。
官方對此的解釋是，5月商品零售額下降主要由於去年大規模「以舊換新」政策，以及「618」購物節拉高了同期基數。部分地區5月高溫多雨，也影響了居民線下消費。
這的確是一個重要因素。
但導致這種「內冷外熱」的現象背後，就業難、錢難賺更是一個無法忽視的因素。
在這種背景下，當下的民眾依舊採取着防守型或者說收縮型的消費策略。
04|房地產何時止跌
從目前的調整幅度來看，全年商品房銷售面積與銷售額大概率會跌入「雙7」，也即商品房銷售面積7億平方米左右，商品房銷售額7萬億左右。
「雙7」，大概率就是市場底，畢竟真實的剛性需求和改善置換需求依舊存在，這些需求大概也在每年7億平方米左右，往後即便再降，也沒有多少空間了。
但這僅僅是銷量低而已，並非房價低。
房價築底需要一個硬性條件，人們重新相信未來、敢於消費、敢於負債的時候。
房價何時築底，其實可以參考日本的經驗，這一點我在之前多篇文章中提到過。
1990年日本房地產泡沫破裂，之後四年日本各地房價無差別下跌，1995年開始東京房價緩慢下跌，2002年東京房價與整個日本房價出現K型分化，東京築底反彈，日本整體房價直到2021年前後才勉強築底，但沒有明顯反彈。
也即是說，日本在房價泡沫破裂開始的五年內，全國各地房價無差別回調。五年後首都東京緩慢下跌，直到2002年才築底反彈。東京房價調整用了12年。
日本全國房價築底則用了31年，且築底後日本全國整體房價沒有明顯反彈。
我一直在強調，我們雖然一直想擺脫日本的老路，但始終在跟隨日本的腳步前行，無論是人口出生率還是房價，每一步都精準跟隨。
按照這個時間周期來看，即便是北上廣深，房價距離築底還為時尚遠，三四線城市的房價調整，更是遠未結束。
因此，對於未來各類城市的房價中長期分析，本號的觀點是：
一線城市：
北京、上海、深圳、廣州的核心區域依舊具備較強支撐，但房價調整周期可能遠比很多人預期得更長，未來即便築底，也未必重現過去那種動輒翻倍的上漲行情。
二線城市：
杭州、成都、南京、武漢、西安、合肥等具備產業競爭力和人口吸附力的城市，核心區房價有望率先企穩，而產業支撐不足、人口流出的二線城市，則可能長期承壓。
三四線城市：
能夠承接都市圈外溢、擁有產業和就業支撐的城市，還有維持房價穩定的機會；但多數人口持續流出的普通三四線城市，未來面臨的或許不是短期調整，而是長期價值重估。
