2025年秋末，一個朋友要處理一套美國的房產，於是我在美國住了一陣，體驗美國生活，也觀察美國的房地產市場。
朋友是2018年環球旅行時，到了加州洛杉磯附近的朋友家短住，被來自台灣的經紀人「忽悠」，於是買下這套房子的。如果我只是這麼介紹，你一定也會和我開始一樣覺得朋友這是「衝動消費」。
這套房子位於洛杉磯往東一小時車程的Chino Hills，嚴格意義上這裏的行政屬於San Berdino聖貝納迪諾，Chino Hills在洛杉磯和聖貝爾迪諾中間，甚至更靠近洛杉磯，有點類似廊坊或者燕郊之於北京，但是又不太一樣，因為中美的國情和房地產市場差別非常大。這裏到南部一點的橘郡Orange County爾灣Irvine也不遠，不堵車的情況下不到一個小時車程。
這大概是一個美國中產階級社區，我在北京去過不少高端別墅區，但是我感覺沒有一個有這裏的社區環境好。
這套房子是一套獨立別墅，面積4000尺，約380平方米，四個臥室（其中兩個套房)、四個衛生間、兩個客廳一個餐廳，另外還有一個約1英畝Acre的大院子，在中國也就是6畝地，約4000平米的大院子。據說房子建於1980年代（待驗證），在交房前重新精裝修且配備的很好的實木家具，美式風格，按照我在北京生活經驗，要達到這樣的交付標準，估計單裝修費用就要至少在150-200w人民幣。
美國的二手房買賣是如果你要賣房子，你要重新裝修並把房子的問題都修理好，甚至出售時候要配套新的家具家電，讓買家可以直接拎包入住。這套房子交付的家具都是很好的美式實木家具，使用時候就能感受到質感，家具家電是美國一個高端品牌KitchenAid，據說佩洛西她家用的就是這個品牌。還有浴缸水盆馬桶都是科勒的，洗衣機是LG的洗烘機，類似國內全季酒店裏商用的那種，我之前研究這樣一套新的在國內買單價就要4w以上。此外，據說看房時候，這個1英畝的花園非常漂亮，種了各種加州果樹，比如橘子、桃子、牛油果、檸檬、胡椒，美輪美奐的花園。但是我到來時，使用房子的「租戶」（其實並不是租戶，這個之後再聊），這個花園大部分果樹已經乾枯，草地變成了土地。但即使這樣，我認為還是比國內的二手別墅好太多了。
2018年朋友」衝動消費「買下這棟房子的時候，花了110w美元，這七年每年還要交1.5w美元的房產稅。這些是投資的主要成本，當然很多類似」物業費「（HOA業委會）、垃圾費、水電燃氣費等這樣的雜費，先暫且忽略。這套房子到2025年的秋天，有華人中介報價150w美元，洋人中介Patrick Wood（這套房子原賣房中介）報價180-190w美元，這筆美國買房的投資竟然還是「賺錢買賣」，如果150w成交，那年化回報率是3.2%,如果180w出售年化回報是6.5%。這個多少有點顛覆我來自於國內媒體和輿論環境的認知，就是國外買房子就是消費，成熟市場有房產稅之後房子沒有啥升值空間之類的。而現在美國剛剛開始降息，按照經濟學常識，降息後房子一般會升值。
有一天，在Chino Hills的商業區閒逛的時候，無意中路過一家房產中介，秘書開門熱情招待進去後，竟然誤打誤撞遇到了8年前這套房子的賣方經紀人Patrick Wood。Ptrick對朋友印象深刻，說你是不是當時以「cash」付款的？要知道絕大部分美國人都是用銀行貸款。Patrick很熱情，也非常大方、得體，顯然房產經紀人在美國是一個受尊敬和體面的職業。Patrick分析了一下現在的區域房地產市場，他在網絡上條件搜索，目前Chino Hills整個區域只有108套二手房在賣，大部分在100w美金以下，但是這些房子和朋友這套比在面積和私隱性上都差不少；180w以上的高端住房，目前Chino Hills只有8套左右，Patrick一套一套給我們分析，我個人感覺比現在朋友這套看着要好一些。最有價值的信息是朋友房子對面的那套，也是Patrick過去兩年賣給了中國買家，那套面積房屋大概3000多尺，院子也小很多，但是賣了145w美金，所以Patrick認為朋友的180w美金報價是合理的。當然，也有可能是經紀人為了拿下房源，都會先給賣家說高報價，在中國一般是這樣，不知道美國人是不是也這樣。
這一陣還見了不少其他生活在加州的朋友，比如在矽谷Palo Alto的朋友2019年買的房子600w美元，那是一套更好的豪宅，據說很多中國科技富豪比如段永平和VIVO、OPPO創始人就住在他的房子上面，另外雷軍、李彥宏、何小鵬等都是在Palo Alto這個城市買了豪宅，讓老婆帶着孩子在這裏住，說是中國互聯網富豪如果不在矽谷有一套房子，和喬布斯、黃仁勛做鄰居，就好像沒有融入世界主流科技屆。此外我們還參觀了爾灣Irvine，這裏在洛杉磯的南邊不遠，也有很多科技公司，日韓公司的美國總部設在這裏比較多。我們也去開車走馬觀花看了爾灣的房子，大概200w-300w美元一套，但是幾乎沒有院子，這有點像北京的居住區。之前聽說爾灣，就是峰哥亡命天涯直播時候網友說「峰哥你的終極歸宿不會是加州爾灣吧！」
在體驗了美國的房地產市場後，我突然回看北京的房子。如果以Chino Hills一套100w美金左右的房子去對標北京一套700w人民幣的房子，那簡直慘不忍睹，700萬隻能在北京沒有學區的四五環買一個建於2000年後的「次新」塔樓的二居室，現在看簡直就是火柴盒，同時還要感受樓上鄰居產生的噪音，沒有啥居住體驗。
如果同樣以700w人民幣在北京或者加州買房子，加州的體驗顯然要好得多。這就好像當年在胡同里住在私搭亂建不到十平米的棚戶區，80年代突然上樓住進樓房一樣的升級。而且加州華人多，我住的房子附近走路20分鐘就有一個海鷗超市，再走20分鐘就有一個99大華，幾乎和國內的大超市沒有區別，國內的東西這裏大部分都能買到，一點都不感覺是生活在國外。甚至你在加州，見到華人直接說中文都沒問題，所以這裏很多朋友即使在這住了快10年，英語還是很一般。
但是中國人能移民生活的條件有兩種，要麼已經財富自由，不用再去賺錢就能負擔得起自己的生活，我想這個門檻最低大概要5000w-1億人民幣。另外就是在國內做底層的體力勞動者，簡單說「力工」，因為這裏的時薪大概也要30美金左右。我見到的在這裏包壽司的天津大媽，也是一身名牌Gucci始祖鳥，開着奧迪Q5，簡言之美國的體力勞動者只要你願意吃苦一樣可以獲得比較好的生活。
但是如果在中國的中產階級，廣義的中產階級，比如坐辦公室的白領，且不是程式設計師、工程師這種，來到美國後幾乎沒有什麼工作機會。大多要麼是投資移民EB5開一美國小生意，要麼就改行，低的也是變成體力勞動者「力工」，如果能做個房產經紀人都是比較好的轉型了。大部分人可能很難接受，從體面的辦公室白領，變成被人呼來喝去的力工的變化，所以中產不要移民。
這個話題還有很多可以聊，今天先聊到這吧。
2025.11.16於加州奇諾崗
