01
寧波樓市，繼續創新低
2025年已經結束，到了回顧過去一年各城市房價走勢的時候了。
今天討論的城市，是五大計劃單列市之一的寧波。寧波官媒寧波日報報業集團旗下的「寧波樓市報道」公佈了寧波過去一年的成交數據。
一句話概括，新房成交量相比於高點腳踝斬，二手房成交量創下六年來第二低。
2025年，寧波市六區新房全年成交了11861套，相較於高點時期的67630套，下跌了82.5%，腳踝斬毫不誇張。
最關鍵的是，2020年見頂之後，2022年開始跳水下滑，2024年的成交量已經創下了新低，而2025年的成交量在2024年新低基礎上，繼續腰斬。
2025年寧波市六區的新房成交量較2024年下降了44.6%。
來源：寧波樓市報道
二手房的成交量情況比新房好很多，2025年寧波市六區二手房成交了40429套，是2020年見頂以來的第二低，僅高於2021年。
這一規模相較於高點時期的73482套下降了45%，相較於2024年下降了12.9%。
來源：寧波樓市報道
二手房成交量遠高於新房成交量，這是進入這一輪房地產調整後的普遍現象，重點城市無不如此，全國整體數據也是如此。
原因主要有兩點：
第一，二手房價格調整力度更大，更有吸引力。
新房發行需要申請備案價，儘管目前很多地方取消了跌幅限制，但整體定價仍偏高。
而二手房是業主的自主行為，在大環境推動下，越來越多的炒房客和置換人群扎堆掛牌，大力度降價解套。
同一片區，二手房的價格已經低於新房。
第二，二手房更安全。
房企不斷出清的背景下，買新房像買盲盒，不確定性太大。而二手房則是一手交錢一手交貨。
現在大家買房更傾向於二手房和現房，全國新房與二手房成交數據，就是購房者最好的心理映射。
02
寧波房價，卷瘋了
成交量持續走低，房價自然無法支撐。
對於寧波樓市，本號持續關注着，寧波房價的峰值大概在2021年年中，當時寧波的二手房成交均價在2.9萬元/平方米左右。
高點時期，寧波核心三區的均價位居前三，其中鄞州與江北均價均超過3萬元。
製圖：城市財經；數據：貝殼找房
目前，根據貝殼找房追蹤的成交數據來看，2025年12月份寧波的二手房成交均價已經跌至2.11萬元/平方米。
這一數值，較年初跌了9%，較高點時期跌了27%。
對比過去四年的數據來看，寧波各區縣市整體跌幅均超過了四分之一。
其中杭州灣新區跌幅第一，相較於高點房價降了44.5%。這個曾經被概念爆炒的片區，如今房價已經近乎腰斬。
這也再次告訴我們，對於那些遠離市區、只有概念而無實際的片區，千萬不要碰。
鎮海、奉化、江北三區調整幅度也超過了40%。
核心區江北調整幅度最大，海曙、鄞州調整幅度也超過了三分之一。
此外，相比於高點，奉化區、象山縣與杭州灣新區均跌破萬元。
寧波樓市持續調整背後，其邏輯並不複雜：
第一，就像我在分析廈門樓市時說過的，根本邏輯就是當初漲得太猛，城市整體購買力根本支撐不起高不可攀的房價。
第二，全國房地產整體調整。
同時，寧波房價的不斷調整，也再次強化了本號不斷強調的觀點：
即便擁有不錯的產業、經濟和人口，也抵擋不住大趨勢。因為儘管高房價城市中，有一批產業、經濟、人口表現都不錯的城市，但是，高房價嚴重透支了這些城市的支撐力和購買力。
區別只在於，產業強、人口競爭力強的城市，跌幅相對小一點，前兩者弱則跌幅相對大一些而已。
從經濟、產業、人口競爭力以及城市級別和定位來看，寧波都是一座無可挑剔的城市。
經濟方面，寧波的GDP已經超越天津位居全國第十一，且正在挑戰南京全國前十的位次。
產業方面，寧波的工業實力位居全國第七，2024年規模以上工業營收增至26932.9億元。
製圖：城市財經；數據：各城市統計局
同時寧波擁有7個千億產業。
製圖：城市財經；數據：寧波市統計局
城市級別，寧波是副省級城市兼計劃單列市，這樣的城市全國只有五個，另外四個分別是深圳、青島、大連和廈門。
城市定位方面，國務院最新批覆的國土空間規劃，寧波是長三角地區重要的中心城市，國家歷史文化名城，現代海洋城市，全國性綜合交通樞紐。功能定位上，為全國先進制造業基地、區域性科技創新高地、全國航運物流中心、「一帶一路」港航合作重要節點城市。
本號說過，這一輪全國房價普跌的根本邏輯在於，大多數城市的房價，都遠超城市本身的購買力和支撐力，也就是我常說的「德不配位」。
君不見，杭州、廈門、廣州均價已經跌破3萬，深圳房價已經跌破6萬。
而寧波也即將跌破2萬元大關。
03
調整仍未結束
有人說寧波房價已經超跌了。
是否超跌已經無所謂了，因為就目前全國的整體行情來看，寧波的調整顯然還沒有結束。
邏輯有三：
第一，全國房地產市場調整再次進入了深度調整當中。
全國2025全年房地產數據需要等到本月19日國家統計局公佈，不過透過前11個月的數據來看，房地產調整幅度明顯在加深。
根據國家統計局公佈的數據來看：
1，房地產投資跌幅，擴至最大。
國家統計局披露：
1-11月，全國房地產開發投資78591億元，同比下降15.9%；其中，住宅投資60432億元，下降15.0%。
今年一季度，調整幅度有所收窄，但4月份再次回到了兩位數下行狀態，之後跌幅不斷擴大。
到11月份，跌幅已經擴大至年內最大，也是本輪房地產全面調整以來的最大幅度。
製圖：城市財經；數據：國家統計局
2，商品房銷售額，年內首次兩位數下降。
國家統計局披露：
1-11月份，新建商品房銷售面積78702萬平方米，同比下降7.8%；其中住宅銷售面積下降8.1%。新建商品房銷售額75130億元，下降11.1%；其中住宅銷售額下降11.2%。
來源：國家統計局
3，70城二手房均價環比，年內第三次全線下降。
2025年9月份，新房環比上漲的城市5個，較8月份減少4個。下跌城市63個，較8月份增加6個。二手房價格無論環比還是同比，無一城不降。
2025年10月份，新房70個大中城市新房環比上漲數量6個，比9月份多一個。新房環比，湛江、成都領跌。上海領漲。二手房環比、同比，均全線下跌。其中環比徐州領跌。
2025年11月份，70個大中城市中，新房環比上漲城市數量8個，比上月多2個，合肥、襄陽環比領漲全國，無錫領跌。二手房價格無論環比還是同比，繼續全線下降，其中揚州、北京領跌全國。
第二，房價下降的同時，收入也在縮水。
雖然房價已經持續調整了四年多，但很多人的收入也在縮水，工作更是不穩定。
這一點，不用也不便列數據，冷暖大家心裏自知。
第三，樓市的基石人口，在晃動。
全國層面上，人口已經三連降。
聯合國人口司已經給出了最新預測數據：
他們預測2025年中國新生兒可能只有871萬左右。
綜合來看，人口持續下降、城鎮化進入後半程、居民槓桿率偏高、收入與就業預期偏弱，這些中長期約束並未發生根本變化。
因此，調整短期內仍不會終止。
