「中介說，繼承的房子要出售，就得按出售全額的20%繳稅，這到底是真的假的？」
老家的王叔發來信息，自己剛剛繼承了老爹的一套房子，而名下本身就有房，老人的房子空着還得交物業費，與其如此，還不如早點變現。
結果去到中介那一問才得知，繼承老人的房子要出售，就得涉及到20%的個稅，這是真是假？下面我們就來看看法律是怎麼規定的。
01.賣出繼承房要交稅？
沒錯！首先很肯定地告訴大家，如果繼承所得房產再出售，需要幾近「全額」繳納20%個稅。
這個說法是有政策依據的，按照老政策，賣出繼承、贈與的房子，都會涉及20%的個稅，而且以前幾乎是全額的20%。
根據2006年發佈的《國家稅務總局關於加強房地產交易個人無償贈與不動產稅收管理有關問題的通知》中的規定：
受贈人取得贈與人無償贈與的不動產後，再次轉讓該項不動產的，在繳納個人所得稅時，以財產轉讓收入減除受贈、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用後的餘額為應納稅所得額，按20%的適用稅率計算繳納個人所得稅。
在計征個人受贈不動產個人所得稅時，不得核定徵收，必須嚴格按照稅法規定據實徵收。
這裏面有兩個重點：
第一，出售繼承所得房產需要繳納20%個人所得稅，計稅基數是（出售收入-繼承過程中發生的稅費）。
因為繼承本身一般不交稅，可能只有少量公證費、工本費，所以按過去的政策，賣出繼承房繳稅就相當於總價的20%。
第二，「不得核定徵收」。這個核定徵收的稅率，一般是1%固定稅率（同房產買賣）。
什麼意思呢？普通二手房買賣，個稅可以按總價的1%左右簡易計算；但繼承得來的房子再賣，就必須老老實實按20%計算。
而且按照舊政策，只有符合滿五唯一的條件，出售繼承房時，才不會涉及20%個稅。
所謂的滿五唯一，主要指的是繼承人所出售的繼承所得房產，如果對其而言是「滿五」（此房從被繼承人（例如父母）獲取這套房產之日起起算，已經滿五年）、「唯一」（以家庭為單位，名下無房）的，則不需要繳納個稅。
政策依據，在《國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知》(國稅發〔2006〕108號)規定：
對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免徵個人所得稅。
該政策被稱為「滿五唯一」。
02.現在的政策有什麼變化？
新政策下，出售繼承所得房產的個稅，按照差額徵收，但同樣必須符合滿五唯一才能免這20%的個稅。
根據2009年，財政部、國家稅務總局《關於個人無償受贈房屋有關個人所得稅問題的通知》〔2009〕78號文中已經明確規定，上述政策廢止，按照以下方式計征個稅：
受贈人轉讓受贈房屋的，以其轉讓受贈房屋的收入減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本以及贈與和轉讓過程中受贈人支付的相關稅費後的餘額，為受贈人的應納稅所得額，依法計征個人所得稅。受贈人轉讓受贈房屋價格明顯偏低且無正當理由的，稅務機關可以依據該房屋的市場評估價格或其他合理方式確定的價格核定其轉讓收入。
其中有個關鍵的變化：
「減除原捐贈人取得該房屋的實際購置成本」。這是新增扣除項，即徵收個稅的基數，由「全額徵收」變為「差額徵收」。
也就是說，現在計算個稅時，可以減去當初父母買房的實際成本。
比如，當初老人買房100萬，現在繼承以後的出售價是200萬，20%的個稅就＝200萬-100萬＝20萬稅費。
當然，「滿五唯一」這個免稅條件依然存在。如果不符合「滿五唯一」，仍然要交稅，只是現在按差額計算，而不是總價。
03.新規下常遇到的幾個實際問題
①父母當年買房很便宜，現在房價漲了很多，差額還是很大，怎麼辦？
沒辦法！除非你把這套房子變成「滿五唯一」，這樣賣出就可以免稅。
比方以前老人買來的房子五六萬，但現在市價已經漲到了100萬，那麼這個差額其實跟全額徵收沒啥區別，這種情況可以想辦法讓房子符合滿五唯一，比如將房子贈與沒有房子的子女再進行出售。
②如果辦理時，對方還說「就得按全額的20%交」，怎麼辦？
你可以提醒他，政策早在2009年就調整了，現在應該按差額的20%計算。如果對方不清楚，可以出示相關文件依據。
③「這是遺產稅嗎」。
不是，目前中國並沒有頒佈關於遺產稅的法規政策。按現行的規定，繼承房產本身一般沒有稅，只是在繼承後再次出售時，可能會產生個人所得稅，這和遺產稅是兩回事。
總結：毫不誇張的說，但凡有房子，將來必然要面臨繼承問題，所以對於繼承房子，賣房前多做功課，必要時諮詢專業律師或稅務人員，可以避免多交冤枉錢，也減少後續麻煩。
